Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 апреля 2015 г. N Ф07-129/15 по делу N А05-4269/2014

13 апреля 2015 г.

Дело N А05-4269/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севремстрой" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.07.2014 (судья Филипьева А.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А05-4269/2014,

установил:

Мэрия города Архангельска, место нахождения: 163000, г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5, ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991 (далее - Мэрия), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Севремстрой", место нахождения: 163015, г. Архангельск, ул. Ф. Абрамова, д. 9, корп. 1, ОГРН 1052901189010, ИНН 2901140624 (далее - Общество), об обязании ответчика возвратить нежилое помещение N 1-23 общей площадью 382 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Архангельск, ул. Ф. Абрамова, д. 9, корп. 1.

Решением от 24.07.2014 заявленные требования удовлетворены; на Общество возложена обязанность возвратить Мэрии названное помещение в течение пяти рабочих дней со дня вступления данного решения в законную силу.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 указанное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов материалам дела, просит отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, в данном случае продавцу не было предоставлено право отказаться от договора в одностороннем порядке, а с требованием о расторжении договора Мэрия к Обществу не обращалась; на дату получения (14.02.2014) уведомления Мэрии об отказе от договора купли-продажи от 11.01.2010 N 7 ответчик уплатил 4 019 465 руб. 66 коп., что составляет более половины стоимости спорного имущества; отчет оценщика об оценке рыночной стоимости помещения, на основании которого определена цена в договоре купли-продажи, является недостоверным, а оспорить данный отчет до заключения договора покупатель не имел возможности во избежание риска утраты преимущественного права на выкуп помещения в случае истечения тридцатидневного срока для заключения договора.

Мэрия в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильными выводы судов о расторжении договора купли-продажи ввиду правомерного одностороннего отказа от него продавца, об уплате покупателем с учетом начисленных процентов менее половины стоимости имущества, невозможности оспаривания достоверности рыночной стоимости имущества после заключения договора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и распоряжения мэра города Архангельска от 02.12.2009 N 1784р "О приватизации муниципального имущества по ул. Ф. Абрамова, 9, корп. 1" Мэрия (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 11.01.2010 N 7 купли-продажи арендуемого муниципального имущества муниципального образования "Город Архангельск" - нежилого помещения N 1-23 общей площадью 382 кв. м с условным номером объекта 29:22:000000:0000:002267/00:1001, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Архангельск, территориальный округ Майская горка, ул. Ф. Абрамова, д. 9, корп. 1, по цене 7 777 000 руб. с условием о рассрочке платежа на пять лет с начислением на сумму рассроченного платежа процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подписания договора.

Приложением к договору и его неотъемлемой частью является график платежей.

Пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения платежа предусмотрена ответственность покупателя в виде пеней в размере 0,5 процента от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления срока платежа, включая дату погашения просроченной задолженности.

Указанное помещение передано Обществу по акту приема-передачи от 12.01.2010.

Переход к Обществу права собственности на приобретаемое помещение зарегистрирован в установленном законом порядке 02.02.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 29-АК N 445150.

Письмом от 29.01.2014 N 003-07/159 Мэрия уведомила Общество об отказе от договора от 11.01.2010 N 7 на основании пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 и пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации; просила возвратить спорное помещение в срок до 22.02.2014 по акту приема-передачи.

Указанное уведомление об отказе от договора Общество получило 14.02.2014.

Мэрия, ссылаясь на то, что в связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязательства по внесению платежей была вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, вследствие чего договор считается расторгнутым, а ответчик обязан возвратить недвижимое имущество, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пункту 3 статьи 450 того же Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Как установлено судами, Общество с момента заключения договора допускало просрочки платежей, а с февраля 2014 года не производило платежи за переданное ему с оплатой в рассрочку имущество. Общая сумма перечисленных по договору платежей по состоянию на 14.02.2014 составила 4 019 465 руб. 66 коп., из которых в счет основного долга по расчету истца зачтено 3 399 921 руб. 18 коп., по расчету ответчика - 3 741 750 руб. 13 коп.

Суды, проанализировав представленные доказательства с учетом положений статей 319, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно посчитали, что к моменту направления Мэрией уведомления об отказе от договора общая сумма перечисленных покупателем платежей не превышала половину цены помещения, составляющей согласно пункту 1.2 договора 7 777 000 руб., в связи с чем продавец был вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, который в таком случае считается расторгнутым.

Ввиду расторжения договора исходя из положений статей 1102, 1103 упомянутого Кодекса имущество подлежит возврату продавцу.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу служит основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности на этот объект за продавцом.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования Мэрии.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание по следующим мотивам. В данном случае Мэрия была вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании закона - пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное договором не установлено. Ответчик, утверждая, что перечислил более половины цены имущества, не учитывает, что внесенные им платежи засчитывались в счет уплаты как основного долга, так и процентов. Возражения по цене имущества могли быть заявлены покупателем в процессе заключения договора купли-продажи, а после его подписания все условия договора считаются согласованными сторонами и исполнение должно производиться в соответствии с условиями сделки, не оспоренной и не признанной недействительной полностью или в части.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.07.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 по делу N А05-4269/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севремстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина А.В. Кадулин