Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 мая 2015 г. N Ф07-2405/15 по делу N А56-38200/2014

08 мая 2015 г.

Дело N А56-38200/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Промышленные территории" Некрасова В.К. (доверенность от 06.02.2015), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Колганова С.А. (доверенность от 31.12.2014 N 316), Проволоцкого В.В. (доверенность от 12.01.2015 N 13), от Комитета по управлению городским имуществом Гавриловой С.А. (доверенность от 12.01.2015 N 42-42),

рассмотрев 29.04.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленные территории" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2014 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-38200/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Промышленные территории", место нахождения: 198215, Санкт-Петербург, Счастливая ул., д. 13, лит. А, ОГРН 1097847064336, ИНН 7805486805 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего России, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - Предприятие), и Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения 1Н площадью 273,6 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001199:2450, равной 25 300 000 руб., установленной в отчете Предприятия от 25.03.2014 N 31-08-0168(102)-2014 об оценке рыночной стоимости (далее - отчет ГУИОН), и признании величины рыночной стоимости объекта, равной 18 350 000 руб., определенной в отчете от 18.06.2014 об оценке рыночной стоимости, составленном обществом с ограниченной ответственностью "Центр налоговых экспертиз и аудита" (далее - отчет от 18.06.2014).

Решением от 09.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.02.2015, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, требования Общества основаны на отчете от 18.06.2014, который отвечает признакам относимости и допустимости доказательств, а потому суды должны были его исследовать; вывод судов о достоверности отчета ГУИОН сделан с нарушением норм материального права, а именно статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ); суды неправомерно отказали Обществу в ходатайстве о проведении экспертизы на предмет установления величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда; ссылка в решении от 09.10.2014 на отказ истца от назначения судебной экспертизы на предмет определения достоверности отчета ГУИОН не соответствует фактическим обстоятельствам дела; в рамках настоящего спора истец оспаривает не достоверность отчета ГУИОН, а величину рыночной стоимости, определенную в названном отчете.

В дополнении к кассационной жалобе Общество указывает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Поскольку из отчета ГУИОН следует, что рыночная стоимость определена на другую дату, указанная в нем цена объекта недвижимости не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения сделки купли-продажи.

В отзыве на кассационную жалобу Предприятие просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Перед рассмотрением кассационной жалобы по существу Комитет заявил ходатайство о проведении процессуального правопреемства, просил заменить его на казенное учреждение Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - также Комитет). Исследовав представленные в подтверждение процессуального правопреемства документы, в том числе выписку из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.04.2015 N 55957А/2015, выслушав мнения участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции удовлетворил ходатайство.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Предприятия и Комитета против ее удовлетворения возражали.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 22.10.2009 заключили договор N 03-А101019 аренды нежилого помещения 1Н площадью 273,6 кв.м с кадастровым номером 78:31:1199:0:71:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 18, лит. А, сроком до 21.10.2019 для использования под нежилые цели.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Общество 28.04.2014 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения на основании Закона N 159-ФЗ.

Распоряжением Комитета от 29.04.2014 N 624-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, улица Чайковского, д. 18, литера А, пом. 1Н" (далее - Распоряжение N 624-рз) определен способ приватизации спорного помещения в виде продажи по преимущественному праву приобретения по цене 25 300 000 руб., определенной в соответствии с отчетом ГУИОН.

По итогам независимой оценки величины стоимости спорного помещения, представленной в отчете от 18.06.2014, рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 23.05.2014 в размере 18 350 000 руб.

Общество, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости подлежащего продаже недвижимого имущества, определенной в отчете ГУИОН, и считая свои права нарушенными, на основании пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды пришли к выводу об отсутствии допустимых доказательств, подтверждающих недостоверность отчета ГУИОН, и отказали в иске.

Кассационная инстанция находит правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент издания Распоряжения N 624-рз) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 названного Кодекса).

Таким образом, проверка достоверности отчета ГУИОН могла быть осуществлена судом путем назначения экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

Между тем суд отклонил заявленное Обществом ходатайство о проведении такой экспертизы.

Кассационная инстанция также принимает во внимание довод жалобы о том, что ссылка суда в решении от 09.10.2014 на отказ истца от назначения судебной экспертизы на предмет достоверности отчета ГУИОН не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Из протокола судебного заседания от 02.10.2014 следует, что истец не отказался, а "не просит проведение экспертизы отчета ГУИОН". Ссылку Общества на аудиозапись судебного заседания, подтверждающую заявление им ходатайства о назначении такой экспертизы, не представляется возможным проверить из-за отсутствия в материалах дела диска с записью судебного заседания.

С учетом того, что оспаривание величины стоимости объекта оценки направлено на установление объективной рыночной стоимости этого объекта, суд кассационной инстанции считает, что имеющиеся между Комитетом и Обществом разногласия по поводу цены реализуемого имущества по существу не разрешены.

При таком положении обжалуемые решение и постановление подлежат отмене.

Поскольку выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и обстоятельствам спора, а также нормам права, дело следует направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду надлежит рассмотреть заявленное требование по существу, обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для установления величины стоимости объекта оценки.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу N А56-38200/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева