20 мая 2015 г. |
Дело N А52-2830/2014 |
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Дмитриева В.В. и Колесниковой С.Г.,
при участии от закрытого акционерного общества "Реставрационная мастерская" Соколова А.С. (доверенность от 27.04.2015 N 32),
рассмотрев 20.05.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области на решение Арбитражного суда Псковской области от 16.12.2014 (судья Стренцель И.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 (судьи Мурахина Н.В., Ралько О.Б., Смирнов В.И.) по делу N А52-2830/2014,
установил:
Закрытое акционерное общество "Реставрационная мастерская", место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 10, ОГРН 1026000961997, ИНН 6027012639 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области, место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, ул. Гоголя, д. 4, ОГРН 1096027012597, ИНН 6027122399 (далее - Управление), и с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило признать договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за организацией на праве оперативного управления, от 27.12.2001 N 1018 (далее - Договор) действующим в редакции без изменений, содержащихся в уведомлении Управления от 06.07.2010 N 7668-ОТ/01 (далее - уведомление от 06.07.2010).
Определением от 29.10.2014 (с учетом определения Арбитражного суда Псковской области от 19.01.2015 об исправлении опечатки) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное бюджетное учреждение культуры - Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области, место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, ул. Пушкина, д. 3/31, ОГРН 1026000967376, ИНН 6027014114 (далее - Учреждение).
Решением от 16.12.2014 (с учетом определения Арбитражного суда Псковской области от 19.01.2015 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Управление просит решение от 16.12.2014 и постановление от 10.03.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на следующее:
- по условиям Договора Управление вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, расчет которой произведен независимым оценщиком в соответствии с девствующим законодательством;
- истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании незаконным уведомления от 06.07.2010.
В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения кассационной жалобы.
Другие участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
В соответствии с Договором Псковская область в лице Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области (далее - арендодатель, Комитет) и государственное учреждение культуры - Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области, переименованное в 2011 г. в Учреждение (балансодержатель), обязались передать Обществу (арендатору) во временное владение и пользование на срок с 01.01.2002 по 01.01.2050 памятник архитектуры федерального значения "Двор Русиновых", площадью 1 688,7 кв. м, расположенный по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 10 (далее - памятник).
Согласно пункту 3.1 Договора и приложению N 4 к нему арендная плата сторонами определена в размере 144 607,09 руб. в год без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).
Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что в качестве арендной платы арендатор производит на арендуемом памятнике утвержденные балансодержателем ремонтные и (или) реставрационные, в том числе проектные работы. При завершении указанных работ и зачета их стоимости в качестве арендных платежей, арендатор вносит арендную плату в денежном выражении, которая перечисляется на счет балансодержателя. Изменение формы оплаты оформляется дополнительным соглашением к Договору. Размер арендной платы может быть изменен Комитетом в одностороннем порядке путем письменного уведомления "на основании нормативных актов Правительства РФ и Минимущества РФ в случаях изменения цен, тарифов, индексов инфляции не чаще одного раза в год".
В соответствии с пунктом 5.1 Договора изменение его условий, расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных Договором. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Согласно пункту 6.2 Договора его условия сохраняют свою силу на весь срок его действия и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.
Как следует из материалов дела, балансодержатель 01.01.2002 по акту приема-передачи передал памятник арендатору.
Управление, балансодержатель и арендатор 16.01.2005 заключили дополнительное соглашение к Договору, согласно которому Комитет заменен на Управление.
Договор и дополнительное соглашение к нему 04.10.2006 зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Псковской области в установленном порядке.
В соответствии с расчетом, составленным Управлением (уведомление от 29.06.2005 N 3-ИС/1800) и подписанным Обществом без замечаний, арендная плата по Договору с 01.01.2005 установлена в размере 14 708,62 руб. в месяц без НДС или 176 503,4 руб. в год без НДС.
По заказу Управления закрытым акционерным обществом "Великие Луки - АУДИТ" проведена оценка рыночной стоимости годового размера арендной платы памятника по состоянию на 23.11.2009, по результатам которой составлен отчет от 19.03.2010 N 11/09-2220 (далее - отчет об оценке).
Согласно отчету об оценке рекомендуемая рыночная стоимость обязательства арендатора по уплате годового размера арендной платы за пользование памятником по состоянию на 23.11.2009 составила 2 965 800 руб.
Управление, ссылаясь на пункт 3.2 Договора и отчет об оценке, уведомлением от 06.07.2010 известило Общество о том, что размер арендной платы по Договору с 01.08.2010 устанавливается в размере 2 965 795 руб. в год, а письмом от 28.01.2011 N 732-ОТ/01 - о том, что у Общества имеется задолженность по арендной плате в размере 1 130 255,78 коп., которую необходимо погасить в срок до 14.02.2011.
Полагая, что им выполняются условия Договора в полном объеме, однако Управление в нарушение условий Договора в одностороннем порядке и в отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения увеличило арендную плату за пользование памятником, Общество обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции Управление заявило о применении исковой давности.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ также установлено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Изменение цены после заключения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1); если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3).
Из содержания Договора следует, что его стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы лишь в случаях изменения цен, тарифов, индексов инфляции на основании актов Правительства Российской Федерации и федерального органа исполнительной власти, наделенного соответствующими полномочиями (пункт 3.2). В остальных случаях изменение условий Договора о размере арендной платы должно быть оформлено дополнительным соглашением (пункт 5.1).
Доказательства того, что Правительство Российской Федерации или иной уполномоченный орган исполнительной власти изменили цены, тарифы, индексы инфляции, подлежащее учету при определении размера арендной платы по Договору, суду не представлены.
Довод Управления о том, что по условиям Договора оно вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, расчет которой произведен независимым оценщиком в соответствии с действующим законодательством, судами первой и апелляционной инстанций проверен и правильно отклонен.
Так, статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает обязательное проведение оценки стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации и передаваемых в аренду.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
С учетом изложенного, условие об увеличении арендной платы на основании отчета об оценке подлежало согласованию сторонами в дополнительном соглашении к Договору.
Таким образом, у Управления отсутствовали основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке. Несмотря на это, ответчик направил Обществу уведомление от 06.07.2010, основанное на выводах, содержащихся в отчете об оценке.
Поскольку Договором не предусмотрено одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы при отсутствии условий, установленных в пункте 3.2 Договора, и соглашение сторонами об увеличении размера арендной платы не заключалось, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Договор подлежит исполнению его сторонами на условиях, действующих до направления Управлением уведомления от 06.07.2010.
При этом суд первой инстанции правильно не применил при разрешении настоящего спора исковую давность в связи со следующим.
Начало течения срока связано с конкретным юридическим фактом.
Между тем уведомление Управления от 06.07.2010 в силу положений закона и Договора и в отсутствие заключенного сторонами дополнительного соглашения к Договору об изменении размера арендной платы не является юридическим фактом, порождающим правовые последствия.
При таком положении суд первой инстанции правомерно требование Общества удовлетворил, отклонив ходатайство ответчика о применении исковой давности.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 16.12.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по делу N А52-2830/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области - без удовлетворения.
Председательствующий |
С.В. Афанасьев |
Судьи |
В.В. Дмитриев |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.