Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июня 2015 г. N Ф07-3224/15 по делу N А13-7534/2014

4 июня 2015 г.

Дело N А13-7534/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 1 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 июня 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Захаровой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" Ивановой М.А. (доверенность от 19.01.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.11.2014 (судья Лукенюк О.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 (судьи Зорина Ю.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А13-7534/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик", место нахождения: 160001, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 13, ОГРН 1063525104576, ИНН 3525168231 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды в лице Департамента имущественных отношений, место нахождения: 160009, г. Вологда, Предтеченская ул., д. 72, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525057122 (далее - администрация), о признании договора аренды земельного участка для строительства от 22.09.2011 N 01-1037 расторгнутым с 26.12.2013 - с момента ввода жилого дома в эксплуатацию (с учетом уточнения требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра).

Решением суда от 25.11.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.02.2015 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить.

По мнению подателя жалобы, срок договора аренды, являющийся его существенным условием, теряет свой юридический и практический смысл, поскольку привязывается к моменту регистрации права собственности первого помещения дольщиком, то есть зависит от волеизъявления лица, не являющегося стороной договора аренды.

Податель жалобы указывает, что спорный договор является целевым, и полагает, что при достижении цели использования земельного участка - в момент завершения строительства - у арендатора должна появиться возможность расторгнуть договор аренды, иначе такая позиция законодателя лишает арендатора права на досрочное расторжение договора и возлагает обязанность по внесению арендной платы до наступления момента расторжения договора в силу закона.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит в удовлетворении жалобы отказать.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства от 22.09.2011 N 01-1037.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 4 000 кв. м с кадастровым номером 35:24:0501009:156, относящийся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для жилищного строительства", расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Ярославская.

Срок действия договора установлен на пять лет с момента подписания протокола о результатах аукциона (20.09.2011).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Общество направило в Управление землепользования Департамента имущественных отношений письмо от 13.03.2014 N 244 о расторжении договора аренды с момента подписания последнего акта приема-передачи помещения дольщиком построенного на арендованном земельном участке многоквартирного жилого дома (31.03.2014).

В ответ Управление землепользования письмом от 28.04.2014 сообщило обществу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, сославшись при этом на сообщение Управления Росреестра от 16.04.2014, из которого следует, что по состоянию на 14.04.2014 сведения о государственной регистрации прав на помещения в построенном на земельном участке многоквартирном жилом доме N 23б по ул. Ярославской в г. Вологде в ЕГРП отсутствуют.

Государственная регистрация первого права собственности на объект недвижимости, расположенный в многоквартирном жилом доме по указанному адресу, проведена Управлением Росреестра 25.04.2014 на квартиру N 47.

Департамент имущественных отношений направил обществу соглашение о расторжении договора аренды с 25.04.2014.

Общество подписало соглашение о расторжении договора с протоколом разногласий. Разногласия сторон касаются срока расторжения договора.

Ссылаясь на то, что договорные отношения прекратились с момента получения разрешения на ввод построенного на земельном участке объекта в эксплуатацию, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции применил статьи 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", сослался на разъяснения, содержащиеся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и пришёл к выводу о том, что право общей долевой собственности собственников помещений в построенном многоквартирном жилом доме на земельный участок, на котором расположен дом, возникло с момента регистрации первого права на помещения в доме, в связи с чем договор аренды прекратился с 25.04.2014.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами, сделанными судом первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 2.1 договора аренды земельного участка стороны установили срок его действия - пять лет с момента подписания протокола о результатах аукциона (20.09.2011).

Как следует из частей первой и второй статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в период спорных правоотношений, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 5.3.3 договора стороны предусмотрели право арендатора на досрочное расторжение договора по соглашению с арендодателем.

Сторонами достигнуто соглашение относительно расторжения договора до истечения срока его действия. Разногласия сторон касаются срока прекращения действия договора.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили требование общества о расторжении договора со дня ввода построенного дома в эксплуатацию. При этом суды правильно исходили из того, что статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом. Пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им. С момента государственной регистрации права собственности первого домовладельца на квартиру в построенном многоквартирном жилом доме на земельный участок, занятый этим домом и необходимым для его эксплуатации, возникла общая долевая собственность. При этом договор аренды земельного участка между Департаментом и обществом прекратился на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения в доме влечет переход к собственникам помещений прав на земельный участок.

В связи с тем, что наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 450 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, материалами дела не подтверждается, иных оснований для досрочного расторжения договора стороны не предусмотрели, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что требование общества о расторжении договора с момента ввода дома в эксплуатацию неправомерно.

Суды установили, что договор аренды прекратил свое действие в связи с возникновением прав домовладельцев на земельный участок, и обоснованно отказали в удовлетворении требования о признании его расторгнутым с момента ввода дома в эксплуатацию.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.11.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу N А13-7534/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.В. Захарова