Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июня 2015 г. N Ф07-3003/15 по делу N А56-43260/2014

10 июня 2015 г.

Дело N А56-43260/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Ракчеевой М.А., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Меркатор" Литвиненко Т.А. (доверенность от 15.08.2014 N 16/157Д), от открытого акционерного общества "Комбинат детского питания и пищевых концентратов" Козловой М.В. (доверенность от 02.06.2015), Фейгина И.В. (доверенность от 27.05.2014 N 21), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Санкт-Петербургу Осиповой Д.М. (доверенность от 22.12.2014 N 232-д),

рассмотрев 03.06.2015 в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Комбинат детского питания и пищевых концентратов" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2014 (судья Изотова С.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-43260/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Меркатор", место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 13, лит. К, ОГРН 1117847079349, ИНН 7842448251 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Комбинат детского питания и пищевых концентратов", место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 114, ОГРН 1099847043966, ИНН 7810575137 (далее - Комбинат), о признании отсутствующим права собственности ответчика на земельный участок площадью 26 301 кв. м с кадастровым номером 78:14:7531:24, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 114, лит. Б, и признании за истцом права собственности на названный земельный участок.

Определением от 19.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Санкт-Петербургу (далее - ТУ ФАУГИ) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра).

Решением от 05.12.2014 признано право собственности Общества на земельный участок площадью 26 301 кв. м с кадастровым номером 78:14:7531:24, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 114, лит. Б; в остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе Комбинат, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление в удовлетворенной части иска отменить, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не запрещает отчуждение части объекта недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности; регистрация права собственности на нежилые помещения, а впоследствии на здания сама по себе не влечет возникновения права собственности на земельный участок; разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), не могли быть учтены судами, поскольку регулируют иные отношения; суд первой инстанции неправильно применил нормы статьи 35 ЗК РФ; обращение взыскания по обязательствам Комбината на земельный участок не производилось.

В кассационной жалобе ТУ ФАУГИ, также ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, в иске отказать.

По мнению ТУ ФАУГИ, Общество не представило доказательств, подтверждающих основания возникновения у него права собственности на земельный участок; поскольку продажа объектов недвижимости происходила по частям, предметом договоров купли-продажи являлись помещения, при определении их стоимости не была учтена стоимость соответствующей доли земельного участка; между сторонами не заключалось сделок по отчуждению земельного участка; вследствие особенностей порядка приобретения объектов недвижимости Общество в соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

В отзывах на кассационные жалобы Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Комбината и ТУ ФАУГИ поддержали доводы своих кассационных жалоб, а представитель Общества против их удовлетворения возражал.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Судами установлено, что по состоянию на 17.06.2010 земельный участок площадью 26 301 кв. м с кадастровым номером 78:14:7531:24, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 114, лит. Б, находился в собственности Российской Федерации. На основании договора аренды названный участок был передан федеральному государственному унитарному предприятию "Комбинат детского питания и пищевых концентратов", впоследствии реорганизованному в форме преобразования в Комбинат.

Право собственности Комбината на земельный участок зарегистрировано 15.10.2010.

Из справки Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 20.09.2010 N 10222 следует, что на указанном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здание под литерой Б (заводоуправление, производственный корпус N 7, экспедиция N 2 и цех детского питания) площадью 14 904 кв. м с кадастровым номером 78:14:7531:21:55; здание под литерой Е (цех кофе N 11) площадью 3724,5 кв. м с кадастровым номером 78:14:7531:24:12; здание под литерой Ж (производственно-складской корпус N 6) площадью 836,2 кв. м с кадастровым номером 78:14:7531:24:15; здание под литерой З (цеха кофе N 3) площадью 302,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:7531:24:14; здание под литерой Р (производственно-бытовой корпус N 5) площадью 837,4 кв. м с кадастровым номером 78:14:7531:24:34; здание под литерой С (печатно-картонажный цех N 4) площадью 1987 кв. м с кадастровым номером 78:14:7531:24:50.

На основании протоколов о результатах торгов от 24.10.2011 N 4/1 и 4/2, от 16.12.2013 N 3, от 24.01.2012 N 3, имеющих силу договора, а также договора купли-продажи арестованного имущества от 07.02.2014, Общество последовательно приобрело нежилые помещения в названных зданиях. Право собственности истца на данные нежилые помещения зарегистрировано в установленном законом порядке.

Впоследствии Общество осуществило кадастровый учет приобретенных объектов (нежилых помещений в зданиях) как единых объектов и зарегистрировало право собственности на следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание площадью 836,2 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007531:2030, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 114, лит. Ж (свидетельство от 30.04.2014 серии 78-АЗ N 365137);

- нежилое здание площадью 3724,5 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007531:2029, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 114, лит. Е (свидетельство от 30.04.2014 серии 78-АЗ N 365136);

- нежилое здание площадью 302,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007531:2013, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 114, лит. З (свидетельство от 30.04.2014 серии 78-АЗ N 365135);

- нежилое здание площадью 837,4 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007531:2016, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 114, лит. Р (свидетельство от 30.04.2014 серии 78-АЗ N 365139);

- нежилое здание площадью 1987,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007531:2017, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 114, лит. С (свидетельство от 30.04.2014 серии 78-АЗ N 365138);

- здание заводоуправления, производственного корпуса N 7 и экспедиции N 2, цеха детского питания площадью 15 255,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007531:2025, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 114, лит. Б (свидетельство от 23.04.2014 серии 78-АЗ N 365106).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Общество сослалось на то, что оно является собственником всех объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке; право собственности ответчика на земельный участок прекратилось.

Суды, ссылаясь на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, руководствуясь пунктами 1 и 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьей 35 ЗК РФ, пришли к выводу, что с момента приобретения Обществом права собственности хотя бы на одно из помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, у него возникло право общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе на земельный участок. Поскольку последовательно приобретенные Обществом доли общего имущества, в том числе земельного участка, сложились в одно целое, Комбинат утратил право собственности на земельный участок, а Общество его приобрело.

Кассационная инстанция считает, что жалобы подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Общество считает, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:14:7531:24 у него возникло на основании протоколов о результатах торгов от 24.10.2011 N 4/1 и 4/2, от 16.12.2013 N 3, от 24.01.2012 N 3, имеющих силу договора, а также на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 07.02.2014.

Согласно положениям частей 1 и 2 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а в случае неясности оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора, и во внимание принимаются все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Суды первой и апелляционной инстанций признали право собственности Общества на спорный земельный участок, поскольку, руководствуясь положениями статей 273 и 552 ГК РФ, сделали вывод о том, что заключение сделки купли-продажи недвижимости и передача объекта недвижимости в собственность покупателя влечет безусловную передачу во владение данного покупателя земельного участка, занятого недвижимостью, и необходимого для ее использования. Кроме того, суды руководствовались разъяснениями, приведенными в Постановлении N 64.

Кассационная инстанция считает, что положения пункта 2 статьи 552 ГК РФ, на которые ссылается Общество, не являются безусловным основанием перехода к Обществу права собственности на долю в праве на спорный земельный участок в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Подпунктом 1 пункта 4 данной статьи предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Суды неверно истолковали данную норму, посчитав, что она не применима к спорным отношениям.

Из материалов дела следует, что на основании протоколов о результатах торгов и договора купли-продажи у истца возникло право собственности на нежилые помещения в зданиях.

С учетом того, что Общество последовательно приобретало нежилые помещения в зданиях, и на основании подпункта 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ кассационная инстанция считает, что существенное значение для разрешения настоящего спора имеет установление обстоятельств, связанных с наличием воли сторон на одновременную передачу права собственности на помещения и долю в праве на земельный участок, необходимый для их использования.

Без проверки указанных обстоятельств нельзя сделать вывод о том, что приобретение истцом права собственности на нежилые помещения влечет возникновение у него права собственности на долю в праве на спорный земельный участок, а впоследствии - права на весь земельный участок.

Кассационная инстанция также отмечает, что Постановление N 64 касается споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания (помещения), а не земельного участка.

При изложенных обстоятельствах судам необходимо установить, была ли направлена воля сторон при заключении договора купли-продажи нежилых помещений на отчуждение (приобретение) права собственности на помещения и на доли в праве земельного участка, необходимого для их использования.

Для этого суду необходимо исследовать обстоятельства, связанные с наложением ареста на имущество Комбината в процессе исполнительного производства, и проведением торгов, в том числе конкурсную документацию.

С учетом указанного обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 по делу N А56-43260/2014 отменить.

Дело направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

М.А. Ракчеева Т.И. Сапоткина