Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июля 2015 г. N Ф07-4430/15 по делу N А13-1081/2013

15 июля 2015 г.

Дело N А13-1081/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Ракчеевой М.А., Рудницкого Г.М.,

при участии от индивидуального предпринимателя Зауторова В.Н. представителя Берегого Р.К. (доверенность от 11.10.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зауторова Валерия Николаевича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.10.2014 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Мурахина Н.В.) по делу N А13-1081/2013,

установил:

негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования объединенная техническая школа регионального отделения Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" Вологодской области (место нахождения: 160009, Вологодская обл., Вологда, ул. Мальцева, д. 39, ОГРН 1023500884439, ИНН 3525065324; далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Зауторову Валерию Николаевичу (ОГРНИП 305352501200035, ИНН 352500160334) о взыскании 381 216 руб. 83 коп., в том числе 353 000 руб. задолженности по арендной плате и 28 216 руб. 83 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг.

Решением суда первой инстанции от 25.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.03.2015, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В отзыве на кассационную жалобу Учреждение просит оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их обоснованными и законными.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Учреждение (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 30.12.2011 N 5 (далее - договор аренды), по которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение N 23, площадью 100 кв.м, расположенное по адресу: Вологда, ул. Мальцева, д. 39, для использования под розничную торговлю, склад, подсобные помещения, сроком с 01.01.2012 по 30.11.2012.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.10.2011 серии 35-АБ N 017361 указанное помещение принадлежит Учреждению на праве оперативного управления.

По акту приема-передачи от 30.12.2011 нежилое помещение передано предпринимателю.

Пунктами 5.1, 5.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату из расчета 300 руб. за 1 кв.м - 30 000 руб. ежемесячно, 360 000 руб. в год. В стоимость арендной платы не входит оплата за коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание, их оплата производится арендатором на основании отдельно выставленных счетов (пункт 5.1.1 договора аренды).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что по акту приема-передачи от 23.04.2013 арендуемое помещение возвращено арендодателю.

Ссылаясь на то, что арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендной платы и не возмещал расходы по коммунальным услугам, Учреждение обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными как по праву, так и по размеру.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя ответчика, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

В рамках арбитражного дела N А13-8436/2012 установлено, что в период действия договора аренды в результате выполнения работ по ремонту кровли здания 09.05.2012 произошел залив арендуемого предпринимателем помещения; сумма ущерба составила 370 100 руб., которая постановлением апелляционной инстанции от 26.05.2014 по указанному делу, взыскана с Учреждения в пользу предпринимателя.

Возражая против иска предприниматель ссылался на то, что в результате указанного залива арендуемое помещение пришло в такое состояние, которое исключало его использование, в том числе в помещении было отключено электроснабжение и при отсутствии окон оно не могло использоваться по назначению.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ содержание договора аренды составляют обязанность арендодателя предоставить имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить плату за пользование этим имуществом. Главной составляющей арендных обязательств является наличие возможности арендатора пользоваться переданным в аренду имуществом в соответствии с целями его предоставления. Отсутствие такой возможности соответственно лишает арендодателя права требовать от арендатора арендной платы за тот период, когда он не мог пользоваться имуществом.

В материалах дела (т.1, л.д.44) имеется уведомление от 25.06.2012, в котором Учреждение, ссылаясь на залив арендуемого предпринимателем помещения, предлагает ответчику не вносить арендную плату за май и июнь, а также указывает на предстоящий ремонт данного помещения.

В извещении от 18.06.2012 (т.1, л.д.49) Учреждение заявляет о расторжении договора аренды в соответствии с пунктами 9.2.6 и 9.2.7, согласно которым договор подлежит расторжению при необходимости проведения капитального ремонта имущества, либо в связи с ухудшением конструкции, состояния и эксплуатации недвижимого имущества, включая инженерно-технические коммуникации.

Таким образом, Учреждение фактически подтверждает, что состояние арендуемого помещения после его залива является ненадлежащим, несоответствующим целям, для которых оно предоставлено ответчику, и требует ремонта.

В материалах дела имеются уведомления от 29.08.2012 и 11.09.2012 (т.1, л.д.45-46), в которых предприниматель сообщает Учреждению о том, что в арендуемом помещении отсутствует электроснабжение. Данное обстоятельство истцом не опровергнуто и в силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ может считаться признанным. Более того из представленного истцом расчета коммунальных платежей за июнь-декабрь 2012 года и январь-март 2013 года (т.1, л.д.93-102) следует, что Учреждение не заявляет к взысканию с ответчика расходы за электроэнергию, подтверждая тем самым отсутствие электроснабжения в арендуемом помещении в указанный период.

Таким образом, имеются основания полагать, что предприниматель не имел реальной возможности использовать арендуемое помещение по назначению в течение спорного периода, за который с него взыскивается арендная плата. Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали вопрос относительно состояния арендуемого помещения после залива, не выяснили возможность его использования с учетом состояния и обеспеченности необходимыми коммунальными услугами.

Отклоняя доводы ответчика относительно неправомерности взыскания арендной платы за помещение, которое не могло использоваться по назначению, суды первой и апелляционной инстанций сослались на то, что предприниматель не воспользовался правом, предоставленным арендатору статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Согласно указанной статьи при обнаружении недостатков имущества арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем не достижение арендатором и арендодателем какого-либо из соглашений, предусмотренных статьей 612 ГК РФ, при отсутствии у арендатора возможности использовать имущество (в связи с его недостатками) по назначению, предусмотренному договором аренды, не может служить основанием для взыскания с арендатора платы за пользование имуществом в размере, установленном договором за исправное имущество. Иной подход нарушит баланс законных интересов сторон спорного правоотношения.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать вопрос о состоянии арендованного ответчиком помещения после его залива; установить позволяло ли такое состояние использовать помещение по назначению, предусмотренному договором аренды; если возникшее состояние помещения исключало их использование, установить в течении какого периода такое состояние существовало; с учетом установленного разрешить спор и принять законное и обоснованное решение в зависимости от которого распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.10.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 по делу N А13-1081/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин М.А. Ракчеева Г.М. Рудницкий