Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 августа 2015 г. N Ф07-5649/15 по делу N А56-14324/2014

12 августа 2015 г.

Дело N А56-14324/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГАРОС" Ованесяна И.Г. (доверенность от 12.01.2015 N 3), Лесничая О.В. (доверенность от 12.01.2015 N 4), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 19.05.2015 N 14919-42),

рассмотрев 06.08.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГАРОС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2014 (судья Изотова С.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 (судьи Барканова Я.В., Горбик В.М., Тимухина И.А.) по делу N А56-14324/2014,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГАРОС", место нахождения: 198216, Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 139, лит. А, ОГРН 6057847467507, ИНН 7805410676 (далее - Общество), о взыскании по договору от 12.08.2011 N 16/ЗКС-000088 аренды земельного участка на инвестиционных условиях 2 736 080 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.09.2013 по 28.02.2014 и 180 526 руб. 12 коп. пеней за просрочку платежа по состоянию на 18.02.2014. Делу присвоен номер А56-14324/2014.

Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании по указанному договору аренды 1 100 881 руб. 87 коп. задолженности за период с 01.03.2014 по 30.04.2014 и 44 536 руб. 56 коп. пеней за просрочку платежа по состоянию на 05.05.2014. Делу присвоен номер А56-30954/2014.

Определением суда от 27.05.2014 указанные дела объединены в одно производство, делу присвоен номер А56-14324/2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (далее - КЭиО).

Решением суда первой инстанции от 30.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.05.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, просит вынесенные по делу решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, которым взыскать с Общества в пользу Комитета 443 340 руб. 25 коп. арендной платы за период с 29.09.2013 по 30.04.2014. По мнению подателя жалобы, суды сделали неверный вывод о недоказанности ответчиком наличия обстоятельств для применения в расчете арендной платы по истечении срока строительства коэффициента 10.1 в соответствии с пунктом 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, являющегося приложение N 1 к постановлению правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы). В обоснование наличия обстоятельств, препятствующих выполнению арендатором своих обязательств в срок, указанный в договоре аренды, Общество ссылается на изменение организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, сроков подключения к сетям, а также на обнаружение останков советских воинов на земельном участке, что привело к необходимости изменения проектных решений.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представитель Комитета просил ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.

КЭиО, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2011 N 852 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 12.08.2011 N 16/ЗКС-000088 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 67 381 кв. м с кадастровым номером 78:40:19101:4, расположенного по адресу: Петродворцовый р-н, г. Петергоф, Нижняя дор., участок 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Чайковского), для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс) в рамках проведения работ по регенерации историко-градостроительной среды.

Договор действует до 28.09.2013 и вступает в силу с момента его заключения.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 20.10.2011.

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 12.08.2011.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены сторонами в разделе 4 договора аренды.

Общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы за период действия договора составляет 12 200 000 руб. (пункт 4.1).

Перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1, осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном пунктом 4.3.1 договора.

За нарушение условий оплаты арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 началом реализации инвестиционного проекта является 12.08.2011.

Пунктом 5.2 договора аренды установлен следующий порядок реализации инвестиционного проекта: первый этап - начало строительства объекта в рамках проведения работ по регенерации историко-градостроительной среды - до 28.06.2012; второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, - до 28.09.2013.

Договор аренды после 28.09.2013 был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Установив, что Общество не представило доказательств перечисления платы за пользование земельным участком в указанный в иске период, суд первой инстанции применил статьи 309, 310 и 614 ГК РФ и удовлетворил иск о взыскании задолженности и пеней в заявленном размере. При вынесении решения суд исходил из того, что арендатором не доказано, что невозможность реализации инвестиционного проекта в установленный срок связана с ненадлежащей передачей земельного участка или вызвана несвоевременными действиями организаций, осуществляющих подключение объекта капитального строительства к сетям. Поскольку Общество не доказало наличие обстоятельств, при которых размер арендной платы подлежит определению с применением кода 10.1, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Комитет обоснованно произвел расчет в соответствии с условиями заключенного договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, установив неоднократное изменение проектной документации Обществом, что повлекло невозможность исполнения ранее выданных технических условий подключения к сетям, согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Суды обеих инстанций исходя из установленных обстоятельств сделали правильный вывод о том, что размер арендной платы по договору за пользование земельным участком на инвестиционных условиях установлен на период строительства инвестиционных объектов (до 28.09.2013), в последующий период подлежит исчислению в порядке, установленном нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации.

Суды применили действовавшие в период спорных правоотношений статью 9 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", статью 2 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", пункт 1-1 постановления правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (в редакции постановления от 29.05.2013), пункты 5.1, 5.3.2.4 Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования", утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, пункт 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы.

В соответствии с пунктом 1-1 постановления правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 в случае продления сроков строительства (приспособления для современного использования земельного участка), если такое продление связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, платеж, подлежащий перечислению инвестором, определяется пропорционально установленному платежу за предоставление земельного участка для строительства (приспособления для современного использования) по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях на период его продления и перечисляется в порядке, предусмотренном постановлением, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета или КЭиО, в течение которого невыполнение инвестором условия об окончании срока строительства (приспособления для современного использования земельного участка) связано с ненадлежащей передачей инвестору объекта недвижимости для строительства (приспособления для современного использования), заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости, предоставленного для строительства (приспособления для современного использования), и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).

Размер арендной платы за земельный участок на период, подтвержденный заключениями Комитета или КЭиО, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце первом настоящего пункта, определяется на основании действующих нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, устанавливающих порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

Как следует из пункта 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы (в редакции от 29.05.2013), за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, по истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Арендная плата на период, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям, и который подтвержден заключениями Комитета или КЭиО, рассчитывается по коду 10.1.

Суды, проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, правильно применив приведенные нормы права, пришли к выводу о том, что размер арендной платы за земельный участок, используемый Обществом за пределами установленного договором аренды срока реализации инвестиционного проекта, подлежит исчислению исходя из установленной договором арендной платы.

При этом суды сослались на то, что Общество не доказало наличие обстоятельств, подтверждающих необходимость применения льготного порядка исчисления размера арендной платы, не представило заключения Комитета или КЭиО, правовой акт об изменении инвестиционных условий, о продлении срока строительства правительство Санкт-Петербурга не принимало, соглашение об изменении условий договора, в том числе арендной платы, стороны не заключали.

Суды первой и апелляционной инстанций дали оценку доводам, аналогичным тем, что изложены Обществом в кассационной жалобе. В судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к своим выводам, и обоснования со ссылкой на конкретные доказательства.

При оценке обоснованности доводов Общества о наличии периода, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реализации инвестиционного проекта было обусловлено ненадлежащими передачей объекта недвижимости инвестору и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям, и как следствие, возможности применения при расчете арендной платы кода 10.1 без применения понижающего коэффициента Кс, суды исходили из положений указанных выше правовых норм, в том числе устанавливающих, что наличие либо отсутствие такого периода подтверждается заключениями Комитета или КЭиО.

Из заключения КЭиО от 22.08.2013 N 15-5231/13-3-1 следует, что период, в течение которого инвестор не мог надлежащим образом выполнять свои обязанности, отсутствует.

Кроме того, Общество неоднократно изменяло проектную документацию, с окончательным вариантом определилось за пределами срока реализации инвестиционного проекта. Между тем, до заключения спорного договора аренды Обществу были выданы технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям объекта капитального строительства, соответственно, Обществу было известно об условиях подключения, о сроках их действия, о возможности изменения параметров технических условий по истечении срока их действия. По заявкам Общества в связи с изменением проекта, истечением срока действия ранее выданных технических условий, были выданы новые технические условия подключения.

Оснований полагать, что невыполнение Обществом условия об окончании срока реализации инвестиционного проекта связано исключительно с действиями (бездействием) организаций инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга в части соблюдения ими установленных сроков и порядка выдачи технических условий, заключения договоров о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, электрическим и газораспределительным сетям, не имеется.

Доводы Общества о невозможности производства работ на земельном участке вследствие обнаружения на нем останков воинов, погибших в Великую Отечественную войну, не нашли своего подтверждения.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для иной оценки доказательств и доводов сторон.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные ими выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу приостановление исполнения обжалуемых судебных актов подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 по делу N А56-14324/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГАРОС" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения и постановления отменить.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Т.С. Гафиатуллина Т.И. Сапоткина