Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 августа 2015 г. N Ф07-6425/15 по делу N А56-26676/2014

17 августа 2015 г.

Дело N А56-26676/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Ракчеевой М.А.,

при участии от индивидуального предпринимателя Ивановой И. В. - Пожарицкой Е.А. (доверенность от 28.07.2015), от администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области Лысцевой Т.В. (доверенность от 12.01.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ивановой Ирины Викторовны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.01.2015 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2015 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-26676/2014,

установил:

Индивидуальный предприниматель Иванова Ирина Викторовна, ОГРНИП 305471215400011, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, место нахождения: 188751, Ленинградская обл., Приозерский р-н, п.г.т. Кузнечное, ул. Гагарина, д. 5а, ОГРН 1054700441014, ИНН 4712039238 (далее - администрация), об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения 1-Н общей площадью 23,7 кв. м и 1/2 доли в местах общего пользования площадью 5,9 кв. м, что составляет 27/75 доли нежилого помещения общей площадью 75,2 кв. м с кадастровым номером 47:04:0104001:1021, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п.г.т. Кузнечное, ул. Юбилейная, д. 3, и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи упомянутого помещения, об утверждении раздела 2 договора "Цена и порядок расчетов", раздела 3 договора "Обязанности сторон", пунктов 5.4 и 6.6 договора в предложенной истцом редакции, а также об утверждении даты вступления в силу договора с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решением суда от 08.01.2015 пункты 2.1 и 2.2 договора в части установления цены продажи изложены в редакции администрации; пункты 3.4 и 2.2 договора, за исключением условия о цене продажи, изложены в редакции предпринимателя; остальные пункты договора изложены в редакции администрации. В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 19.05.2015 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что истец избрал неверный способ защиты права.

Податель жалобы ссылается на то, что суд неверно назначил проведение экспертизы на предмет определения рыночной стоимости помещения не на 20.12.2013, а на текущую дату, а также на то, что суд не дал оценку заключению экспертизы.

Предприниматель ссылается на то, что апелляционный суд указал в постановлении, что проведенная на основании определения суда первой инстанции экспертиза подлежит отклонению, поскольку оценка объекта проведена на иную дату, однако вопрос о назначении экспертизы на обсуждение сторон не ставил.

В отзыве на кассационную жалобу администрация указывает, что решение и постановления являются законными.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель предпринимателя подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель администрации обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Муниципальное образование "Кузнечное" Ленинградской области (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 30.06.2008 N 42 аренды объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п.г.т. Кузнечное, ул. Юбилейная, дом 3, - помещения 1-Н общей площадью 23,7 кв. м и помещений NN 4-7 (2-Н) - места общего пользования общей площадью 5,9 кв. м, для использования под стоматологический кабинет.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.08.2006 серии 78-АА N 910595 собственником нежилого помещения 1-Н общей площадью 23,7 кв. м и 1/2 доли в местах общего пользования площадью 5,9 кв. м, что составляет 27/75 доли нежилого помещения общей площадью 75,2 кв. м с кадастровым номером 47:04:0104001:1021, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п.г.т. Кузнечное, ул. Юбилейная, д. 3, является муниципальное образование.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 15.11.2013, входящий N 72, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ),

Администрация направила предпринимателю договор купли-продажи упомянутого объекта недвижимости с выкупной стоимостью, определенной на основании отчёта об оценке от 23.12.2013 N 193, в размере 1 004 413 руб.

Предприниматель, не согласившись с условиями представленного администрацией договора, изложенными в пунктах 2.1, 2.2 и 2.3, направила в администрацию письмо от 22.01.2014, входящий N 103, с протоколом разногласий.

Предприниматель подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий от 10.02.2014 и направил администрации с письмом от 10.02.2014, входящий N 7.

Ссылаясь на недостижение сторонами соглашения относительно условий договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отклонил довод предпринимателя о том, что оценка рыночной стоимости объекта должна быть произведена на дату подачи предпринимателем заявления о выкупе имущества, сославшись на то, что Закон N 159-ФЗ не предусматривает обязанность проводить оценку рыночной стоимости именно на дату подачи заявления.

Суд первой инстанции назначил производство судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 06.10.2014.

В соответствии с заключением проведенной по определению суда экспертизы от 10.10.2014 N 14-41-Т-А56-26676/2014 рыночная стоимость названного объекта по состоянию на 06.10.2014 составляет 514 000 руб.

Однако суд первой инстанции, сославшись на то, что отчёт об оценке от 23.12.2013 N 193, на основании которого администрацией указана выкупная цена объекта в договоре купли-продажи, не признан недостоверным, посчитал, что условия договора купли-продажи в части установления цены выкупа подлежат определению в размере 1 004 413 руб., определенном отчётом об оценке от 23.12.2013 N 193.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что предприниматель не опроверг достоверности рыночной стоимости объекта, определенной в отчёте об оценке от 23.12.2013 N 193 в размере 1 004 413 руб., и посчитал, что цена договора купли-продажи правильно определена судом первой инстанции.

Кассационная инстанция полагает, что судебные акты подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что сделанные судами выводы в отношении определения выкупной цены не соответствуют установленным по делу обстоятельствам в связи с чем не могут быть признаны законными и обоснованными.

Суды обеих инстанций установили, что предприниматель обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества 15.11.2013, входящий N 72.

На основании положений частей 2 и 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу указанной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В материалах дела имеется три отчёта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненные на разные даты: отчёт от 23.12.2013 N 193, изготовленный по заявке администрации, отчёт от 27.01.2014 N 56/14, изготовленный по заявке предпринимателя, и заключение эксперта от 10.10.2014 N 14-41-Т-А56-26676/2014, составленное на основании определения суда. Причём рыночная стоимость, определенная отчётом, составленным на основании заявки администрации, существенно отличается от рыночной стоимости, установленной двумя другими отчётами. При таких обстоятельствах довод суда апелляционной инстанции о том, что предприниматель не представил доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость объекта могла существенно измениться с 15.11.2013 по 16.12.2013, нельзя признать состоятельным.

Поскольку из отчёта об оценке рыночной стоимости имущества от 23.12.2013 N 193 следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и в деле имеются два других отчёта, в соответствии с которыми рыночная стоимость объекта значительно отличается от рыночной стоимости, определенной отчётом от 23.12.2013 N 193, сделанный судами первой и апелляционной инстанций вывод о том, что указанная в этом отчёте цена объекта может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи, не соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Представленный в суд первой инстанции предпринимателем отчёт от 27.01.2014 N 56/14 выполнен по состоянию на 27.01.2014.

При назначении экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом купли-продажи, суд первой инстанции не обосновал, почему установил, что эксперт должен определить рыночную стоимость объекта по состоянию на 06.10.2014.

Кроме того, признав необходимым назначение этой экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции необоснованно отклонил составленное экспертом на основании определения суда заключение, сославшись только на то, что не доказана недостоверность отчёта об оценке, выполненного по заявке администрации, хотя вопрос о достоверности отчёта, представленного администрацией, в определении суда о назначении экспертизы не был поставлен, проведение экспертизы достоверности отчёта, представленного администрацией, суд не назначал.

Имеющиеся в деле отчёты об оценке, выполненные по состоянию на разные даты оценки, содержат сведения о рыночной стоимости имущества, существенно отличающейся друг от друга, что позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость спорного объекта значительно изменялась с момента подачи предпринимателем в администрацию заявки на выкуп имущества, следовательно, дата определения рыночной стоимости имущества имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего спора.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора с учётом доводов участвующих в деле лиц. При новом рассмотрении дела суду, в частности, следует проверить довод предпринимателя, касающийся даты определения рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества. После чего суду надлежит дать установленным по делу обстоятельствам правовую оценку, а также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.01.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2015 по делу N А56-26676/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.А. Ракчеева