Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 сентября 2015 г. N Ф07-7852/11 по делу N А21-6529/2010

09 сентября 2015 г.

Дело N А21-6529/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от администрации муниципального образования "Балтийский муниципальный район" Дмитриевой Ю.Б. (доверенность от 05.08.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт" Шуманова В.Ю. (доверенность от 07.08.2015),

рассмотрев 02.09.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу N А21-6529/2010 (судьи Старовойтова О.Р., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.),

установил:

Администрация муниципального образования "Балтийский муниципальный район", место нахождения: 238520, Калининградская обл., г. Балтийск, пр. Ленина, д. 6, ОГРН 1023902092994, ИНН 3901003933 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с требованиями о признании недействительным (ничтожным) заключенного Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт", место нахождения: 238520, Калининградская обл., г. Балтийск, Кронштадтская ул., д. 1/10, ОГРН 1023902095590, ИНН 3901005916 (далее - Общество), договора от 25.08.2009 купли-продажи земельного участка площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014, с разрешенным использованием "под проектирование и строительство рекреационного района", с момента его заключения; применении последствий недействительности ничтожной сделки и восстановлении за Обществом права аренды земельного участка сроком до 01.04.2050; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Общества и восстановить запись о государственной регистрации права аренды этого земельного участка.

Определением от 07.10.2010 Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заменено на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.11.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2011 решение от 13.11.2010 и постановление от 21.04.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Администрация уточнила требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просила признать недействительным договор купли-продажи с момента его заключения; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение; в качестве применения последствий недействительности сделки Администрация просила взыскать с Общества в бюджет муниципального образования "Балтийский муниципальный район" с учетом ранее внесенной по договору купли-продажи платы в размере 5 232 389 руб. 10 коп. плату за фактическое пользование спорным участком в размере 22 259 536 руб. 65 коп. за период с 25.08.2009 по 01.10.2011.

Решением от 15.12.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.03.2012, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.06.2012 решение от 15.12.2011 и постановление от 15.03.2012 оставлены без изменения.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 решение от 15.12.2011, постановление от 15.03.2012 и постановление от 01.06.2012 по настоящему делу отменены, иск Администрации удовлетворен частично. Договор купли-продажи от 25.08.2009 земельного участка площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 признан недействительным с момента заключения; дело в части требований о применении последствий недействительности сделки направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

При новом рассмотрении дела суд по ходатайству ответчика определением от 29.07.2013 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество Банк "Возрождение" (далее - Банк).

В предварительном судебном заседании 28.04.2014 суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточненные исковые требования Администрации, которая просила применить последствия недействительности ничтожной сделки, восстановив положение, существовавшее до нарушения права: прекратить право собственности ответчика на спорный земельный участок и восстановить регистрационную запись права аренды; взыскать с ответчика плату за фактическое пользование земельным участком за период с 25.08.2009 по 27.11.2013 с учетом внесения платы по ничтожному договору купли - продажи в размере 53 391 081 руб. 90 коп. и пеней за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 3 446 011 105 руб. 03 коп.; признать недействительными договоры залога земельного участка и его последующего залога, заключенные Обществом и Банком.

В предварительном судебном заседании 07.07.2014 суд принял к рассмотрению встречный иск Общества о взыскании с Администрации цены недействительной сделки в размере 5 232 389 руб. 10 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами; о взыскании рыночной стоимости комплекса, состоящего из 17 объектов недвижимости, в размере 118 177 000 руб.; о прекращении права собственности Общества и регистрации права муниципальной собственности муниципального образования "Балтийский муниципальный район" на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке; об обязании Общества передать, а Администрации - принять по акту приема-передачи земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.

Решением от 01.09.2014 первоначальный иск Администрации удовлетворен частично: применены последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014, заключенного 25.08.2009; прекращено право собственности Общества на названный земельный участок; в удовлетворении остальных требований отказано; встречный иск Общества удовлетворен в полном объеме.

Апелляционный суд, установив безусловные основания для отмены решения от 01.09.2014, в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и с согласия Администрации привлек Банк к участию в деле в качестве второго ответчика по иску Администрации об оспаривании договоров залога.

Постановлением апелляционного суда от 03.03.2015 решение от 01.09.2014 отменено. В порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи от 25.08.2009 прекращено право собственности Общества на земельный участок площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014; с муниципального образования "Балтийский муниципальный район" в лице Администрации в пользу Общества взыскано 5 232 389 руб. 10 коп.; в остальной части в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, просит постановление от 03.03.2015 отменить, решение от 01.09.2014 оставить в силе.

По мнению подателя жалобы, апелляционный суд нарушил пределы рассмотрения дела, установленные частью 5 статьи 268 АПК РФ, а также правила отмены решения суда и перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; суд не применил закон (статьи 167, 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), подлежащий применению и неправильно истолковал его (пункт 2 статьи 623 ГК РФ); вывод суда о возвращении Администрации права собственности на земельный участок не соответствует обстоятельствам дела, поскольку до приватизации спорный участок относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена; Общество представило доказательства невозможности целевого использования участка и запрета строительства объектов, которые были предусмотрены ранее утвержденными положениями землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В отзыве на кассационную жалобу Банк также просит постановление апелляционного суда от 03.03.2015 отменить, решение от 01.09.2014 оставить в силе.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Администрации против ее удовлетворения возражал.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, постановлением главы Балтийского городского округа от 02.04.2001 N 192 Обществу передан в аренду на 49 лет земельный участок площадью 44 га, расположенный в городе Балтийске в районе Северного мола до Центрального пляжа, под обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны.

На основании указанного постановления Администрация и Общество заключили договор от 02.04.2001 аренды земельного участка (далее - договор аренды), согласно пункту 1.3 которого участок предоставлен Обществу для "поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан".

Постановлением главы Балтийского городского округа от 03.11.2003 N 982 внесены изменения в пункт 1 постановления от 02.04.2001 N 192: земельный участок передан под строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха. Аналогичные изменения внесены в договор аренды.

В ноябре 2003 года спорный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 39:14:000000:0014; определен вид разрешенного использования - "под проектирование и строительство рекреационного района"; определено местоположение относительно ориентира, расположенного в городе Балтийске: в 600 метрах на запад от дома 26 по улице Чехова.

В период с 2007 по 2009 год на спорном участке Общество построило следующие объекты: водопровод протяженностью 571,96 пог. м, хозяйственный водопровод протяженностью 515,84 пог. м, две трансформаторные подстанции площадью 53,6 кв. м каждая, напорную сеть хозяйственно-бытовой канализации протяженностью 707,9 пог. м, наружные электрические сети протяженностью 922,43 пог. м, хозяйственно-бытовую канализацию протяженностью 805,52 пог. м, хозяйственно-противопожарный водопровод протяженностью 1257,57 пог. м, каналы, водоемы для осушения парковой зоны общим объемом 1499,05 куб. м, канализационно-насосную станцию площадью 16,5 кв. м, и зарегистрировало право собственности на них в установленном законом порядке.

Общество, ссылаясь на наличие в собственности названных объектов недвижимости, построенных на арендованном земельном участке, 04.08.2009 обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе этого участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением от 24.08.2009 N 980 Администрация приняла решение о предоставлении Обществу в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации спорного участка по цене 5 232 389 руб. 10 коп. На основании указанного постановления Администрация и Общество заключили договор купли-продажи земельного участка. Общество уплатило названную выкупную цену. Право собственности Общества на этот участок зарегистрировано в установленном законом порядке. В связи с заключением договора купли-продажи стороны соглашением от 31.08.2009 расторгли договор аренды.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием.

После разрешения спора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.03.2013 N 12668/12 и признания договора купли-продажи от 25.08.2009 земельного участка недействительным как заключенного с нарушением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду наличия на земельном участке только объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением, дело в части требований о применении последствий недействительности сделки направлено на новое рассмотрение и стороны в процессе судебного разбирательства уточнили первоначальное и встречное требования.

Апелляционный суд посчитал, что первоначальный и встречный иски подлежат удовлетворению только в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка путем возврата сторон в первоначальное положение, в остальных требованиях сторонам отказал.

Кассационная инстанция считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Апелляционный суд правильно применил статьи 167, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации и руководствовался разъяснениями, приведенными в пункте 27 постановления от 08.10.1998 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".

Апелляционный суд указал на отсутствие доказательств того, что полученная Администрацией по сделке денежная сумма явно превышает стоимость переданного по ней имущества, в связи с чем статью 1107 Кодекса посчитал неприменимой к отношениям сторон.

С учетом этого апелляционный суд удовлетворил требование о возврате Обществу уплаченной по договору купли-продажи земельного участка цены сделки - 5 232 389 руб. без начисления процентов по пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекратил право собственности Общества на земельный участок.

Требование Администрации о взыскании с Общества платы за фактическое пользование земельным участком за период нахождения участка в собственности Общества правомерно оставлено без удовлетворения, так как Обществом в спорный период уплачивался земельный налог.

Поскольку при восстановлении арендных отношений регистрационная запись может быть осуществлена по заявлению одной из сторон договора, требование о восстановлении этой записи отклонено судом. Кроме того, в судебном заседании кассационной инстанции представители сторон подтвердили утрату интереса к арендным отношениям.

Требование Администрации о признании недействительными договоров залога и последующего залога, заключенных Обществом и Банком в отношении земельного участка, не удовлетворены судом по причине того, что эти договоры были заключены в период наличия зарегистрированного права собственности Общества на земельный участок, в связи с чем Банк является добросовестным залогодержателем, право которого сохраняет силу (статья 353 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ввиду невозможности, по мнению Общества, использовать земельный участок оно утратило интерес к аренде участка и на основании пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.11 договора аренды просило взыскать с Администрации стоимость неотделимых улучшений земельного участка в размере рыночной стоимости комплекса из 17 объектов зданий и сооружений, которые созданы Обществом в целях благоустройства земли и обслуживания земельного участка, в размере 118 177 000 руб.; также просило прекратить право собственности Общества на эти объекты и зарегистрировать право собственности муниципального образования "Балтийский муниципальный район" на них, обязав Администрацию принять по акту земельный участок с расположенными на нем объектами.

Апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении заявления Общества о взыскании с Администрации стоимости неотделимых улучшений земельного участка в силу следующего.

Как установлено судом, все 17 объектов, из которых 10 созданы Обществом до приобретения в собственность земельного участка, являются вспомогательными объектами по отношению к объектам рекреационного назначения, которые Обществом на земельном участке не созданы.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 07.05.2014 разрешенное использование земельного участка не изменено "под проектирование и строительство рекреационного района". Согласно внесенным в ГКН сведениям о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий в отношении спорного земельного участка в зоны охраняемых природных ландшафтов и охраняемые зоны объектов входят части земельного участка. Как указал апелляционный суд, не представляется возможным установить, входит ли весь земельный участок в границы территориальных зон, в которых строительство новых объектов недвижимости запрещено. Кроме того, в границах зон охраняемого природного ландшафта (30Л) допускается размещение некапитальных строений площадью не более 50 кв. м, высотой не более 3 м и с минимальным расстоянием между объектами 200 м (подпункт 3 пункта 13 главы 3 Приложения N 2 к постановлению правительства Калининградской области от 06.06.2013 N 386), что не исключает возможности реализации проекта по размещению рекреационного района.

При таких обстоятельствах апелляционный суд отклонил довод Общества о невозможности целевого использования спорного земельного участка, посчитав его недостаточно обоснованным.

Буквально истолковав пункт 3.11 договора аренды, апелляционный суд указал, что продажа произведенных на земельном участке улучшений арендодателю возможна только по соглашению сторон; Администрация против приобретения в собственность муниципального образования "Балтийский муниципальный район" спорных объектов возражает.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда о том, что первоначальный и встречный иски подлежат удовлетворению в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка путем возврата сторон в первоначальное положение, правильными.

Довод жалобы о том, что суд нарушил пределы рассмотрения дела, установленные частью 5 статьи 268 АПК РФ, а также правила отмены решения суда и перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, не может быть основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку указанные Обществом обстоятельства не привели к принятию неправильного постановления.

Ссылка Общества на представление доказательств невозможности целевого использования участка направлена на иную оценку обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу N А21-6529/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт", место нахождения: Калининградская обл., г. Балтийск, Кронштадтская ул., д. 1/10, ОГРН 1023902095590, ИНН 3901005916, в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева