Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 октября 2015 г. N Ф07-7107/15 по делу N А42-6243/2014

02 октября 2015 г.

Дело N А42-6243/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И.,

при участии от индивидуального предпринимателя Тихоновой Н.В. представителя Москаленко А.Н. (доверенность от 29.10.2014),

рассмотрев 01.10.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области на решение Арбитражного суда Мурманской области от 30.01.2015 (судья Никитина О.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 (судьи Горбик В.М., Старовойтова О.Р., Тимухина И.А.) по делу N А42-6243/2014,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Тихоновой Натальи Валентиновне, ОГРНИП 304510126000016, ИНН 673000300530, о взыскании 145 498 руб. 68 коп. задолженности по оплате за фактическое пользование нежилым помещением IV (1-27) площадью 319,8 кв. м, расположенным в жилом доме по адресу: г. Апатиты, Северная ул., д. 30, за период с 01.06.2012 по 20.08.2012 и 33 252 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.02.2012 по 01.12.2014.

Решением суда первой инстанции от 30.01.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.06.2015, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Комитет, считая выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение от 30.01.2015 и постановление от 04.06.2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Податель жалобы не согласен с выводами судов о том, что он не доказал факт пользования предпринимателем спорным помещением в период с 01.06.2012 по 20.08.2012. По мнению Комитета, неудовлетворительное состояние имущества не освобождает арендатора от внесения арендной платы. Комитет также указывает на правомерность начисления им процентов за просрочку уплаты арендной платы за январь 2012 года.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против доводов жалобы по мотивам, приведенным в отзыве.

Комитет просил рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов на право заключения договора аренды объектов муниципального нежилого фонда города Апатиты Комитет (арендодатель) и Тихонова Н.В. (арендатор) 02.02.2012 подписали договор N АН-016 аренды нежилого помещения IV (1-27) площадью 319,8 кв. м, находящегося в жилом здании по адресу: г. Апатиты, Северная ул., д. 30, для использования под магазин.

Помещение передано по акту приема-передачи от 02.02.2012.

В пункте 4.1 договора стороны оговорили, что размер ежемесячной арендной платы установлен в соответствии с протоколом аукциона от 13.12.2011 и составляет 55 005 руб. 60 коп. (без НДС), размер годовой арендной платы 660 067 руб. 20 коп. (без НДС).

Срок действия договора определен с 19.01.2012 по 18.01.2027.

Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предприниматель 06.02.2012 обратился в Комитет с заявлением о согласовании проведения ремонтных работ и перепланировки. Письмом от 15.02.2012 N 01-12/0736 Комитет согласовал проведение ремонтных работ. Предприниматель 01.03.2012 обратился в Комитет с просьбой не начислять арендную плату в связи с невозможностью использования принятого предпринимателем в аренду объекта. Указанное заявление удовлетворено, Тихонова Н.В. освобождена от внесения арендной платы за период февраль - май 2012 года.

Предприниматель обратился в Комитет с заявлением от 01.06.2012 о расторжении договора аренды от 02.02.2012 N АН-016, которое получено Комитетом 19.06.2012, о чем имеется соответствующий штамп.

Соглашением от 25.06.2012 договор аренды расторгнут с момента подписания акта приема-передачи. При этом в пункте 3 соглашения стороны согласовали, что пункты 1 и 2 соглашения вступают в силу с 19.08.2012. Акт приема-передачи недвижимого имущества (из аренды) подписан сторонами 20.08.2012.

Комитет, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив фактическую невозможность использования нежилого помещения в целях аренды под магазин промышленных товаров, не усмотрели правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что судебные акты должны быть оставлены без изменения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды носит возмездный характер, а указанные выше обязательства являются встречными. Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

Обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать объект недвижимости по указанному в договоре аренды назначению.

При рассмотрении дела судами установлена невозможность арендатором использовать спорное нежилое помещение ввиду обнаружения скрытых, ранее неучтенных недостатков (необходима замена канализационной сети).

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

По правилам статьи 612 ГК РФ арендатор потребовал от арендодателя расторжения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Поскольку истец не исполнил обязательство по предоставлению ответчику нежилого помещения, пригодного к использованию для реализации своих прав по договору аренды, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей.

Суды установили, что предприниматель не мог и не использовал нежилое помещение по назначению. Обратное подателем жалобы не доказано.

Ссылка Комитета на акт от 20.08.2012 приема-передачи помещения обоснованно отклонена судами, поскольку данный акт не свидетельствует о факте использования ответчиком спорного помещения.

При таких обстоятельствах и приведенных нормах права обязанность арендодателя по передаче нежилого помещения арендатору нельзя считать исполненной. Оснований для взыскания платы за фактическое использование нежилого помещения не имеется.

Суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи за спорный период, а следовательно, и оснований для взыскания арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Довод жалобы о применении к ответчику мер ответственности за неисполнение обязательства в части оплаты аренды за январь 2012 года мотивированно отклонен судом апелляционной инстанции.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено. При таком положении обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 30.01.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 по делу N А42-6243/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Т.С. Гафиатуллина Т.И. Сапоткина