Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 октября 2015 г. N Ф07-7490/15 по делу N А56-77877/2014

02 октября 2015 г.

Дело N А56-77877/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Новый Дом" Цветкова А.В. (доверенность от 27.01.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 19.05.2015 N 14908-42),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 по делу N А56-77877/2014 (судьи Масенкова И.В., Глазков Е.Г., Зайцева Е.К.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Новый Дом", место нахождения: 198215, Санкт-Петербург, ул. Подводника Кузьмина, д. 46, ОГРН 1037811048307, ИНН 7805145763 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным отказа от 03.04.2014 N 95/008/2013-199 в государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:11:0006110:8311, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энтузиастов, д. 32, лит. А; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на указанный объект.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ).

Решением от 23.03.2015 (судья Васильева Н.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации КУГИ в связи с его реорганизацией и переименованием заменен на правопреемника - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения, ОГРН и ИНН те же (далее - Комитет); данное решение отменено; заявленные требования удовлетворены.

Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, просит отменить постановление от 06.07.2015 и оставить в силе решение от 23.03.2015. По мнению подателя жалобы, с учетом пунктов 8.2.1 и 8.2.2 договора аренды от 13.04.2004 право собственности Общества на объект незавершенного строительства не могло быть зарегистрировано без согласия Комитета; в соответствии с пунктом 10.3 договора, предусматривающим последствия расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором своих обязательств, Комитет вправе реализовать на публичных торгах объект незавершенного строительства с компенсацией застройщику произведенных затрат; государственной регистрацией права собственности Общества на объект нарушаются права собственника земельного участка.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильным вывод апелляционного суда о законности государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства и последующей реализации его с публичных торгов в интересах всех кредиторов.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.12.2003 N 146 заключили договор от 13.04.2004 N 00/ЗК-03339(07) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 3475 кв. м с кадастровым номером 78:6110:3006, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ржевка-Пороховые, квартал 10, корп. 26, 27, 28 (юго-восточнее д. 30, корп. 2, лит. А по пр. Энтузиастов), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгово-бытового комплекса и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта сроком до 25.10.2005.

В соответствии с пунктами 8.2.1, 8.2.2 договора арендатор не вправе без согласия арендодателя в период реализации инвестиционного проекта (до момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта и завершения строительства) зарегистрировать право на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, отчуждать в период действия договора объекты, расположенные на данном участке, в том числе не завершенные строительством, либо передавать их в залог.

Исходя из пунктов 5.2.3, 7.1.5, 7.2.24 договора по окончании строительства стороны обязаны подписать протокол о реализации инвестиционного проекта.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.04.2004.

Дополнительным соглашением от 09.10.2009 срок действия договора продлен до 31.03.2010.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2011 по делу N А56-37560/2010 Общество признано несостоятельным (банкротом); в отношении него открыто конкурсное производство.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2013 по делу N А56-25007/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.03.2014, с Общества в пользу КУГИ взыскано 248 796 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате и 164 464 руб. 49 коп. пеней по договору аренды от 13.04.2004 N 00/ЗК-03339(07); указанный договор расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы; Общество выселено с земельного участка площадью 3475 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ржевка-Пороховые, квартал 10, корп. 26, 27, 28.

В августе 2013 года Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский р-н, пр. Энтузиастов, д. 32, лит. А.

Государственная регистрация права была приостановлена, а затем сообщением от 03.04.2014 N 95/008/2013-199 Управление Росреестра уведомило Общество об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), так как не представлено согласие КУГИ на регистрацию права в отношении объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 8.2.1 договора от 13.04.2004 аренды земельного участка; КУГИ письмом от 11.03.2014 N 6376-7 сообщил, что такое согласие не выдавал.

Общество, считая неправомерной ссылку Управления Росреестра на договор аренды, расторгнутый по решению суда, ссылаясь на необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства для совершения сделки с ним, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Порядок государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства установлен статьей 25 Закона о государственной регистрации, согласно пунктам 2, 4 которой основанием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, создаваемый на не принадлежащем заявителю на праве собственности земельном участке, являются документ, подтверждающий право пользования земельным участком, и разрешение на строительство.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования Общества, исходил из того, что Общество возводило объект недвижимости для себя на земельном участке в период действия договора аренды участка; в связи с тем, что Общество находится в процедуре банкротства - конкурсном производстве, к обязательствам сторон, возникшим из договора, подлежат применению специальные положения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о порядке удовлетворения требований кредиторов должника, а не нормы, регулирующие соответствующие виды обязательств, и условия договора; при отсутствии оснований для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за собственником земельного участка не представляется возможной реализация данного объекта в соответствии с пунктом 10.3 договора.

Между тем апелляционным судом не учтено следующее.

Как видно из материалов дела, строительство объекта осуществлялось на земельном участке, предоставленном инвестору в аренду по договору от 13.04.2004 N 00/ЗК-03339(07), которым стороны согласовали определенные условия реализации инвестиционного проекта. Наличие договора аренды земельного участка, подтверждающего право пользования земельным участком, является обязательным условием законности строительства. Названный договор был представлен Обществом на государственную регистрацию права; на момент обращения в регистрирующий орган решение арбитражного суда о расторжении договора не вступило в законную силу.

То обстоятельство, что истечение срока аренды земельного участка к моменту подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является препятствием для государственной регистрации права, не означает, что при оценке наличия оснований для государственной регистрации права не должны приниматься во внимание условия договора.

При таких обстоятельствах регистрирующий орган правомерно при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов руководствовался в том числе и условиями договора.

Условие пункта 8.2.1 договора, предусматривающего необходимость получения согласия арендодателя на регистрацию до завершения реализации инвестиционного проекта права собственности арендатора в отношении объекта незавершенного строительства, корреспондируется с условием пункта 10.3 договора, предусматривающего специальные последствия расторжения договора по причинам, связанным с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств. Согласно названному пункту при расторжении договора в связи с невыполнением арендатором обязанностей, предусмотренных договором, арендодатель вправе реализовать результат инвестирования (объект незавершенного строительства, возводимый в рамках инвестиционного проекта) путем продажи с публичных торгов с последующей компенсацией арендатору затрат, произведенных при реализации инвестиционного проекта. Регистрация за инвестором права собственности на объект незавершенного строительства влечет невозможность применения данных последствий.

Апелляционный суд ошибочно посчитал, что в связи с введением в отношении Общества процедуры банкротства - конкурсного производства приоритетному применению подлежат специальные положения Закона о банкротстве, а не нормы обязательственного права и условия договора. Предусмотренные названным Законом специальные правила о порядке реализации имущества, составляющего конкурсную массу должника, и порядке удовлетворения требований кредиторов не относятся к имуществу, не являющемуся собственностью должника, а в данном случае до разрешения вопроса о государственной регистрации права собственности объект незавершенного строительства в силу пункта 2 статьи 8.1, статей 130, 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается принадлежащим должнику на праве собственности.

В случае регистрации за арендатором права собственности на объект незавершенного строительства без согласия арендодателя права последнего нарушаются тем, что становится невозможным достижение цели, для которой был заключен договор аренды, и реализация инвестиционного проекта.

Таким образом, апелляционный суд признал подлежащим государственной регистрации право собственности Общества на объект незавершенного строительства в нарушение принятых Обществом на себя договорных обязательств, а именно договора аренды, заключенного с публичным образованием и предусматривающего ограничения по распоряжению строящимся объектом до завершения строительства, а также в случае расторжения договора по вине арендатора. Между тем недобросовестное поведение арендатора, не исполнявшего надлежащим образом свои договорные обязательства, не может порождать благоприятные для него последствия в виде возникновения исключительного права на земельный участок, занятый зарегистрированным за ним объектом незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах следует признать, что выводы апелляционного суда не соответствуют обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции, которым оспариваемый отказ регистрирующего органа признан законным и в удовлетворении требований Общества отказано, должно быть оставлено в силе.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.08.2015 по ходатайству Комитета исполнение постановления от 06.07.2015 было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. В связи с отменой данного судебного акта исполнение по нему не производится.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 по делу N А56-77877/2014 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2015 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина А.В. Кадулин