Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 октября 2015 г. N Ф07-7591/15 по делу N А56-82506/2014

19 октября 2015 г.

Дело N А56-82506/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Альянс" Казусевой Т.Ю. (доверенность от 15.12.2014), от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Леданцевой А.В. (доверенность от 31.12.2014), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 12.01.2015) и Корсаковой К.Р. (доверенность от 03.08.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Савватеевой Д.Ю. (доверенность от 19.05.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 по делу N А56-82506/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс", место нахождения: 194100, Санкт-Петербург, Парголовская ул., д. 7, лит. Н. пом. 4-Н, ОГРН 1037804001190, ИНН 7802101711 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", впоследствии замененному на акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", (далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН, предприятие) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения 4-Н площадью 249,30 кв. м с кадастровым номером 78:36:0511803:1255, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парголовская ул., д. 7, лит. Н, и об обязании Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в лице Фонда имущества заключить с обществом договор купли-продажи в отношении названного помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управление городским имуществом, впоследствии замененный на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - комитет).

Решением суда от 09.04.2015 в удовлетворении ходатайства общества о назначении судебной экспертизы отказано, в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 78:36:0511803:1255, установленной в отчёте от 30.09.2014 N 31-8-0168 (550)-2014, производство по делу прекращено. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, приняв пункт 2.1 договора в редакции продавца: "Цена объекта продажи составляет 22 600 000 руб. (НДС не облагается). Дата исполнения обязательств по оплате цены продажи объекта осуществляется в соответствии с разделом 2 договора".

Постановлением апелляционного суда от 21.07.2015 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы ссылается на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении его ходатайства о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной цены спорного объекта, указывает, что недостоверность представленного им отчёта об оценке от 31.07.2014 N 7/08/2014 не установлена, считает, что отчёт, выполненный ГУИОН, имеет ряд нарушений, оказавших влияние на величину оценки, при применении сравнительного и доходного подходов объекты-аналоги подобраны неверно, не учитывается информация о ликвидности, расчёт аренды не приведен, коэффициенты при определении ставки капитализации указаны без описания факторов, отсутствует информация об определении базовой ставки, считает спорным вывод применения наименьшего коэффициента веса, ссылается на отсутствие диплома, страхового полюса оценщика. Податель жалобы ссылается на "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" и указывает, что с июня по октябрь 2014 подвальные помещения площадью 100 кв. м выставлялись на торги в ценовом диапазоне от 10 739 руб. до 65 014 руб. за кв.м.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители Фонда имущества, ГУИОН и комитета обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитетом издано распоряжение от 05.11.2014 N 2176-рз об условиях приватизации упомянутого объекта нежилого фонда. Цена продажи объекта установлена в размере 22 600 000 руб. на основании отчёта об оценки рыночной стоимости объекта от 10.10.2014 N 31-8-0168 (550)-2014, выполненного ГУИОН.

Фонд имущества по поручению комитета направил обществу проект договора купли-продажи названного помещения с предложением подписать его в течение 30 дней после его получения или сообщить об отказе от использования преимущественного права выкупа объекта недвижимости.

Общество направило в Фонд имущества протокол разногласий в части цены предмета купли-продажи.

Поскольку продавец с предложенными обществом условиями, изложенными в протоколе разногласий к договору купли-продажи, не согласился, считая, что отчёт об оценке от 10.10.2014 N 31-8-0168 (550)-2014, на основании которого установлена цена продажи объекта, не соответствует установленным требованиям, указанная в отчёте цена объекта недвижимости является завышенной, не может быть признана рыночной и использоваться для определения цены выкупа, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции указал в решении, что вопрос о достоверности величины рыночной стоимости объекта может рассматриваться в рамках спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, и прекратил производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, определенной на основании отчёта об оценке от 10.10.2014 N 31-8-0168 (550)-2014, сославшись на то, что с требованием о признании недостоверным отчёта общество обратилось в суд после издания комитетом распоряжения от 05.11.2014 N 2176-рз.

Представленный обществом отчёт от 29.08.2014 N 7/08/14 признан судом ненадлежащим доказательством в связи с тем, что он не соответствует требованиям Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

Суд сослался на то, что ходатайство о проведении судебной экспертизы отчёта об оценке, составленного ГУИОН, общество не заявило. Суд отклонил доводы общества об аффилированности ГУИОН и комитета, посчитав, что ГУИОН не является аффилированным лицом комитета, признал несостоятельными доводы общества о нарушении принципа достоверности при составлении отчёта ГУИОН, сославшись на то, что из оспариваемого отчёта следует, что в качестве объектов аналогов выбирались встроенные помещения в зданиях, наиболее сопоставимые по экономическим характеристикам с объектом оценки, все объекты-аналоги имеют значение ценообразующих факторов, сопоставимые с объектом оценки, предназначены для торговли, обеспечены элементами благоустройства, все отличия объектов-аналогов учтены проведением соответствующих корректировок, коэффициенты корректировок получены по результатам обработки большого количества объектов и отражают ценовые зависимости, существующие на рынке недвижимости. Суд посчитал, что доводы общества об использовании метода массовой оценки, не подтверждаются содержанием отчёта. Суд пришёл к выводу о недоказанности истцом допущенных при составлении оспариваемого отчёта нарушений, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, и, соответственно, о недоказанности недостоверности цены выкупа объекта нежилого фонда, определенной на основании отчёта об оценке от 10.10.2014 N 31-8-0168(550)-2014.

Суд применил статью 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришёл к выводу о том, что пункт 2.1 договора следует принять в редакции продавца, установив цену продажи помещения - 22 600 000 руб., а дату исполнения обязательства по оплате товара в соответствии с разделом 2 договора.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды правильно применили статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности с учётом толкования норм права, изложенного в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", и сделали правильный вывод о том, что вопрос о достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного преддоговорного спора по заключения сделки купли-продажи, поскольку отчёт от 10.10.2014 N 31-8-0168 (550)-2014 является в данном случае одним из доказательств по делу.

Суды первой и апелляционной инстанций, обоснованно отклонив доводы общества о наличии в отчёте об оценке, выполненном ГУИОН, нарушений принципов достоверности и проверяемости, пришли к правильному выводу о том, что обществом не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность отчёта ГУИОН, и отказали в удовлетворении ходатайства общества о назначении судебной экспертизы для определения рыночной цены упомянутого помещения.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 по делу N А56-82506/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова И.В. Сергеева