Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 ноября 2015 г. N Ф07-1637/15 по делу N А05-14111/2014

20 ноября 2015 г.

Дело N А05-14111/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Захаровой М.В. и Ковалева С.Н.,

при участии от публичного акционерного общества "Сбербанк России" Булатовой Т.Л. (доверенность от 26.03.2014 N 10-1/07/153), от общества с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ" Петровой А.И. (доверенность от 25.09.2015) и Прокофьева В.Н. (доверенность от 30.08.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-трастовая компания "Северград" генерального директора Поспелова В.А. (решение единственного участника от 07.02.2012 N 3/1, выписка из ЕГРЮЛ от 22.09.2015 N 320753В/2015), от общества с ограниченной ответственностью "Атмосфера" Кудрявина В.С. (доверенность от 17.10.2015),

рассмотрев 18.11.2015 в открытом судебном заседании кассационные жалобы обществ с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ", "Каскад Торг", "Строительно-трастовая компания "Северград" и "Атмосфера" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 15.05.2015 (судья Гуляева И.С.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 (судьи Козлова С.В., Виноградов О.Н., Шумилова Л.Ф.,) по делу N А05-14111/2014,

установил:

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (в настоящее время - публичное акционерное общество), место нахождения: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ", место нахождения: 163060, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Шабалина, д. 15, корп. 1, оф. 10, ОГРН 1142901008601, ИНН 2901250465 (далее - ООО "БОРЕЙ"), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило признать за ним право залога на здание спортивно-оздоровительного и развлекательного назначения, общей площадью 2372,7 кв.м, кадастровый номер 29:22:050108:1717, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Шабалина, д. 15, корп. 1/ Северодвинская ул., д. 78, корп. 1 (далее - здание), обратить взыскание на здание в счет погашения 89 876 442,2 руб. задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 27.05.2011 N 8637/11178 (далее - кредитный договор) с установлением его начальной продажной цены в размере 98 241 999 руб.

Определениями от 24.11.2014, 30.12.2014 и 01.04.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Каскад Торг", место нахождения: 163059, Архангельская обл., г. Архангельск, Мостовая ул., д. 12, ОГРН 1072901001095, ИНН 2901159343 (далее - ООО "Каскад Торг"); общество с ограниченной ответственностью "Монолит", место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Попова, д. 14, 5-й этаж, ОГРН 1062901065160, ИНН 2901153831 (далее - ООО "Монолит"); общество с ограниченной ответственностью "Атмосфера", место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Тимме, д. 17, корп. 2, ОГРН 1072901010016, ИНН 2901166661 (далее - ООО "Атмосфера"); общество с ограниченной ответственностью "Строительно-трастовая компания "Северград", место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, Морской пр., д. 53, оф. 3-Н, ОГРН 1102902003930, ИНН 2902068120 (далее - ООО "СТК "Северград").

Решением от 15.05.2015 за Банком признано возникшее 24.06.2014 право залога на здание и в счет погашения 89 876 442,2 руб. задолженности по кредитному договору обращено взыскание на здание путем продажи его с открытых торгов с установлением начальной продажной цены в размере 98 241 999 руб.; с ООО "БОРЕЙ" в пользу Банка взыскано 8000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. судебных издержек.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 решение от 15.05.2015 изменено в части установления начальной продажной цены здания, его начальная стоимость установлена в размере 78 593 599,2 руб.; в остальной части решение от 15.05.2015 оставлено без изменения.

В кассационных жалобах ООО "БОРЕЙ", ООО "Каскад Торг" в лице конкурсного управляющего Шуракова Дмитрия Андреевича и ООО "Атмосфера" в лице ликвидатора Козлова Евгения Анатольевича просят решение от 15.05.2015 и постановление от 07.08.2015 отменить, в иске Банку отказать.

ООО "Атмосфера" также в своей кассационной жалобе просит из мотивировочной части решения исключить абзац 7 на листе 6, абзац 3 на листе 7, абзац 9 на листе 8, а из мотивировочной части постановления - абзацы 6 и 8 на листе 6, абзацы 3 - 7 на листе 7.

В обоснование своих жалоб ООО "БОРЕЙ", ООО "Каскад Торг" и ООО "Атмосфера" ссылались на следующее:

- право залога Банка на здание не может считаться возникшим в отсутствие его государственной регистрации;

- ипотека здания не могла возникнуть из договора залога имущественных прав от 27.05.2011 N 8637/8/11178/01 (далее - договор залога имущественных прав), который прекратился в связи с исполнением ООО "Каскад Торг" своих обязательств по договору инвестирования от 11.01.2011 N 1 (далее - договор инвестирования);

- судом не принято во внимание, что ипотека здания без одновременного залога земельного участка или прав пользования им законом не допускается;

- ООО "Атмосфера" и ООО "БОРЕЙ" приобрели здание свободным от обременений, поэтому, независимо от его добросовестности, к спорным правоотношениям не применяются нормы о сохранении залога при последующих сделках;

- выводы судов о наличии у учредителей ООО "БОРЕЙ", ООО "Каскад Торг", ООО "Атмосфера" личных отношений, аффилированности, отсутствии фактического исполнения договоров купли-продажи не основаны на нормах права и имеющихся в деле доказательствах;

- установив за ООО "СТК "Северград" право последующего залогодержателя, а за Банком право первоначального залогодержателя при наличии споров о праве между Банком и ООО "Каскад Торг", а также Банком и ООО "СТК "Северград", не разрешенных в порядке искового производства, суд нарушил права ответчика и третьих лиц.

В кассационной жалобе и дополнении к ней ООО "СТК "Северград" просит решение от 15.05.2015 и постановление от 07.08.2015 отменить и в иске Банку отказать или направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что Банк требование об установлении очередности залогодержателей по настоящему делу не заявлял, в связи с чем суд, признав истца первоначальным залогодержателем, вышел за пределы исковых требований и принял решение о правах ООО "СТК "Северград", не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика; оснований для обращения взыскания на здание по требованию Банка не имелось в отсутствие государственной регистрации ипотеки в связи с незаключением с ООО "Каскад Торг" договора об ипотеке; выводы судов о признании ООО "СТК "Северград" последующим залогодержателем не соответствуют нормам материального права.

В отзывах на кассационные жалобы Банк просит оставить решение от 15.05.2015 и постановление от 07.08.2015 без изменения, а кассационные жалобы ответчика и третьих лиц - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ООО "БОРЕЙ", ООО "Атмосфера", ООО "СТК "Северград" поддержали кассационные жалобы, представитель Банка возразил против их удовлетворения.

Другие участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационные жалобы рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором инвестирования ООО "Каскад Торг" (инвестор) обязалось передать ООО "Монолит" (застройщику) денежные средства в объеме 140 844 680 руб. для строительства здания на земельном участке площадью 565 кв.м, расположенном на пересечении ул. Шабалина и Северодвинской ул. в г. Архангельск, предоставленном застройщику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 02.07.2007 N 8/11(л) (далее - договор аренды), а застройщик - осуществить строительство здания, ввести его в эксплуатацию не позднее 1 квартала 2012 г. и передать инвестору в собственность.

В целях исполнения обязанностей инвестора ООО "Каскад Торг" (заемщик) заключило с Банком (кредитором) кредитный договор, по условиям которого последний обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по инвестированию строительства здания по договору инвестирования на срок до 15.05.2020 с лимитом в сумме 119 860 000 руб., а заемщик - возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, сроки и на условиях данного договора.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору ООО "Каскад Торг" (залогодатель) по договору залога имущественных прав предоставило Банку (залогодержателю) в залог все имущественные права (требования) по договору инвестирования, в том числе право на результат инвестиционной деятельности - здание с внутренней отделкой, аттракционами и автоматами, позволяющими использовать его по назначению, залоговой стоимостью в размере 89 906 806,66 руб.

Пунктом 8.2.15 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика оформить ипотеку площадей здания, завершенного строительством, имущественные права на которые предоставлены в залог Банку в соответствии с пунктом 9.1.1 договора залога имущественных прав, в течение 45 рабочих дней после оформления указанных площадей объекта в собственность заемщика.

Исполнение ООО "Каскад Торг" обязательств по кредитному договору обеспечено также: заключенными Банком с ООО "Монолит", обществом с ограниченной ответственностью "Каскад Вин" (далее - ООО "Каскад Вин") и обществом с ограниченной ответственностью "Северная строительная инвестиционная компания" (далее - ООО "ССТК") договорами поручительства от 27.05.2011 N 8637/8/11178/04, 8637/8/11178/05, 8637/8/11178/06; заключенным Банком с ООО "Монолит" договором залога имущественных прав от 27.05.2011 N 8637/8/11178/02, по которому ООО "Монолит" передавало в залог Банку имущественные права аренды земельного участка, на котором строилось здание, вытекающие из заключенного с Мэрией г. Архангельска сроком на 3 года договора аренды (пункт 9.1.2 кредитного договора).

Пунктом 8.2.4 кредитного договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2011 N 1) предусмотрено, что в случае пролонгации на новый срок договора аренды заемщик обязан обеспечить заключение залогодателем договора залога имущественных прав на весь пролонгированный срок договора аренды.

Во исполнение условий кредитного договора Банк предоставил ООО "Каскад Торг" кредит в сумме 119 860 000 руб.

Банк 29.05.2014 направил ООО "Каскад Торг" письмо N 8637/03.4-29/0754, в котором, ссылаясь на пункт 8.2.15 кредитного договора, предложил последнему обеспечить оформление ипотеки площадей здания и представить копии технического паспорта на здание и планов этажей.

ООО "Монолит", финансовый директор которого Шаповалов Виктор Викторович подписывал договор инвестирования, в рамках договора инвестирования по акту приема-передачи от 10.06.2014 передало ООО "Каскад Торг", единственным участником которого является Шаповалов В.В., здание с внутренней отделкой, внутренними коммуникациями, вентиляцией и электроосвещением.

ООО "Каскад Торг", зарегистрировав 24.06.2014 в установленном законом порядке право собственности на здание, договор ипотеки в отношении него с Банком не заключило и по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.06.2014 за 85 000 000 руб. продало это здание ООО "Атмосфера", которое в свою очередь по договору купли-продажи имущества от 21.08.2014 N 2 продало его ООО "БОРЕЙ".

Дополнительным соглашением от 21.08.2014 N 1 к договору купли-продажи имущества от 21.08.2014 N 2 его стороны установили, что с момента подписания договора возникает ипотека здания в пользу ООО "СТК "Северград", предоставившего ООО "БОРЕЙ" (покупателю) денежные средства на покупку здания на условиях займа.

ООО "БОРЕЙ" (залогодатель, заемщик) по договору о залоге от 21.08.2014 в целях обеспечения исполнения заемщиком обязательств по договору денежного займа, заключенному с ООО "СТК "Северград" (залогодержателем), предоставило последнему в залог здание и другое недвижимое имущество.

Записи о регистрации права собственности на здание за ООО "БОРЕЙ" и залога здания в пользу ООО "СТК "Северград" 15.09.2014 внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Банк, ссылаясь на неисполнение ООО "Каскад Торг" обязательств по кредитному договору, 08.08.2014 обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к ООО "Каскад Торг" об обязании заключить договор залога здания (дело N А05-9836/2014) и с иском к ООО "Каскад Торг", ООО "Монолит", ООО "Каскад Вин", ООО "ССТК" о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору (дело N А05-9843/2014).

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 05.11.2014 по делу N А05-9836/2014, законность и обоснованность которого в апелляционном порядке не проверялись, иск Банка об обязании ООО "Каскад Торг" заключить договор залога здания оставлен без рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 23.10.2014 по делу N А05-9843/2014, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015, с ООО "Каскад Торг", ООО "Монолит", ООО "Каскад Вин" и ООО "ССТК" в пользу Банка солидарно взыскано 94 500 000 руб. долга по кредитному договору, 1 365 410,95 руб. процентов за пользование кредитом, 3460,6 руб. платы за обслуживание кредита и 7570,65 руб. неустойки.

Данное решение частично исполнено, оставшаяся невыплаченной сумма долга по кредитному договору, подлежащая взысканию с указанных лиц, составила 89 876 442 руб., что не оспаривается сторонами.

Банк, ссылаясь на то, что у него в силу закона после передачи здания в собственность ООО "Каскад Торг" возникло право залога в отношении этого здания и регистрация этого залога не была произведена по вине заемщика, который в полном объеме не погасил свою задолженность по кредитному договору, обратился в арбитражный суд с указанным иском к ООО "БОРЕЙ", являющемуся в настоящее время собственником здания.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости здания.

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью "Респект" от 30.03.2015 N 71/15-СД рыночная стоимость здания составляет 98 241 999 руб.

Суд первой инстанции, признав за Банком первоочередное право залога на здание, обратил на него взыскание, установив начальную продажную стоимость в размере 100% от цены, определенной в экспертном заключении от 30.03.2015 N 71/15-СД. При этом суд отклонил доводы ответчика и третьих лиц о том, что залог здания прекращен в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, однако решение в части установления начальной продажной цены здания изменил, указав, что начальная продажная цена должна быть установлена в размере 80% от стоимости, определенной в экспертном заключении от 30.03.2015 N 71/15-СД.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.

Договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (пункт 6 статьи 340 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 01.07.2014 ).

Как следует из материалов дела, обязательство ООО "Каскад Торг" по кредитному договору обеспечено залогом принадлежащих заемщику (инвестору) имущественных прав по инвестиционному договору.

В соответствии со статьей 58 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге", действовавшего до 01.07.2014, если должник залогодателя прав до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и установив, что до исполнения ООО "Каскад Торг" (залогодателем прав) своих обязательств по кредитному договору перед Банком (залогодержателем прав) ООО "Монолит" (должник залогодателя) исполнило свои обязательства по инвестиционному договору и 10.06.2014 передало первому построенное здание, пришел к обоснованному выводу о том, что у Банка с 24.06.2014 в силу закона возникло право залога на здание.

Поскольку у ООО "СТК "Северград" право залога на здание возникло после 24.06.2014, то суд обоснованно признал его последующим залогодержателем.

Ссылка подателей кассационных жалоб на то, что право залога Банка на здание не могло возникнуть в отсутствие его государственной регистрации судами первой и апелляционной инстанций обоснованно не принята во внимание.

Так, договор залога имущественных прав не является договором залога недвижимого имущества, а потому не подлежал государственной регистрации. После передачи здания в собственность ООО "Каскад Торг" договор залога имущественных прав в силу закона трансформировался в договор залога недвижимого имущества, однако его оформление в виде договора об ипотеке и регистрация этой ипотеки в установленном порядке не произошли по вине ООО "Каскад Торг", которое в нарушение пункта 8.2.15 кредитного договора не оформило ипотеку площадей здания в пользу Банка и без согласия последнего 26.06.2014 произвело отчуждение здания ООО "Атмосфера".

Принимая во внимание, что в настоящее время ООО "Каскад Торг" не является собственником здания, то Банк, реализуя свое право на судебную защиту своего нарушенного права, правомерно предъявил иск к ООО "БОРЕЙ" о признании права залога на здание.

Принятое по данному требованию положительное решение арбитражного суда в силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" будет являться основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято судебное решение, на основании которого возникают, изменяются или прекращаются подлежащие государственной регистрации права, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (абзац 2 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25).

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.07.2014, и применяемой к правоотношениям, вытекающим из заключенного 26.06.2014 между ООО "Каскад Торг" и ООО "Атмосфера" договора купли-продажи недвижимого имущества) в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу; правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Согласно же пункту 1 статьи 353 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, подлежащей применению к правоотношениям, вытекающим из заключенного 21.08.2014 ООО "Атмосфера" и ООО "БОРЕЙ" договора купли-продажи имущества N 2, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 1 статьи 352 и статье 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

С учетом приведенных норм при переходе прав на здание к ООО "Атмосфера", а затем к ООО "БОРЕЙ" права Банка на здание как предмет залога сохранились.

При этом суд первой инстанции обоснованно не согласился с доводами ответчика и третьих лиц о том, что на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог здания прекратился, поскольку ООО "Атмосфера" и ООО "БОРЕЙ" возмездно приобрели здание и не знали и не могли знать о том, что здание является предметом залога, по следующим основаниям.

Изложенное в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ правило вступило в силу только с 01.07.2014, а потому не может применяться в отношении заключенного 26.06.2014 между ООО "Каскад Торг" и ООО "Атмосфера" договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между физическими лицами - Шаповаловым В.В. (единственным учредителем ООО "Каскад Торг"), Кожевниковой Ириной Анатольевной (учредителем и директором ООО "Атмосфера"), и Еничевой Ириной Гурьевной (единственным учредителем ООО "БОРЕЙ") - существуют личные отношения, поскольку Шаповалов В.В. проживает по одному адресу с Еничевой И.Г. и является отцом детей, рожденных Кожевниковой И.А. и Еничевой И.Г.

Поскольку указанные лица, являясь учредителями и управляя деятельностью юридических лиц, в силу прав и обязанностей, возложенных на них законом, регулирующим деятельность обществ с ограниченной ответственностью, принимали решения по заключению последовательных сделок по отчуждению здания, то суд первой инстанции, исходя из конкретных обстоятельств, установленных в рамках настоящего дела, пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "БОРЕЙ" знало или могло знать о наличии притязаний Банка на здание.

Кроме того, ООО "Атмосфера" осуществило отчуждение здания в пользу ООО "БОРЕЙ" уже в период нахождения в производстве Арбитражного суда Архангельской области дел N А05-9836/2014 и А05-9843/2014, информация о которых была размещена в общедоступном информационном ресурсе "Картотека арбитражных дел" информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Следовательно, ООО "БОРЕЙ" при совершении сделки по приобретению здания, действуя добросовестно и разумно, должно было удостовериться в правах продавца на спорное здание, и отсутствии на него притязаний со стороны иных лиц.

С учетом изложенного суд обоснованно пришел к выводу о том, что залог Банка в отношении здания в результате последовательной перепродажи зданий не прекратился.

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу части 1 статьи 50 Закона N 102 залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона N 102 требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с положениями статьи 346 ГК РФ и части 1 статьи 37 Закона N 102 имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно статье 39 Закона N 102 при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона N 102 залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 Закона N 102, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Факты заключения кредитного договора, получения ООО "Каскад Торг" кредитных средств и наличия у последнего непогашенной задолженности по кредитному договору, подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

При таком положении суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Банк вправе требовать обращения взыскания на здание в счет погашения 89 876 442,2 руб. задолженности по кредитному договору.

Согласно статье 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (пункт 1); начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (пункт 3).

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая в случае спора определяется самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона N 102-ФЗ).

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, с целью уменьшения риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, установил начальную продажную цену здания в размере 80% от рыночной стоимости, указанной в экспертном заключении от 30.03.2015 N 71/15-СД.

Вывод суда апелляционной инстанции в указанной части не оспаривается сторонами.

Довод подателей кассационных жалоб о том, что ипотека здания в пользу Банка не могла возникнуть в виду отсутствия у Банка в залоге земельного участка, на котором расположено это здание, судом кассационной инстанции отклоняется в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ (в редакции, действовавшей на 24.06.2014 - день возникновения у Банка права залога на здание) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 6/8) разъяснено, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что правило, изложенное в пункте 3 статьи 340 ГК РФ, подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ООО "Каскад Торг" не являлось собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание, а потому возникновение у Банка права залога на здание в отсутствие заключенного с залогодателем договора залога этого земельного участка или имущественных прав, вытекающих из договора аренды, не может считаться недействительным (ничтожным).

То факт, что пункт 45 Постановления N 6/8 Постановлением N 25 признан не подлежащим применению, не освобождает суд от обязанности в соответствии со статьей 4 ГК РФ руководствоваться номами материального права, действующими в период возникновения у Банка права залога на здание.

Ссылка подателей жалоб на нарушение судом прав третьих лиц, а также на то, что признавая истца первоначальным залогодержателем, суд вышел за пределы исковых требований и принял решение о правах ООО "СТК "Северград", не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика, не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции, поскольку сделана с неправильным применение норм процессуального права.

Ввиду того, что обжалуемое постановление от 07.08.2015, которым решение от 15.05.2015 изменено в части размера начальной продажной цены, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.

В связи с отклонением кассационных жалоб приостановление исполнения решения от 15.05.2015 и постановления от 07.08.2015, произведенное определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.10.2015, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 по делу N А05-9605/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ", общества с ограниченной ответственностью "Каскад Торг", общества с ограниченной ответственностью "Строительно-трастовая компания "Северград", общества с ограниченной ответственностью "Атмосфера" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Архангельской области от 15.05.2015 и постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 по настоящему делу, произведенное определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.10.2015, отменить.

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

М.В. Захарова С.Н. Ковалев