Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 декабря 2015 г. N Ф07-2820/15 по делу N А66-14954/2014

14 декабря 2015 г.

Дело N А66-14954/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Кузнецовой С.А. (доверенность от 01.12.2014) и Аваева Д.В. (доверенность от 11.12.2014), от открытого акционерного общества "Ювелирный магазин "Рубин" Крылова А.Ю. (доверенность от 06.10.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 19.06.2015 (судья Рощупкин В.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2015 (судьи Зорина Ю.В., Зайцева А.Я. и Шадрина А.Н.) по делу N А66-14954/2014,

установил:

Открытое акционерное общество "Ювелирный магазин "Рубин", место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 28, ОГРН 1026900508667, ИНН 6901001240 (далее - ОАО "ЮМ "Рубин", общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057 (далее - департамент), об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения первого этажа (комнаты N N 1-5, 5а, 6-26) площадью 439,1 кв. м с кадастровым номером 69:40:04:00:066:0025:1/016216/37:10009/А, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 28, изложив спорные пункты договора в редакции, указанной в просительной части иска (с учётом уточнения требований):

- пункт 1.2 договора: установить стоимость продажи нежилого помещения в размере 26 545 762 руб. 71 коп.;

- пункт 2.1 договора: установить, что оплата цены нежилого помещения производиться покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания договора равными долями по 442 429 руб. 38 коп. ежемесячно.

- абзац второй пункта 2.2 договора: установить, что начисление процентов, производится на сумму денежных средств, соответствующую цене продаваемого муниципального недвижимого имущества с учетом её помесячного уменьшения на сумму произведенных платежей;

- абзац третий пункта 2.2 договора: начисление процентов, подлежащих уплате ежемесячно, производится по формуле:

Сд x Ср

Пр = --------------- x Кд (р), где:

Пр - сумма процентов; Сд - сумма денежных средств, соответствующая цене продаваемого муниципального недвижимого имущества с учетом ее помесячного уменьшения на сумму произведенных платежей; Ср - 2,75% (размер процента, равный 1/3 ставки рефинансирования на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества); Кд (р) - количество календарных дней пользования рассрочкой в оплате Сд на дату совершения очередного или досрочного платежа, начиная с даты предоставления рассрочки и по дату совершения очередного или досрочного платежа включительно;

- пункт 3.2.2 договора: зарегистрировать в тридцатидневный срок с даты подписания акта приема-передачи в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, переход права собственности на нежилое помещение;

- пункт 5.2 договора: установить, что продавец приобретает право обратить взыскание на предмет залога, при нарушении покупателем сроков внесения периодических платежей, предусмотренных пунктом 2.1 настоящего договора, более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, в случае, если каждая просрочка составляет более двух недель. Удовлетворение требований Продавца за счет имущества, находящегося в соответствии с условиями настоящего договора в залоге у продавца, во внесудебном порядке не допускается;

- пункт 7.1 договора: установить, что продавец вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора при нарушении покупателем сроков внесения периодических платежей, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, в случае, если каждая просрочка составляет более двух недель;

- раздел договора "Приложения" изложить в следующей редакции: "1. Акт приема-передачи имущества на 1 л.; 2. График оплаты в рассрочку арендуемого имущества; 3. Протокол разногласий к договору от 28.08.2014.";

- приложение N 2 к договору (График оплаты в рассрочку) изложить в следующей редакции: "Срок рассрочки 5 лет (60 месяцев), ставка рефинансирования 8,25% годовых, с указанием срока платежа - ежемесячно, остатка задолженности и размера платежа".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Андреев Капиталъ" и общество с ограниченной ответственностью "Городское бюро оценки".

Решением суда от 19.06.2015 (с учетом определений об исправлении опечаток) пункты 1.2, 2.1, абзацы 2 и 3 пункта 2.2, пункт 3.2.2 договора, раздел "Приложение" к договору и приложение N 2 к договору изложены в редакции истца. Суд исключил из договора пункты 5.2 и 7.1. Суд взыскал с департамента в пользу общества судебные расходы: 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 5 000 руб. - по оплате экспертизы.

Постановлением апелляционного суда от 23.09.2015 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что у него возникли сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, считает, что сведения, указанные в заключении эксперта не подтверждены, экспертом неверно подобраны аналоги. Представленный в дело отчёт ООО "Агентство независимой оценки и экспертизы", по мнению подателя жалобы, также составлен с нарушением законодательства.

Податель жалобы указывает, что пункт 2.2 договора соответствует типовой форме договора, утвержденной постановлением администрации г. Твери от 09.07.2014 N 770 и не нарушает требования законодательства.

Департамент ссылается на то, что суд утвердил условия договора в редакции, отличной от первоначально предложенной как истцом, так и ответчиком, что, по его мнению, является основанием для распределения судебных расходов по делу между истцом и ответчиком в равных долях.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители департамента подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 21.03.2006 N 3318, в соответствии с которым арендатору предоставлены во временное владение и пользование упомянутые нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, для использования под магазин.

Общество направило в департамент заявление от 26.12.2012 о заключении договора купли-продажи арендуемых помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Департамент отказал обществу в заключении договора купли-продажи арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 01.10.2013 по другому делу (N А66-4229/2013) отказ департамента признан недействительным, департамент обязан заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации этого имущества и направить обществу проект договора купли-продажи.

На основании муниципального контракта от 18.07.2014 N 18 обществом с ограниченной ответственностью "Андреев Капиталъ" произведена оценка рыночной стоимости арендуемых нежилых помещений и составлен отчёт, согласно которому рыночная стоимость аренды помещений составляет 49 452 400 руб. без НДС.

Департамент направил обществу договор купли-продажи названного объекта, указав стоимость помещений 49 452 400 руб.

Общество подписало договор с протоколом разногласий от 28.08.2014, изложив пункты 1.2, 2.1, 3.2.2, 5.2, 7.1 договора, абзацы 2, 3 пункта 2.2 договора, раздел договора "Приложения" и приложение N 2 к договору в своей редакции.

Департамент направил обществу письмо от 10.09.2014 N 30/3214-и, в котором отказался от заключения договора в редакции покупателя.

В целях урегулирования возникшего между сторонами преддоговорного спора общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, уточнив до принятия судом первой инстанции решения исковые требования.

Суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу для установления рыночной стоимости предмета купли-продажи, и сделал выводы о том, что пункты 1.2, 2.1, абзацы 2 и 3 пункта 2.2, пункт 3.2.2 договора, раздел "Приложение" к договору и приложение N 2 к договору подлежат изложению в редакции, предложенной обществом, а пункты 5.2 и 7.1 следует исключить из договора, поскольку изложенные в этих пунктах условия не являются существенными для договоров данного вида, а правоотношения сторон об обращении взыскания на заложенное имущество и о расторжении договора урегулированы законодательством.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды правильно применили часть первую статьи 422, часть вторую статьи 445, статью 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 и 9 Закона N 159-ФЗ. Поскольку между сторонами договора возник спор о цене предмета купли-продажи, суд первой инстанции, правильно применив статьи 12 и 13 Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учётом толкования норм права, изложенного в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки. С учётом того, что спор между сторонами, касающийся реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, носит длительный характер, имеется вступивший в законную силу судебный акт, которым отказ департамента в заключении с общество договора купли-продажи указанного нежилого помещения признан не соответствующим закону и нарушающим права общества, суд первой инстанции обоснованно с учётом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, поставил перед экспертом вопрос об определении рыночной стоимости нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, на дату поступления заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества в уполномоченный орган, и оценив представленное экспертом заключение наряду с иными имеющимися в деле доказательствами, установил цену договора купли-продажи в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Суды обеих инстанций, обоснованно отклонив доводы департамента, касающиеся заключения проведенной на основании определения суда экспертизы, признали заключение эксперта соответствующим законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, установив отсутствие нарушений, которые могли бы повлиять на результат оценки.

Суды также обоснованно отклонили доводы подателя жалобы, касающиеся соответствия пункта 2.1 договора в редакции, предложенной департаментом, условиям типового договора, утвержденного нормативным актом муниципального образования. При этом суды правильно применили статьи 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", и исходили при оценке спорных условий договора из того, позволяют ли предложенные департаментом условия воспользоваться обществу правом на рассрочку оплаты приобретаемого имущества и тем самым реализовать предусмотренное законом преимущественное право на приватизацию арендованных помещений.

Доводы подателя жалобы, касающиеся распределения судом первой инстанции судебных расходов по делу, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, так как взыскание судебных расходов произведено судом в соответствии с принципом, установленным статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 19.06.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2015 по делу N А66-14954/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

Т.С. Гафиатуллина Г.М. Рудницкий