Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 марта 2016 г. N Ф07-774/16 по делу N А56-22606/2015

24 марта 2016 г.

Дело N А56-22606/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Жильцова Н.В. (доверенность от 30.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Спорт Сити" Павловой К.Г. (доверенность от 08.07.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.08.2015 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-22606/2015,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спорт Сити" (далее - ООО "Спорт Сити"), о взыскании 451 927 руб. 28 коп. задолженности за период с 10.04.2014 по 31.03.2015 и 88 936 руб. 84 коп. пеней за период с 20.04.2014 по 31.03.2015 по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 19.04.2010 N 15/ЗКС-002017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Металл Трейд" (далее - ООО "Металл Трейд").

Решением суда от 03.08.2015 с ООО "Спорт Сити" в пользу комитета взыскано 451 927 руб. 28 коп. задолженности, во взыскании пеней отказано.

Постановлением апелляционного суда от 17.11.2015 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, и полагает, что новый собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в отношении которого заключен договор аренды, приобретает с даты регистрации за ним права собственности на данную недвижимость статус арендатора со всеми установленными таким договором правами и обязанностями, в том числе по своевременному внесению арендной платы и уплаты пеней при нарушении сроков оплаты.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Спорт Сити" просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Спорт Сити" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

ООО "Металл Трейд" о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании кассационной инстанции был объявлен перерыв до 10 час. 20 мин. 21.03.2016. После перерыва судебное заседание продолжено. После перерыва в судебное заседание явился представитель общества, другие участвующие в деле лица не явились.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитетом (арендодатель) и ООО "Металл Трейд" (арендатор) заключен договор от 19.04.2010 N 15/ЗКС-002017 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 9 325 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Южная дорога, д. 25, литера Б, для осуществления инвестиционного проекта по размещению закрытого спортивного сооружения.

Стороны договора согласовали размер и порядок арендной платы, который изменялся путем подписания двусторонних соглашений.

В соответствии с пунктом 8.3 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в случае просрочки внесения арендной платы в размере 0,10% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Строительство объекта завершено. В Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности ООО "Металл Трейд" на возведенное на арендованном земельном участке здание закрытого спортивного сооружения.

10.04.2014 в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности на названное здание к ООО "Спорт Сити". В качестве основания регистрации перехода права собственности на объект недвижимости указан договор купли-продажи от 10.01.2014, заключенный ООО "Металл Трейд" и ООО "Спорт Сити".

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Спорт Сити" обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 15/ЗКС-002017, действующему в редакции дополнительных соглашений, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2015 по другому делу (N А56-71136/2014) удовлетворены требования ООО "Спорт Сити" о признании незаконным бездействия комитета, выразившегося в непринятии решения о предоставлении ООО "Спорт Сити" в аренду упомянутого земельного участка.

Суд кассационной инстанции полагает, что сделанные судами в обжалуемых судебных актах выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на неправильном применении норм материального права, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что в заявленный в иске период договорные отношения, касающиеся пользования спорным земельным участком между комитетом и ООО "Спорт Сити" отсутствуют. Суды применили статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, сослались на то, что после приобретения права собственности на здание, находящееся на земельном участке, у ответчика возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком в размере арендной платы, установили, что плату за пользование земельным участком в этот период ООО "Спорт СИТИ" не вносило, и удовлетворили иск в части взыскания задолженности за пользование участком.

В части взыскания задолженности по договору решение и постановление являются законными и обоснованными и в порядке кассационного производства не обжалуются.

Сославшись на то, что договор аренды земельного участка между комитетом и ООО "Спорт Сити" в спорный период не заключен, соглашение, предусматривающее неустойку, стороны также не заключали, суды отказали в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика в пользу истца пеней, рассчитанных комитетом на основании пункта 8.3 договора аренды от 19.04.2010 N 15/ЗКС-002017, отклонив доводы комитет, посчитав, что они основаны на неверном толковании норм материального права.

Однако сделанный судами обеих инстанций вывод о том, что договорные отношений между комитетом и ООО "Спорт Сити", касающиеся аренды упомянутого земельного участка, отсутствуют, противоречит фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.

Согласно части третьей статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно токованию норм права, изложенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 введен пункт 25 в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку к ООО "Спорт Сити" перешли права и обязанности по упомянутому договору аренды земельного участка в силу закона, позиция комитета, занятая при рассмотрении спора по делу N А56-71136/2014, не имеет правового значения для рассмотрения спора по настоящему делу.

Регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращения договора аренды земельного участка 09.04.2015 не влияет в данном случае на выполнение арендатором предусмотренных договором обязательств по перечислению арендной платы и выплате неустойки, поскольку арендованный земельный участок арендодателю не возвращен, на участке находится принадлежащий арендатору земельного участка объект недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Таким образом, выводы судов об отсутствии между истцом и ответчиком правоотношений, основанных на договоре аренды, противоречит названным нормам материального права. Следовательно, суды необоснованно отказали во взыскании с ответчика в пользу истца предусмотренных договором пеней за просрочку внесения арендной платы. В связи с тем, что судами первой и апелляционной инстанций не исследованы обстоятельства, связанные с начислением неустойки, и не дана оценка доводам сторон, касающимся размера пеней, суд кассационной инстанции лишен возможности принять решение по существу спора.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции. Поскольку мотивировочные части обжалуемых судебных актов содержат не соответствующий нормам материального права вывод об отсутствии арендных отношений между истцом и ответчиком, положенный в основу принятия решения как в части взыскания задолженности, так и в части неустойки, решение и постановление подлежат отмене в полном объеме.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить представленный комитетом расчёт неустойки и дать установленным обстоятельствам правовую оценку с учетом доводов участвующих в деле лиц.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 по делу N А56-22606/2015 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова И.В. Сергеева