Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2016 г. N Ф07-6370/16 по делу N А66-14032/2015

13 сентября 2016 г.

Дело N А66-14032/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" Львова В.А. (доверенность от 18.05.2016); от администрации города Твери Воробьевой Ю.А. (доверенность от 23.09.2015),

рассмотрев 06.09.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" на решение Арбитражного суда Тверской области от 24.02.2016 (судья Голубева Л.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу N А66-14032/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Квадрат", место нахождения: 117485, Москва, ул. Бутлерова, д. 2, корп. 1, ОГРН 1026900547167, ИНН 6905024760 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери, место нахождения: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), о признании недействительными изменений к расчету арендной платы за 2015 год, являющихся приложением к договору от 03.02.2012 N 16-1, в части применения коэффициента социально-экономических особенностей, равного 17.

Решением от 24.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.05.2016, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, применение коэффициента со значением 17 является неправомерным, поскольку понятия "земельный участок, предназначенный для жилищного строительства" и "земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства" не тождественны и в отношении них установлены различные правовые режимы.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 03.02.2012 заключили договор N 16-1 аренды находящихся в муниципальной собственности следующих земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства:

- площадью 1784 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:15, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Тверь, ул. Спартака, д. 40;

- площадью 1576 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:14, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Тверь, ул. Спартака, д. 40а;

- площадью 1199 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Тверь, ул. Спартака, д. 41;

- площадью 1090 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:17, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Тверь, ул. Спартака, д. 41а.

Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что под комплексным освоением участков в целях жилищного и иного строительства понимается совокупность следующих действий:

- подготовки документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению ее утверждения в установленном законодательством порядке (пункт 1.5.1);

- обеспечения единовременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, выделяемых в соответствии с документацией по планировке, разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке (пункт 1.5.2);

- обустройства участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке (пункт 1.5.3);

- жилищного и иного строительства - работ по созданию объектов, выполняемых в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, видами разрешенного использования участка, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (пункт 1.5.4).

Срок договора аренды установлен с 03.02.2012 по 03.02.2015 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 началом комплексного освоения участков является дата подписания акта приема-передачи участков.

Согласно пункту 3.2 реализация комплексного освоения участков осуществляется в следующем порядке:

- максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков - 14 месяцев с момента подписания договора (пункт 3.2.1);

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, - 24 месяца со дня подписания акта приема-передачи участков (пункт 3.2.2);

- максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства - 36 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участков. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке.

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды размер арендной платы за участки определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение 2). Размер арендной платы в 2012 году составляет 16,60 руб. за 1 кв. м за каждый участок. Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Тверь, утверждается решением Тверской городской Думы.

В приложении 2 к договору аренды (расчет арендной платы за 2012 год) установлено, что при расчете годового размера арендной платы используется коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо), предусмотренный Положением для земельных участков, предусмотренных для жилищного строительства.

Пунктом 4.11 договора аренды установлено, что арендодатель ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год с указанием реквизитов для перечисления арендной платы и направляет арендатору заказным письмом до 15-го марта текущего года. При неполучении расчета в указанный выше срок арендатор обязан получить его непосредственно у арендодателя до 30-го марта текущего года, а также уточнить реквизиты для перечисления арендной платы. При неисполнении данной обязанности считается, что арендатор извещен о размере арендной платы и реквизитах, на которые необходимо перечислять арендную плату.

В пункте 4.12 договора аренды отражено, что в случае изменения порядка определения размера арендной платы или значений параметров, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Тверь, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора заказным письмом. Неполучение арендатором измененного расчета размера арендной платы не может служить основанием для неначисления ему арендной платы в новом размере.

По акту приема-передачи от 03.02.2012 земельные участки переданы арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 20.03.2012.

Администрация 02.07.2015 направила Обществу уведомление об изменении арендной платы за 2015 год на основании Положения о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа Тверь, на основе кадастровой стоимости, утвержденного решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 N 36 (76) (далее - Положение), с применением Ксэо с 01.01.2015 по 28.02.2015, равного 1, а с 01.03.2015 по 31.12.2015, равного 17.

Считая, что изменение Ксэо не соответствует условиям договора и требованиям законодательства, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для удовлетворения иска.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без изменения.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшего до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Как следует из пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Расчет арендной платы по договору в соответствие с пунктом 1 раздела 11 Положения осуществляется по формуле: Агод = Скадастр x Сап x Кинф x Ксэо x S, где Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категорию арендатора, социальное значение его вида деятельности и целевое назначение земельного участка в соответствии с договором аренды земли. При использовании арендатором земельного участка по двум и более видам целевого использования арендная плата рассчитывается по каждой из установленных частей такого участка в соответствии с ее целевым использованием. Значение Ксэо устанавливается в соответствии с подпунктом 1.2 данного пункта.

Поскольку земельные участки предоставлены Обществу по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства, Администрация правомерно применила Ксэо, равный 1 (с даты предоставления в аренду земельного участка до 3 лет) и Ксэо, равный 17 (с даты предоставления в аренду земельного участка более 3 лет).

Доводы жалобы подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (статья 7 ЗК РФ).

Спорные земельные участки отнесены к категории земель населенных пунктов.

Согласно статье 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов, в частности, входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилой территориальной зоне. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

Статьей 38.2 ЗК РФ предусмотрены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Между тем, как правильно указали суды, несмотря на наличие особенностей проведения и организации аукциона, предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает такое целевое назначение земельного участка, как комплексное освоение с целью жилищного строительства. Конечной целью использования (назначением) земельных участков, предоставленных как для жилищного строительства, так и для комплексного освоения в целях жилищного строительства, является именно само жилищное строительство.

Тот факт, что порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства урегулирован иными правовыми нормами (статьями 30.1 и 38.1 ЗК РФ), не имеет правового значения.

В связи с изложенным, вопреки мнению подателя жалобы, период планирования территории не может быть исключен из срока аренды земельных участков, подпункт 2.1 пункта 1.2 раздела II Положения применен арендодателем правильно с 01.03.2015 (даты истечения трехлетнего срока с момента передачи спорных земельных участков заявителю по акту приема-передачи и 36-месячного (максимального) срока осуществления жилищного строительства, предусмотренного договором аренды).

Исковые требования являются необоснованными.

Поскольку суды правильно применили нормы материального и процессуального права, а выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 24.02.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 по делу N А66-14032/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин М.А. Ракчеева