Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 сентября 2016 г. N Ф07-6567/16 по делу N А52-4093/2015

14 сентября 2016 г.

Дело N А52-4093/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям Кулик Е.В. (доверенность от 12.10.2015),

рассмотрев 07.09.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 по делу N А52-4093/2015 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Чередина Н.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Веста", место нахождения: 180007, г. Псков, Коммунальная ул., д. 18, ОГРН 1066027045578, ИНН 6027098210 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением об обязании Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям, место нахождения: 180007, г. Псков, Пароменская ул., д. 21/33, ОГРН 1026000971831, ИНН 6027007117 (далее - Комитет), продлить до 01.07.2016 договор от 08.12.2010 N 117 аренды земельного участка площадью 1211 кв. м с кадастровым номером 60:27:110108:64, расположенного по адресу: г. Псков, Петропавловская ул., д. 19.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены жилищно-строительный потребительский кооператив "Береговой", место нахождения: 180020, г. Псков, ул. Ижорского Батальона, д. 24 (далее - Кооператив), Попов Георгий Викторович.

Решением от 15.01.2016 (судья Васильева О.Г.) суд обязал Комитет в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить Обществу проект договора аренды спорного земельного участка, предоставленного для строительства малоэтажного жилого дома.

Апелляционный суд, установив, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных Обществом требований, не рассмотрев при этом требование об обязании Комитета продлить договор аренды участка на указанный в заявлении срок, на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением от 06.04.2016 перешел к рассмотрению заявления Общества по правилам суда первой инстанции.

Общество, уточнив в порядке статьи 49 АПК РФ заявленные требования, просило обязать Комитет заключить с ним на срок до 01.09.2016 договор аренды земельного участка на условиях, предусмотренных договором N 117.

Постановлением от 19.05.2016 решение от 15.01.2016 отменено, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемый судебный акт и принять новый - об отказе в удовлетворении заявления.

Как указывает податель жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что в силу положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в отсутствие доказательств, подтверждающих государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, находящийся на спорном земельном участке, у Комитета не имелось оснований для его предоставления в аренду заявителю в целях завершения строительства; апелляционный суд необоснованно сослался на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 (далее - Постановление N 8985/08), поскольку данный судебный акт принят по результатам рассмотрения заявления с иными обстоятельствами; вопреки выводам суда арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого участка без проведения торгов.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Кооператив (арендатор) 08.12.2010 заключили сроком на 3 года договор N 117 аренды земельного участка площадью 1211 кв. м с кадастровым номером 60:27:110108:64, расположенного по адресу: г. Псков, Петропавловская ул., д. 19, для строительства малоэтажного жилого дома.

По договору от 09.12.2011 N 1/12-11 переуступки прав и обязанностей Кооператив (арендатор) уступил Попову Г.В. (новому арендатору) права и обязанности по названному договору аренды.

Впоследствии по договору от 12.09.2012 N 1, заключенному между Поповым Г.В. и Обществом, последнему уступлены права и обязанности в отношении аренды спорного земельного участка.

Договоры от 08.12.2010, 12.09.2012 зарегистрированы в установленном законом порядке 11.01.2011 и 05.10.2012.

Дополнительным соглашением от 30.09.2014 N 1 к договору от 08.12.2010, зарегистрированным 01.12.2014, срок действия договора продлен до 08.12.2014.

Администрация города Пскова 01.10.2013 выдала Обществу разрешение N RU60302000-37 на строительство в границах спорного земельного участка двухэтажного четырехквартирного блокированного жилого дома сроком действия до 01.10.2014.

Впоследствии действие разрешения продлено до 01.04.2016.

Общество 28.08.2015 обратилось в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора аренды для завершения строительства малоэтажного жилого дома.

Письмом от 29.09.2015 N 1/4/и-10610 Комитет со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ сообщил о невозможности продления договора аренды в связи с непредставлением документов, подтверждающих право собственности Общества на расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства.

Общество, ссылаясь на принадлежность находящегося на участке незавершенного строительством объекта, а также на то, что Комитет незаконно отказал ему в продлении срока действия договора аренды земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Апелляционный суд, руководствуясь требованиями статей 445, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 42, пункта 3 статьи 35, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и правовой позицией, изложенной в Постановлении N 8985/08, удовлетворил заявленные требования.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Апелляционным судом установлено и материалами дела (фототаблицей, техническим паспортом здания от 15.10.2015, справками ОГЭС "Псковгоргаз" от 01.10.2014 N 23/0114 и муниципального предприятия г. Пскова "Горводоканал" от 20.04.2015 N 165, актом осмотра электроустановки от 14.11.2013 N 925-о) подтверждается, что на спорном земельном участке, предоставленном Обществу для строительства, возведен двухэтажный жилой дом (степень готовности 86%), в отношении которого выполнены работы по газификации, монтажу электроустановки, устройству канализационной и водопроводной сетей; на 28.08.2015 - дату обращения Общества с заявлением о заключении договора аренды на новый срок - действие разрешения на строительство не истекло; доказательств невозможности завершения строительства при наличии действующего разрешения на строительство не имеется.

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Псковской области решением от 28.12.2015 отказало Обществу в постановке на государственный кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства в связи с истечением срока действия договора аренды N 117, поэтому у Общество отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на данный объект.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, с учетом положений пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ апелляционный суд обоснованно пришел к выводу о том, что Комитет, которому Общество направило заявление о продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка, неправомерно отказал в его удовлетворении.

Кассационная инстанция считает этот вывод правильным, соответствующим нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 по делу N А52-4093/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий