Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 февраля 2017 г. N Ф07-11906/16 по делу N А56-17322/2016

Требование: о взыскании долга и пени, о взыскании платежей, о взыскании штрафа по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

15 февраля 2017 г.

Дело N А56-17322/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Северная Эстейт" Ивановой Г.К. (доверенность от 25.08.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Жильцова Н.В. (доверенность от 29.12.2016 N 141005-42 ),

рассмотрев 08.02.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северная Эстейт" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2016 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-17322/2016,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Северная Эстейт", место нахождения: 197198, Санкт-Петербург, ул. Яблочкова, д. 11, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН 1047844008376, ИНН 7842008765 (далее - Общество), о взыскании 7 401 293 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 26.11.2015 по договору аренды от 02.11.2010 N 20/ЗК-07000, 1 762 044 руб. 75 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей за периоды с 11.04.2015 по 21.01.2016, с 11.07.2015 по 21.01.2016, с 11.10.2015 по 21.01.2016, а также 69 151 руб. 79 коп. штрафа за нарушение условий пункта 4.3.6_1 договора вследствие просрочки предоставления в Комитет ведомости инвентаризации земельного участка.

Решением от 30.05.2016 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить в части взыскания задолженности и неустойки и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении данной части иска.

Податель жалобы ссылается на то, что размер арендной платы необоснованно определен Комитетом на основании пункта 3.1.2 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 (далее - Постановление N 1379); применение Комитетом в расчете арендной платы с 01.04.2015 кода 18.0 (при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по истечении 42 месяцев с начала срока действия договора аренды) неправомерно, поскольку допускается только по договорам, заключенным с субъектами, арендовавшими земельные участки для целей проведения капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, однако, земельные участки предоставлены Обществу по договору аренды для размещения строительных городков для обеспечения работ по реконструкции здания, а строительство жилого дома осуществлялось на участке, принадлежащем ответчику на праве собственности.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 02.11.2010 N 20/ЗК-07000 аренды земельных участков площадью 346 кв.м с кадастровым номером 78:31:1476:1008 и площадью 606 кв.м с кадастровым номером 78:31:1476:1007, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 4-я Советская ул., участки 4, 5 (севернее дома 9, литера А по 4-ой Советской улице).

Согласно пункту 1.2 договора участки предоставляются для размещения строительных городков для обеспечения работ по реконструкции зданий (код - 10.1).

Пунктом 3.1. договора установлен срок его действия - по 20.10.2011.

В соответствии с пунктом 4.3.6 договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Порядок и сроки внесения арендной платы установлены в пунктах 3.4, 3.5, 3.7 договора.

В силу пункта 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Пунктом 4.3.6.1 договора предусмотрена обязанность арендатора ежегодно до 02 ноября предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участков, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение арендатором пунктов 3.4 и 3.7 договора начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

В случае нарушения иных условий договора арендатор обязать уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения (пункт 5.4 договора).

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано разрешение от 10.10.2009 N 78-18002720-2009 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, 4-я Советская ул., д. 9, лит. А. Впоследствии Обществу были выданы разрешения от 27.12.2013 N 78-18002721-2009 и от 27.08.2015 N 78-018-0027.2-2009; срок действия последнего разрешения установлен до 31.12.2015.

Уведомлением от 09.09.2015 N 43673-30 Комитет, ссылаясь на то, что по истечении 42 месяцев с начала срока действия договора аренды отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119), Постановления N 1137 сообщил Обществу об изменении арендной платы, поскольку с 01.04.2015 квартальная арендная плата рассчитывается по коду 18.0 и составляет за участок площадью 606 кв.м - 1 508 267 руб. 64 коп., а за участок площадью 346 кв.м - 929 004 руб. 88 коп.

Данное уведомление получено арендатором 14.09.2015.

Комитет направил Обществу претензию от 03.11.2015 N 9940-пр./15 с требованием о погашении задолженности по договору за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 в размере 8 513 961 руб. 84 коп. и неустойки по состоянию на 03.11.2015 в размере 1 465 243 руб. 23 коп.

На основании соглашения от 21.01.2016 стороны расторгли договор аренды с 27.11.2015; земельные участки возвращены арендодателю по акту от 27.11.2015.

Комитет, ссылаясь на нарушение арендатором обязательств по оплате арендной платы и по предоставлению ведомости инвентаризации участков и, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела и руководствуясь статями 309, 310, 330, 333, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктами 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), Законом N 608-119, Постановлением N 1379 и Положением, установили факт нарушения ответчиком обязательства по предоставлению до 02 ноября ведомости инвентаризации земельных участков, а также по своевременной уплате арендной платы, проверили правильность и обоснованность произведенного истцом расчета задолженности, пеней и штрафа, в связи с чем удовлетворили заявленные требования в полном объеме. При этом суды применили буквальное толкование пунктов 3.1.2, 3.1.3 Положения признали правомерным применение Комитетом в расчете задолженности кода 18.0 в соответствии с пунктом 3.1.2 названного постановления, поскольку ответчиком не представлено разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию по истечении 42 месяцев с начала срока действия договора. Кроме того, суды не усмотрели предусмотренных статьей 333 ГК РФ оснований для уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, приходит к следующим выводам.

Из содержания кассационной жалобы следует, что законность и обоснованность решения и постановления в части взыскания 69 151 руб. 79 коп. штрафа за нарушение пункта 4.3.6.1 договора Обществом не оспариваются; в связи с этим судебные акты в данной части судом кассационной инстанции не проверяются.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 19 Постановления N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учетом изложенного суды пришли к выводу, что размер арендной платы по рассматриваемому договору является регулируемым.

В спорный период арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась в соответствии с Законом N 608-119, Постановлением N 1379 и утвержденным им Положением.

Согласно пункту 3.1.2 Положения арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения, рассчитывается по кодам 10.1, 10.2.

В соответствии с абзацем третьим пункта 3.1.2 Положения в случае, когда по истечении 42 месяцев с начала срока действия договора аренды отсутствует разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

Абзацем четвертым пункта 3.1.2 Положения предусмотрено, что с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

Пунктом 3.1.3 названного Положения установлено, что арендная плата за земельный участки, предоставленные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для строительства, завершения строительства (реконструкции), капитального ремонта объектов капитального строительства или проведения работ по сохранению объектов культурного наследия, на срок строительства, завершения строительства (реконструкции) определяется по кодам 10.1, 10.2 в соответствии с условиями пунктов 3.1.1, 3.1.2 настоящего Положения.

Факт истечения 42-месячного срока с начала действия договора аренды спорных участков и срока строительства (завершения строительства) никем не оспаривается.

Доказательства того, что несоблюдение сроков строительства объекта связано с иными, не зависящими от Общества обстоятельствами, в материалы дела не представлено.

Оценив собранные по делу доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив отсутствие в течение 42 месяцев с даты заключения договора аренды разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, суды с учетом положений пунктов 3.1.3 и 3.1.2 признали правомерным применение в расчете арендной платы кода 18.0 в отношении спорных земельных участков, в связи с чем удовлетворили заявленные требования и взыскали с Общества 7 401 293 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 26.11.2015.

В материалах дела отсутствуют и ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства наличия обстоятельств, подтверждающих обоснованность применения при расчете арендной платы кода 10.1 или 10.2 после истечения 42 месяцев с начала срока действия договора аренды.

В данном случае пункт 3.1.1 Положения не подлежит применению, поскольку он регулирует случаи предоставления земельных участков для целей строительства, завершения строительства (реконструкции) на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства.

Вопреки доводам ответчика в пункте 3.1.3 Положения, регулирующим порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду под цели размещения строительных материалов и техники, прямо указано на необходимость определения размера арендных платежей с применением кодов 10.1, 10.2 лишь в пределах срока строительства (завершения строительства). При этом в данном пункте содержится указание на необходимость определения платы в соответствии с условиями пунктов 3.1.1, 3.1.2 настоящего Положения соответственно. В свою очередь, абзац третий пункта 3.1.2 Положения содержит правило о расчете арендной платы по коду 18.0 в случае, когда по истечении 42 месяцев с начала срока действия договора аренды отсутствует разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

При таком положении судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что в данном случае арендная плата должна определяться с применением кода 18.0 ввиду истечения 42-месяного срока с начала действия договора аренды и ввиду предоставления земельного участка в аренду на период строительства, а также прямого указания на применение норм пункта 3.1.3 Положения лишь в пределах срока строительства (завершения строительства).

Поскольку ответчик нарушил сроки внесения арендной платы, Комитет на основании статьи 330 ГК РФ и пункта 5.2 договора обоснованно начислил неустойку, размер которой за периоды с 11.04.2015 по 21.01.2016, с 11.07.2015 по 21.01.2016, с 11.10.2015 по 21.01.2016 составил 1 762 044 руб. 75 коп.

Расчет неустойки проверен судами и признан правильным и обоснованным.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, было проверены и оценены судами и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности и в силу изложенных выше обстоятельств.

Кассационный суд полагает, что изложенные в жалобе доводы не подтверждают наличие допущенных судами двух инстанций нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, а их выводы соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, то обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 по делу N А56-17322/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северная Эстейт" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

А.К. Кадулин И.В. Сергеева