Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 августа 2018 г. N Ф07-7570/18 по делу N А56-100116/2017

10 августа 2018 г.

Дело N А56-100116/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 августа 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от акционерного общества "Компонент" Зайцева Е.Н. (доверенность от 01.11.2017 N 35.17) и Чусова Л.Н. (доверенность от 29.01.2018 N 06.18), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 28.12.2017 N 122563-42),

рассмотрев 08.08.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Компонент" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 (судьи Желтянников В.И., Колосова Ж.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-100116/2017,

установил:

Акционерное общество "Компонент", место нахождения: 195271, Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, пом. 15-Н, ОГРН 1037808010811, ИНН 7804046015 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), оформленного письмом от 22.08.2017 N 84677-25, об установлении цены продажи земельного участка площадью 26 391 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005142:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, а также просило признать незаконным выраженный в письме от 05.10.2017 N 98412-25 отказ Комитета от заключения договора купли-продажи данного земельного участка с учетом протокола разногласий от 11.09.2017 и обязать Комитет заключить с ним договор купли-продажи земельного участка по цене 17 398 476 руб. 56 коп.

Применительно к правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено акционерное общество "Фонд имущества", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества).

Решением суда первой инстанции от 31.01.2018 в удовлетворении заявления отказано. Этим же решением суд отказал Обществу в удовлетворении ходатайства об объединении в одно производство настоящего дела с делом N А56-118546/2017.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение.

Податель жалобы ссылается на то, что вопреки выводам судов он как собственник объектов недвижимости, переоформивший в срок до 01.07.2012 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка по льготной цене на основании Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ); ссылается на допущенные судами процессуальные нарушения, выразившиеся в необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства об объединении дел в одно производство, результат рассмотрения которого был отражен не в отдельном определении, а в решении суда.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Обществу на праве собственности, возникшем в порядке приватизации государственного предприятия завод "Компонент" в соответствии с Планом приватизации от 09.06.1994, принадлежат объекты недвижимости, а именно: нежилое здание литера А - административно-производственный корпус (корпус 1, 2, 3, 4, пристройка к корпусу 4) площадью 32 583,7 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005142:1007; здание котельной литера Б площадью 1322,9 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005142:1016, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 25.04.1996 N 04/зк-00364 аренды земельного участка площадью 28 200 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10. Данный договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Впоследствии в связи с уточнением границ землепользования между этими же сторонами был заключен договор от 09.10.2000 N 04-ЗД00364 (в редакции дополнительных соглашений от 28.02.2013 N 4, от 16.01.2015 N 5) аренды земельного участка площадью 26 391 кв.м, расположенного по тому же адресу, сроком по 26.05.2049.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 15.11.2000, 13.05.2013, 21.07.2015.

Земельный участок предоставлен Обществу под следующие цели: производственные виды деятельности на площади 8 980,5 кв.м, административные помещения на площади 1 248,3 кв.м, складскую деятельность на площади 1 320,8 кв.м, торговлю на площади 1893,1 кв.м, общественное питание на площади 261,1 кв.м, кредитование и страхование на площади 11,5 кв.м, коммунальное хозяйство на площади 3 520,7 кв.м, автостоянку на закрытой территории с ограниченным доступом на площади 4 703 кв.м, общедоступную бесплатную гостевую автостоянку на площади 1 826 кв.м, садово-парковое хозяйство (газоны) на площади 2 626 кв.м.

Общество, ссылаясь на положения статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пункта 1.3 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон N 59-19), обратилось в Комитет с заявлением от 17.03.2017 о намерении приобрести в собственность арендуемый земельный участок по льготной цене - в размере 19,5% от его кадастровой стоимости.

В процессе рассмотрения названного заявления Комитет издал передаточное распоряжение от 16.08.2017 N 9085(з) и в письме от 22.08.2017 N 84677-25 сообщил Обществу о принятом решении о продаже испрашиваемого им земельного участка по цене 66 456 751 руб. 21 коп. Этим же передаточным распоряжением Комитет уполномочил Фонд имущества заключить с заявителем от его имени договор купли-продажи спорного земельного участка по указанной цене.

Во исполнение данного документа Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, письмом от 29.08.2017 N 5724/19 направил Обществу проект договора купли-продажи участка по цене 66 456 751 руб. 21 коп.

Общество, не согласившись с предложенной редакцией проекта договора, подписало проект договора с протоколом разногласий по ряду условий, в том числе по цене объекта, предложив установить ее в льготном размере - 17 398 476 руб. 56 коп. (19,5% от кадастровой стоимости земельного участка). Помимо этого Общество направило в Комитет и Фонд имущества письмо от 11.09.2017, в котором уведомило их о своем несогласии с установленной выкупной ценой.

Фонд имущества в своем письме от 20.09.2017 сообщил Обществу о том, что изменение выкупной цены земельного участка не входит в его компетенцию, а Комитет, в свою очередь, в письме от 05.10.2017 N 98412-25 уведомил заявителя о своем отказе от подписания договора с учетом протокола разногласий от 11.09.2017 и указал на то, что расчет выкупной цены земельного участка должен быть произведен на основании пункта 8 статьи 1-2 Закона N 59-19.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, считая решения Комитета, изложенные в письмах от 22.08.2017 N 84677-25 и от 05.10.2017 N 98412-25, незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, а также ссылаясь на наличие оснований для приобретения им земельного участка в собственность по льготной цене.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и установив, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право аренды было переоформлено до вступления в силу Закона N 137-ФЗ и до 01.07.2012 Общество не обращалось в Комитет с заявлением о его выкупе, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для предоставления земельного участка по льготной цене, в связи с чем отказали в удовлетворении заявления.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с положениями статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 - 39.20 ЗК РФ. В Санкт-Петербурге соответствующий порядок установлен Законом N 59-19.

Пунктом 1.3 статьи 1 Закона N 59-19 установлена цена земельных участков при выкупе их собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений. За исключением случаев, указанных в пунктах 1.1 и 1.2 упомянутого Закона, выкупная цена составляет 19,5% от кадастровой стоимости земельных участков.

В силу пункта 8 статьи 1-2 Закона N 59-19 цена земельного участка рассчитывается по формуле: Ц = 0,25 X Цкад X (Sз/Sзу) + Цкад X (Sзу - Sз/Sзу), где: Ц - цена земельного участка; Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка; Sзу - площадь земельного участка; Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле: Sз = S1 + S2 +... + Sn, где: S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.

Помимо этого согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 N 310-КГ14-5503, от 14.03.2016 N 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 N 305-КГ15-19738, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

В противном случае ограничительное толкование приведенных положений Закона N 137-ФЗ привело бы к нарушению принципа равенства, закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации, и к неравному подходу по отношениям к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, собственник объектов недвижимого имущества, выкупленных у государственного или муниципального образования, и обладавший правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором такие объекты расположены, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях.

При этом в соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О, таким правом обладает собственник объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что при наличии установленных юридически значимых обстоятельств (фактов предоставления спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования и последующего переоформления до 01.07.2012 этого права на договор аренды), является ошибочным и противоречащим приведенным выше нормам действующего законодательства и сформулированным вышестоящими судами правовым позициям вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у Общества права на приобретение земельного участка под объектами недвижимости по льготной цене. Данное обстоятельство в соответствии со статьей 288 АПК РФ является основанием к отмене оспариваемых решения и апелляционного постановления.

Поскольку при рассмотрении спора суды не исследовали правомерности и правильности требований Общества об определении выкупной цены в конкретном размере, а для принятия обоснованного и законного судебного акта по настоящему спору требуются исследование и оценка указанных доводов заявителя, а также представленных в материалы дела доказательств о порядке ее определения и установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, поэтому в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеизложенное и принять меры к проверке доводов сторон; оценить представленные ими документы по правилам статьи 71 АПК РФ; с учетом положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определить, не относятся ли заявленные требования к спору об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, могут ли они рассматриваться в порядке, установленном в главе 24 АПК РФ, и при необходимости предложить Обществу уточнить требования в порядке статьи 49 АПК РФ; по результатам полного и всестороннего исследования и оценки представленных по делу доказательств, с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 по делу N А56-100116/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева