Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2017 г. N Ф07-1013/17 по делу N А56-15054/2016

20 марта 2017 г.

Дело N А56-15054/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сокол" Хомченко М.В. (доверенность от 01.11.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Балтийский берег" Толоконникова А.А. (доверенность от 01.11.2016),

рассмотрев 15.03.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сокол" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 по делу N А56-15054/2016 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Сокол", место нахождения: 188361, Ленинградская обл., Гатчинский р-н, пос. Новый Свет, д. 110, ОГРН 1154705000174, ИНН 4705066569, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Балтийский Берег", место нахождения: 188361, Ленинградская обл., Гатчинский р-н, пос. Новый Свет, д. 100, ОГРН 1024702090324, ИНН 7817032669, о расторжении договоров от 11.06.2002 и 11.07.2002 о передаче в аренду земельного участка площадью 2083 кв. м с кадастровым номером 47:23:0439001:96, находящегося по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, пос. Новый свет, д. 100, и части (389,6 кв. м) административного здания площадью 849,6 кв. м с условным номером 47-26-13/2002-35, заключенных между акционерным обществом закрытого типа "Новый Свет" (далее - АОЗТ "Новый Свет"), впоследствии переименованного в открытое акционерное общество "Новый Свет" (далее - ОАО "Новый Свет"), и ООО "Балтийский Берег".

Решением от 19.07.2016 заявленные требования удовлетворены частично, договор от 11.06.2002 расторгнут, требование о расторжении договора от 11.07.2002 оставлено без рассмотрения.

Постановлением апелляционного суда от 22.12.2016 решение от 19.07.2016 в части удовлетворения требования о расторжении договора от 11.06.2002 отменено, в удовлетворении названного требования отказано, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Сокол", ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить постановление и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Как указывает податель жалобы, суд апелляционной инстанции не дал оценки доводам истца в части существенного ухудшения состояния переданного по договору аренды от 11.06.2002 имущества и не принял во внимание представленный в материалы дела в подтверждение совершения ответчиком действий, приведших к нарушению технических характеристик такого имущества, отчет, подготовленный ООО "АрКон Проект", согласно которому техническое состояние несущих конструкций основного корпуса и пристройки является ограниченно работоспособным и недопустимым соответственно; приложенное к апелляционной жалобе ответчика постановление главы администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 03.07.2006 N 1822 (далее - Постановление N 1822) свидетельствует лишь о разрешении ООО "Балтийский Берег" провести проектно-изыскательские работы по техническому перевооружению первого этажа спорного здания, тогда как проект перепланировки и разрешение на строительство ответчиком не представлены; представленное в суде апелляционной инстанции приложение от 02.08.2004 N 2 к договору от 11.06.2002, не заверенное, в свою очередь, печатью арендодателя, сфальсифицировано, что подтверждается приложенным к кассационной жалобе письмом бывшего генерального директора ОАО "Новый Свет" от 18.01.2017; апелляционный суд необоснованно приобщил к материалам дела дополнительные доказательства, которые не были представлены ООО "Балтийский Берег" в суде первой инстанции. Кроме того, податель жалобы считает, что отсутствие в направленном в адрес ответчика уведомлении о смене арендодателя необходимых реквизитов для перечисления арендной платы само по себе не может свидетельствовать о наличии оснований для внесения указанной платы в депозит нотариуса; квитанции о внесении в депозит нотариуса арендных платежей за период с декабря 2015 года по март 2016 года не представлены.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Балтийский Берег" просило оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ООО "Сокол" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "Балтийский Берег" - в отзыве на нее.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, АОЗТ "Новый Свет" (арендодатель) и ООО "Балтийский берег" (арендатор) 11.06.2002 и 11.07.2002 заключили сроком на 25 лет договоры о передаче в аренду первого этажа (389,6 кв. м) нежилого административного здания площадью 849,6 кв. м с условным номером 47-26-13/2002-35, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, пос. Новый Свет, д. 100, для размещения производственного помещения, и земельного участка прилегающего к указанному зданию для использования в качестве хозяйственной территории, предназначенной для подъездных путей, временного складирования продукции и расходных материалов, с правом возведения временных построек.

Пунктами 2.3.5 договоров предусмотрено право арендодателя требовать их досрочного расторжения на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также в случаях, если арендатор существенно ухудшает объекты или пользуется ими с нарушением условий договоров.

В соответствии с пунктами 2.4.3 договоров арендатор вправе в связи с производственной необходимостью производить перепланировку и перестройку арендуемой им площади, не нарушая технических характеристик здания, а также возводить на земельном участке с согласия арендодателя капитальные постройки, необходимые для расширения и нормальной работы производства.

Согласно пунктам 7.1 договоров они могут быть расторгнуты до истечения сроков, указанных в пунктах 5.1 договоров, в частности при использовании арендатором объектов не в соответствии с пунктами 1.4 договоров, а также при невнесении арендной платы за часть здания в течение трех месяцев, а за земельный участок в течение двух месяцев.

По договору купли-продажи от 08.09.2015 N 5/11479-ОАОФ, заключенному ОАО "Новый Свет" (продавцом) и ООО "Сокол" (покупателем) по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона (протокол от 31.08.2015 N 11479-ОАОФ/5), право собственности на спорное здание площадью 1508 кв. м с кадастровым номером 47:23:0401002:864 и земельный участок площадью 1430,4 кв. м с кадастровым номером 47:23:0439001:96 перешло к истцу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.11.2015 серии 47-АВ N 426847, 426848.

В письме от 12.11.2015 N 1 истец уведомил ответчика о смене собственника спорного имущества и арендодателя по договорам аренды, сообщив о необходимости обеспечения беспрепятственного доступа к арендуемым им помещениям в целях осмотра технического состояния. Факт получения данного уведомления подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Уведомлениями, направленными в адрес ответчика 19.02.2016 и 30.03.2016, ООО "Сокол" со ссылкой на выявленные в ходе проведения инвентаризации и проверки целевого использования спорного здания демонтаж части несущей фасадной стены данного здания, самовольное возведение ООО "Балтийский Берег" пристройки к нему, непредставление правоустанавливающих документов на указанную пристройку, сдачу спорного имущества в субаренду и неиспользование земельного участка по назначению предложило ООО "Балтийский Берег" расторгнуть договоры аренды в срок до 25.02.2016.

Поскольку указанное предложение оставлено ООО "Балтийский Берег" без удовлетворения, ООО "Сокол", ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам аренды, в том числе невнесение более шести месяцев подряд арендной платы за переданное имущество, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оставив без рассмотрения требование истца о расторжении договора от 11.07.2002 по причине неуказания в уведомлении от 19.02.2016 на допущенную ответчиком просрочку внесения арендных платежей, придя к выводу о том, что ООО "Балтийский Берег" не представило доказательств законной перепланировки здания и возведения пристройки к нему, удовлетворил иск частично.

Апелляционный суд, установив, что возведение указанной пристройки было согласовано ответчиком с предыдущим арендодателем, отказал в удовлетворении иска в части расторжения договора от 11.06.2002.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что арендатор обращался к арендодателю с заявлением о согласовании перепланировки арендуемой под кондитерский цех части здания (производственного помещения) с пристройкой к нему капитальных административно-бытовых и операционно-складских помещений общей площадью 588,1 кв. м, в которых планировалось разместить экспедицию, склады, в том числе готовой продукции, цеха по производству мармелада, зефира и печенья, а также моечную; в приложении от 02.08.2004 N 2 к договору от 11.06.2002 ОАО "Новый Свет" и ООО "Балтийский берег" согласовали проведение указанной перепланировки; названное приложение подписано генеральным директором арендодателя - Лайковым В.Ф.; Постановлением N 1822 ответчику разрешено проведение проектно-изыскательских работ по техническому перевооружению первого этажа спорного здания.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истец ходатайство о фальсификации приложения N 2 не заявлял, доказательства его подложности в установленном порядке суду не представил.

Сведения об ухудшении эксплуатационных характеристик здания и снижении стоимости объекта в материалах дела также отсутствуют. Напротив, как следует из раздела XII "Техническое описание строения или его основных частей и определение износа" представленных технических паспортов от 15.12.2005 и 17.12.2015 на административное здание (лит. А площадью 842,8 кв. м 1-й группы капитальности и лит. А1 площадью 589,1 кв. м 2-й группы капитальности 1970 и 2005 годов постройки), выданных Гатчинским бюро технической инвентаризации, процент износа конструктивных элементов здания под лит. А, в том числе фундамента, стен, перегородок, перекрытий, крыши, полов и проемов, имеющих трещины, сколы, мелкие повреждения и выпадение фрагментов облицовочных плит, с 2005 года не изменился и остался равен 35 (т.д. 1, л. 103, 143).

Апелляционный суд, проанализировав указанные документы, в том числе представленный ответчиком проект перевооружения арендуемой части здания, подготовленный ООО "Титан", согласованный с главным санитарным врачом по Гатчинскому району (санитарно-эпидемиологическое заключение от 24.02.2005 N 24) и отделом государственного пожарного надзора по Гатчинскому району Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Ленинградской области (заключение от 27.06.2005 N 47/2-18-901), а также акт обследования и выбора площадки для строительства указанной пристройки, пришел к правильному выводу о том, что проведенная перепланировка не привела к нарушению условий договора либо ухудшению имущества.

Таким образом, поскольку оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя не имеется, в иске отказано правомерно.

Ссылка подателя жалобы на изготовленный по его заказу ООО "АрКон Проект" отчет, который составлен по результатам визуального обследования технического состояния административного здания, как на доказательство, подтверждающее ухудшение состояния имущества, подлежит отклонению.

Согласно указанному отчету незначительные вертикальные трещины фундамента и наружных стен основного здания, зафиксированные еще в 2005 году, свидетельствуют об имевших место неравномерных осадках фундамента давнего происхождения (послепостроечного характера); состояние плит перекрытия удовлетворительное, имеются трещины в швах плит с выпадением отдельных фрагментов; в целом состояние основного корпуса можно признать ограниченно работоспособным. Сказанным не опровергается то обстоятельство, что перепланировка здания не повлекла за собой существенного ухудшения имущества.

Кроме того, после перепланировки площадь объекта недвижимости увеличилась с 849,6 кв. м до 1508 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 22.07.2002 серии 47-АА N 072420), он прошел государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 47:23:0401002:864 и в указанном состоянии приобретен ООО "Сокол" в отсутствие каких-либо претензий к техническому состоянию.

По мнению суда кассационной инстанции, изложенные обстоятельства указывают на то, что оспариваемая перепланировка не являлась самовольной и соответствовала всем установленным требованиям.

Помимо изложенного кассационная инстанция считает необходимым отметить следующее.

Довод подателя жалобы о необоснованном принятии судом апелляционной инстанции дополнительных документов судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку с учетом разъяснений, изложенных в абзаце пятом пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", данное обстоятельство не может являться основанием для отмены судебного акта.

Довод подателя жалобы относительно невнесения арендной платы на счет истца был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получил надлежащую правовую оценку и правомерно им отклонен.

Иные доводы подателя кассационной жалобы не опровергают правильности выводов суда и не могут служить основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

В остальной части постановление ООО "Сокол" не обжалуется.

Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные им выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 по делу N А56-15054/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сокол" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Г.М. Рудницкий