Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2016 г. N 13АП-28535/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2017 г. N Ф07-1013/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

22 декабря 2016 г.

Дело N А56-15054/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.

при участии:

от истца: представитель Хомченко М.В. (по доверенности от 01.11.2016),

от ответчика: представитель Толоконников А.А. (по доверенности от 01.11.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28535/2016) ООО "Балтийский Берег"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2016 по делу N А56-15054/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО "Сокол"

к ООО "Балтийский Берег" о расторжении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сокол" (адрес: Россия 188361, п. Новый свет, Ленинградская область, 110, ОГРН: 1154705000174) (далее - Истец, ООО "Сокол") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Балтийский Берег" (адрес: Россия 188361, Гатчинский р-н, Ленинградская область, п. Новый Свет, д. 100, ОГРН: 1024702090324) (далее - Ответчик, ООО "Балтийский Берег") о расторжении договора о передаче имущества АОЗТ "Новый Свет" в аренду от 11.06.2002, заключенного между АОЗТ "Новый Свет" и ООО "Балтийский берег", зарегистрированного 22.07.2002 Ленинградской областной регистрационной палатой за номером 47-01/26-13/2002-35; расторжении договора о передаче земельного участка АОЗТ "Новый Свет" в аренду от 11.07.2002, заключенного между АОЗТ "Новый Свет" и ООО "Балтийский берег", зарегистрированного 22.07.2002 Ленинградской областной регистрационной палатой за номером 47-01/26-13/2002-35.

Решением арбитражного суда от 19.07.2016 иск удовлетворен частично, суд расторг договор аренды от 11.06.2002, заключенный между АОЗТ "Новый Свет" и ООО "Балтийский берег". Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды от 11.07.2002, заключенного между АОЗТ "Новый Свет" и ООО "Балтийский берег", оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с названным решением, ООО "Балтийский берег" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт изменить, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 11.06.2002 отказать. Податель жалобы ссылается на то, что он не был надлежащим образом уведомлен о начавшемся процессе, в связи с чем не смог представить доказательства в обоснование возражений на иск. По существу спора Ответчик указал на то, что перепланировка арендованного помещения была согласована ООО "Балтийский берег" с ОАО "Новый Свет" при подписании приложения N 2 от 02.08.2004 к договору аренды. Перепланировка произведена на основании постановления главы Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 03.07.2006 N 1822. Учитывая изложенное, арендатором не было допущено нарушений условий договора аренды от 11.06.2016, в связи с чем оснований для его расторжения не имеется.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда в части расторжения договора аренды здания от 11.06.2002 изменить.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

11.06.2002 между АОЗТ "Новый Свет" (арендодатель) и ООО "Балтийский берег" (арендатор) заключен договор аренды в отношении первого этажа нежилого здания площадью 389.60 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, пос. Новый Свет, д. 100, предоставленного в аренду для использования в качестве производственного помещения на срок до 11.06.2027.

11.07.2002 между АОЗТ "Новый Свет" (арендодатель) и ООО "Балтийский берег" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 2 083 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, пос. Новый Свет.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права по договору купли-продажи от 08.09.2015 N 5/11479-ОАОФ к ООО "Сокол" перешло право собственности на земельный участок площадью 1 508 кв.м. с кадастровым номером 47:23:0439001:96, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, пос. Новый Свет, и нежилого здания (административное), площадью 1 430.40 кв.м. с кадастровым номером 47:23:0401002:864, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, пос. Новый Свет, д. 100.

Из материалов дела следует, что при проведении инвентаризации помещений и проверки целевого использования нежилого здания ООО "Сокол" было установлено, что ООО "Балтийский Берег" возведены пристройки к зданию, а также для эксплуатации данных пристроек осуществлен демонтаж части несущей фасадной стены здания.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ООО "Сокол" в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд считает необходимым его изменить в связи со следующим.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, в при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес Ответчика претензии с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.2002 с обоснованием допущенных арендатором нарушений, соответствующее требование правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения в соответствии со статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При оценке обоснованности требования о расторжении договора аренды здания от 11.06.2012, апелляционный суд исходит из следующего.

Претензионный порядок расторжения договора аренды от 11.06.2002 суд полагает соблюденным в связи с имеющимися в деле доказательствами направления в адрес Ответчика уведомления о расторжении договора здания (л.д. 7, 9).

Основаниями для досрочного расторжения договора аренды в силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации являются случаи, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Удовлетворяя требования о расторжении договора аренды здания, суд первой инстанции исходил из того, что факт осуществления Ответчиком самовольной пристройки, перепланировки и незаконного демонтажа несущих конструкций подтверждается отчетом по результатам визуального обследования технического состояния нежилого административного здания, выполненного в феврале 2016 года ООО "АрКон Проект", что является существенным нарушением условий договора аренды здания и основанием для его расторжения.

Между тем, пунктом 2.4.3. договора аренды от 11.06.2002 предусмотрено право арендатора в связи с производственной необходимостью производить перепланировку и переустройство объекта аренды, не нарушая технических характеристик здания.

К апелляционной жалобе Обществом приложены новые доказательства согласования с ОАО "Новый Свет", предыдущим собственником, перепланировки здания, получения в установленном порядке разрешений, а также оплаты по договору аренды здания в депозит нотариуса. ООО "Балтийский берег" ходатайствовало переда апелляционным судом о приобщении указанных доказательств к материалам дела, ссылаясь на допущенное судом первой инстанции нарушение порядка извещения Ответчика.

Апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены судебного акта по пункту 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в материалах дела имеются почтовые возвраты судебной корреспонденции, направленной по юридическому адресу Ответчика, возвращенные за истечением срока хранения. При этом почтовые возвраты соответствуют Порядку приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденному приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п, в том числе имеют отметки о направлении вторичных извещений. Указанные обстоятельства в силу положений статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации свидетельствует о соблюдении судом порядка извещения участвующих в деле лиц о начавшемся процессе (л.д. 65, 110, т. 1).

Между тем, к апелляционной жалобе приложено письмо филиала ФГУП "Почта России" Гатчинский почтамт от 26.09.2016, из которого следует, что в связи с расположением ООО "Балтийский Берег" в промышленной зоне доставка корреспонденции в данный адрес должна осуществляться по договору с оператором почтовой связи (п. 32 приказа Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи"). Поскольку соответствующий договор отсутствует, поступившая в адрес Ответчик корреспонденция была оставлена для вручения "до востребования". При этом из содержания указанных писем следует, что в период с 01.01.2016 по 23.09.2016 в адрес Ответчика не поступала судебная корреспонденция (определение о назначении судебного заседания).

Таким образом, из письма ФГУП "Почта России" Гатчинский почтамт от 26.09.2016 следует, что в адрес ООО "Балтийский Берег" не направлялись извещения в порядке, предусмотренном Приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 05.12.2014 N 423-п "Об утверждении Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", п. 20.17 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также в целях полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств дела апелляционным судом в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела дополнительные доказательства, приложенные к апелляционной жалобе.

Так, в соответствии с приложением N 2 к договору аренды здания от 11.06.2002 в связи с производственной необходимостью на основании п. 2.4.3. договора арендодатель разрешает арендатору произвести перепланировку арендуемого производственного помещения со строительством капитальной пристройки, примыкающей к арендованному производственному помещению. Арендодатель дает свое согласие на строительство арендатором капитальной пристройки, примыкающей к арендованному производственному помещению (л.д. 133, т. 1).

Постановлением главы Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 03.07.2006 N 1822 ООО "Балтийский берег" разрешено проведение проектно-изыскательских работ по техническому перевооружению 1-го этажа административного здания ОАО "Новый Свет" с размещением рабочих площадей кондитерского цена с пристройкой административно-бытовых и операционно-складских помещений в п. Новый свет, д. 100.

В материалы дела представлена согласованная в установленном порядке проектная документация (л.д. 135-178, т. 1), а также санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение МСЧ о согласовании реконструкции.

Учитывая изложенное, оснований полагать, что арендатором при перепланировке здания были допущены нарушения договорных условий, не имеется.

Заявленные в судебном заседании апелляционного суда доводы Истца о допущенном Ответчиком нарушении сроков внесения арендной платы подлежат отклонению, поскольку соответствующее основание для расторжения договора не было указано в направленном в адрес арендатора уведомлении (л.д. 9).

Кроме того, следует отметить, что уведомление N 1 от 12.11.2015 о смене собственника здания и земельного участка не содержит реквизитов для перечисления ООО "Балтийский Берег" арендной платы.

Платежным поручением от 27.10.2016 N 50 ООО "Сокол" возвратило ООО "Балтийский Берег" 8 000 руб. арендной платы, указав на ошибочно перечисленный платежным поручением от 25.10.2016 N 36 платеж, в назначении которого указана арендная плата за помещения за октябрь 2016 года.

При этом в материалах дела имеются доказательства перечисления арендной платы по договору аренды здания от 11.06.2002 в депозит нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что правовые основания для расторжения договора аренды здания от 11.06.2002 отсутствуют.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует изменить, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды здания от 11.06.2002 отказать. В остальной части требования ООО "Сокол" подлежат оставлению без рассмотрения.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 148, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2016 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Иск в части требований о расторжении договора аренды от 11.07.2002 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сокол" (адрес: Россия 188361, п. Новый свет, Гатчинский р-н, Ленинградская область, 110, ОГРН: 1154705000174, ИНН 4705066569) из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сокол" (адрес: Россия 188361, п. Новый свет, Гатчинский р-н, Ленинградская область, 110, ОГРН: 1154705000174, ИНН 4705066569) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Балтийский Берег" (адрес: Россия 188361, Гатчинский р-н, Ленинградская область, п. Новый Свет, д. 100, ОГРН: 1024702090324, ИНН 7817032669) 3 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина