Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 апреля 2017 г. N Ф07-2384/17 по делу N А56-96109/2015

04 апреля 2017 г.

Дело N А56-96109/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Ракчеевой М.А., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Кронверк" Волкова А.М. (доверенность от 25.02.2016), Александровой А.М. (доверенность от 29.11.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 29.12.2016 N 140997-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017 N 5), Демьяновой И.Н. (доверенность от 09.01.2017 N 11), от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Викулова А.В. (доверенность от 03.02.2017 N 636/20),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2016 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 (судьи Кашина Т.А., Колосова Ж.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-96109/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Кронверк", место нахождения: 196105, Санкт-Петербург, Благодатная ул., д. 40, лит. А, ОГРН 1077847223156, ИНН 7810095067 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), и акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи; принятии пункта 2.1 договора в редакции истца, согласно которой цена продажи объекта составляет 27 969 000 руб.; изложении Приложения N 1 к договору в соответствии с выкупной ценой в размере 27 969 000 руб. с указанием количества платежей - 21 (с учетом уточнения требований в соответствии с заключением эксперта).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - Предприятие).

Решением от 04.08.2016 урегулированы разногласия по договору купли-продажи; спорные условия договора приняты в редакции истца, согласно которой цена продажи объекта составляет 27 969 000 руб.; с Комитета в пользу Общества взыскано 18 500 руб. расходов по оплате судебной экспертизы и 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины; в иске к Фонду имущества отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 данное решение изменено; цена продажи объекта установлена в размере 31 260 000 руб., определенном экспертом в результате перерасчета рыночной стоимости нежилого помещения исходя из его не удовлетворительного, а нормального состояния.

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, в отсутствие доказательств недостоверности цены спорного объекта, определенной в отчете Предприятия, у судов не было оснований для установления иной стоимости нежилого помещения; заключение эксперта является противоречивым, необоснованным, не соответствует требованиям законодательства, в связи с чем не могло быть использовано судами как доказательство по делу; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства Предприятия о назначении повторной экспертизы.

Комитет в кассационной жалобе также просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение и нарушение норм права при оценке доказательств и назначении экспертизы. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции для разрешения вопроса о рыночной стоимости объекта должен был назначить экспертизу по проверке достоверности отчета Предприятия, а не по определению рыночной стоимости нежилого помещения; заключение эксперта является необоснованным и противоречивым в части определения наиболее эффективного использования оцениваемого помещения, что повлекло ошибочный подбор объектов-аналогов и повлияло в сторону существенного занижения на итоговый результат оценки; действующим законодательством не предусмотрено право субъекта малого и (или) среднего предпринимательства на предъявление иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор, в случае несогласия с ценой выкупаемого имущества.

Общество в отзывах на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, указывая, что исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) арендатор при реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае направления протокола разногласий к предложенному проекту договору, его отклонения другой стороной либо неполучения от нее ответа вправе передать возникшие разногласия на рассмотрение суда; доказательства необъективности, необоснованности или недостоверности выводов эксперта подателями жалоб не представлены; суды правильно применили статьи 445 и 446 Кодекса, статьи 12 и 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В судебном заседании представители Предприятия и Комитета поддержали кассационные жалобы своих доверителей, подтвердив приведенные в жалобах доводы. Представители Общества против удовлетворения жалоб возражали по мотивам, изложенным в отзывах. Представитель Фонда имущества поддержал позицию подателей жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения 5Н площадью 455 кв. м с кадастровым номером 78:14:7615:2005:18:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Благодатная ул., д. 40, лит. А.

Распоряжением Комитета от 05.11.2015 N 1106-рз определены условия приватизации объекта нежилого фонда - нежилого помещения площадью 455 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Благодатная ул., д. 40, лит. А, пом. 5Н, путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 56 300 000 руб. в соответствии с отчетом от 07.10.2015 N 31-8-0119(242)-2015, выполненным Предприятием, об оценке рыночной стоимости с оплатой в рассрочку на 20 кварталов поквартально равными долями.

Фонд имущества направил Обществу проект договора купли-продажи названного помещения на условиях, указанных в распоряжении.

Общество подписало проект договора с разногласиями по пункту 2.1 о цене продажи объекта, предложив установить ее в размере 27 300 000 руб.

Письмом от 11.12.2015 N 4560/30 Фонд имущества сообщил о невозможности заключения договора на иных условиях, чем указаны в распоряжении Комитета от 05.11.2015 N 1106-рз.

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого объекта Общество 28.12.2015 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда.

В связи с изложенным суд правомерно рассмотрел исковые требования по существу.

Довод Комитета со ссылкой на пункт 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ о том, что в случае несогласия с ценой выкупаемого имущества покупатель вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, но не передавать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, является ошибочным. Поскольку названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, не исключается в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, применение общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по условию о цене продажи помещения.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, названным Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В обоснование цены выкупаемого имущества каждая из сторон представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения, существенно отличающиеся друг от друга.

В соответствии с отчетом Предприятия от 07.10.2015 N 31-8-0119(242)-2015 величина рыночной стоимости нежилого помещения составляет 56 300 000 руб. Согласно представленному Обществом отчету от 15.12.2015 N 2114/15ЛТ-в, который выполнен по его заказу обществом с ограниченной ответственностью "Клиринг" и на который получено положительное экспертное заключение от 24.12.2015 Экспертного совета Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 29.07.2015 округленно составляет 28 700 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом названного разъяснения не принимается во внимание довод подателей жалобы о том, что достоверность величины рыночной стоимости может быть проверена только путем экспертизы отчета оценщика, но не путем проведения иной независимой оценки.

Определением суда первой инстанции от 06.05.2016 по ходатайству Общества назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 29.07.2015; проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Холдинг Групп" Жук Елене Евгеньевне.

Согласно заключению от 24.05.2016, составленному экспертом Жук Е.Е. по результатам проведенной судебной экспертизы, рыночная стоимость объекта по состоянию на 29.07.2015 составляет 27 969 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость)

Суды, оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пояснений эксперта, данных им в судебных заседаниях как первой, так и апелляционной инстанций, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения.

Судебные инстанции ввиду отсутствия у них сомнений в обоснованности заключения эксперта и необнаружения противоречий в выводах эксперта правомерно не усмотрели установленных частью второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по ходатайству Предприятия повторной экспертизы.

Вместе с тем апелляционный суд исходя из того, что помещение было передано в аренду в "нормальном" состоянии, а в заключении эксперта определялась рыночная стоимость помещения в "удовлетворительном, требующем выборочного ремонта" состоянии, пришел к выводу о необходимости изменить продажную цену объекта, которая в соответствии с выполненным экспертом перерасчетом должна составить 31 260 000 руб.

Возражения Предприятия и Комитета по заключению эксперта в части оценки местоположения объекта оценки и определения наиболее эффективного варианта его использования подробно исследованы судами, мотивированно отклонены. Приведенные подателями жалоб доводы не свидетельствуют о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов эксперта, а также о том, что при оценке рыночной стоимости помещения экспертом были допущены такие нарушения Закона об оценочной деятельности и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые лишали бы заключение эксперта доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит выводы судов, основанные на заключении эксперта, законными. В то же время, поскольку решение суда первой инстанции было изменено в части апелляционным судом, исходя из статей 180, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить в силе постановление апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 по делу N А56-96109/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.А. Ракчеева Т.И. Сапоткина