Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 апреля 2017 г. N Ф07-2714/17 по делу N А56-95937/2015

11 апреля 2017 г.

Дело N А56-95937/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Афанасьева С.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2016 N 140991-4), от общества с ограниченной ответственностью "Шедевр" директора Ермоленко Н.В. (паспорт, решение внеочередного собрания участников от 03.02.2017), представителя Романовой А.В. (доверенность от 04.04.2017), от санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 09.01.2017 N 6) и Демьяновой И.Н. (доверенность от 09.01.2017 N 11),

рассмотрев 05.04.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шедевр" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2016 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-95937/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Шедевр", место нахождения: 193231, Санкт-Петербург, пр. Большевиков, д. 8, корп. 1, лит. А, ОГРН 1037825032376, ИНН 7811079195 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 10-Н площадью 29,6 кв. м с кадастровым номером 78:12:0631501:4441 (предыдущий кадастровый номер 78:12:6315А:8:3:13), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, д. 2, лит. А, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в части пункта 2.1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), санкт-петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН).

Решением от 09.09.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.12.2016, пункт 2.1 договора купли-продажи принят в следующей редакции: "Цена продажи помещения составляет 7 200 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС)".

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Как указывает податель жалобы, Общество представило доказательства, подтверждающие крайне завышенную выкупную стоимость помещения; суды первой и апелляционной инстанций неправомерно отказали истцу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного имущества; объекты-аналоги, приведенные в экспертном заключении от 21.06.2016, составленном обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Альфа Консалт", находились в продаже на момент рассмотрения настоящего дела в апелляционном суде, то есть спустя полтора года с даты, по состоянию на которую производилась оценка рыночной стоимости спорного помещения, что свидетельствует, по мнению Общества, о существенном завышении цены на них.

В отзыве на кассационную жалобу ГУП ГУИОН просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Комитета и ГУП ГУИОН возражали против ее удовлетворения.

Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 14.01.2008 N 13-А002034 (в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2012 N 2) Общество арендует нежилое помещение 10-Н площадью 29,6 кв. м с кадастровым номером 78:12:6315А:8:3:13, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, д. 2, лит. А.

Общество 25.06.2015 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения.

В распоряжении от 24.09.2015 N 820-рз (далее - Распоряжение N 820-рз) Комитет определил способ приватизации - продажа по преимущественному праву приобретения, цену продажи - 7 400 000 руб. (в соответствии с отчетом ГУП ГУИОН о рыночной стоимости имущества от 28.08.2015 N 31-8-0119(211)-2015).

Фонд 06.10.2015 направил в адрес Общества подписанный договор купли-продажи, в пункте 2.1 которого указана выкупная стоимость помещения - 7 400 000 руб.

В ответ на указанное письмо Общество 09.11.2015 направило в Фонд протокол разногласий, в котором предложило изменить пункт 2.1 договора, установив цену выкупаемого имущества в размере 3 726 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 03.11.2015 N 38/15/1, подготовленным ООО "Петровский форт".

Фонд, действующий от имени и по поручению Комитета, письмом от 23.11.2015 N 4316/30, полученным Обществом 03.12.2015, отклонил протокол разногласий, сославшись на то, что изменение цены продажи помещения не входит в его компетенцию, а также указав на возможность обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Неурегулирование сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 21.06.2016.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого помещения. Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи, направленном Фондом в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета от 28.08.2015 N 31-8-0119(211)-2015. В протоколе разногласий Общество предложило установить цену выкупаемого имущества в соответствии с отчетом от 03.11.2015 N 38/15/1, в котором указано, что рыночная стоимость объекта по состоянию на 26.10.2015 составила 3 726 000 руб.

В дальнейшем Общество представило в материалы дела отчет об оценке от 19.02.2016 N Д-432-291/2016-ОИ, подготовленный ООО "Городской Центр Судебных Экспертиз", согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 16.02.2016 составляет 2 800 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом возникших между сторонами разногласий относительно цены выкупаемого имущества, а также обязательности установленной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки в целях определения рыночной стоимости арендуемого имущества по состоянию на 25.06.2015 - дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на его приобретение суд первой инстанции по ходатайству сторон назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки, проведение которой поручил оценщику ООО "Альфа Консалт" Ананьиной Олесе Александровне.

Согласно заключению судебного эксперта от 21.06.2016 рыночная стоимость арендуемого Обществом нежилого помещения составила 7 200 000 руб. (без учета НДС).

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды пришли к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Ввиду отсутствия у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта Ананьиной О.А. и необнаружения противоречий в ее выводах суды правомерно не усмотрели установленных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству Общества повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах суды обоснованно исходя из заключения эксперта определили цену подлежащего продаже имущества - 7 200 000 руб.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по делу N А56-95937/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шедевр" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.А. Ракчеева С.В. Афанасьев Т.И. Сапоткина