Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2016 г. N 13АП-27037/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 апреля 2017 г. N Ф07-2714/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

26 декабря 2016 г.

Дело N А56-95937/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Южаковой В.Д.

при участии:

от истца: представители Федотов О.К. (доверенность от 25.07.2016),

Романова А.В. (доверенность от 14.12.2015),

от ответчика: представитель Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2015),

от 3-их лиц: 1- не явился, извещен,

2- представители Гинева И.И. (доверенность от 11.01.2016),

Демьянова И.Н. (доверенность от 11.02.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27037/2016) ООО "Шедевр" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2016 по делу N А56-95937/2015 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ООО "Шедевр"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Шедевр" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об обязании заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 193231, Санкт-Петербург, пр. Большевиков, дом 2, литер А, пом. 10-Н, по цене 3 726 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).

Определением от 03.03.2016 суд принял уточнение просительной части иска в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части цены продажи с указанием ее в размере 2 800 000 руб.; также в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН").

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом и обществом "Шедевр" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 193231, Санкт-Петербург, пр.Большевиков, дом 2, литер А, пом. 10-Н, с кадастровым номером 78:12:0631501:4441, в части редакции пункта 2.1 названного договора; уточненные требования приняты судом к рассмотрению (л.д. 6 т. 3).

Определением суда от 02.06.2016 удовлетворено ходатайство истца в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "АЛЬФА Консалт" (Ананьиной Олесе Александровне); производство по делу приостановлено. В связи с поступлением заключения эксперта от 21.06.2016 определением суда от 14.07.2016 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 28.07.2016 в судебное заседание вызван эксперт ООО "АЛЬФА Консалт" Ананьина О.А., в судебном заседании эксперт ООО "АЛЬФА Консалт" Ананьина О.А. дала пояснения.

Истец заявил в порядке части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. В отсутствие предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы судом отклонено (л.д. 205, 281 т. 3).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2016 урегулированы разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО "Шедевр" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 193231, Санкт-Петербург, пр. Большевиков, дом 2, литер А, пом. 10-Н, с кадастровым номером 78:12:0631501:4441, в части редакции пункта 2.1 данного договора, а именно установлена в пункте 2.1 договора цена продажи объекта в размере 7 200 000 руб., без учета НДС.

Общество "Шедевр" подало апелляционную жалобу, в которой просило назначить повторную судебную экспертизу для оценки рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: 193231 Санкт-Петербург, пр. Большевиков, дом 2, литера А, пом. 10-Н, с кадастровым номером 78:12:0631501:4441; поставить перед экспертом вопрос: Какова величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: 193231 Санкт-Петербург, пр. Большевиков, дом 2, литера А, пом. 10-Н, с кадастровым номером 78:12:0631501:4441 на 25.06.2015; решение от 09.09.2016 изменить в части установленной цены для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 193231, Санкт-Петербург, пр. Большевиков, дом 2, литер А, пом. 10-Н, с кадастровым номером 78:12:0631501:4441 в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы. Податель жалобы полагал неправомерным отказ суда первой инстанции в назначении по делу повторной экспертизы. В обоснование доводов жалобы и заявленного ходатайства истец сослался на заключение специалиста ООО "Главэкспертоценка" Кондратьева Л.Н. от 25.07.2016 N 98/2016 на экспертное заключение ООО "АЛЬФА Консалт" от 21.06.2016, согласно которому итоговый результат расчетов является неверным, а выводы о рыночной стоимости объекта оценки - не объективными. По мнению истца, пояснения эксперта Ананьиной О.А., данные в судебном заседании по вопросу допущенных нарушений, не устраняют и не объясняют противоречия, лишь обосновывают изложенную субъективную позицию эксперта. Общество полагало, что учитывая то обстоятельство, что в отклоненном судом по процессуальным нарушениям заключении специалиста ООО "Петровский форт" (неверная дата оценки) рыночная стоимость установлена в размере 3 726 000 руб., а также в отчете заключением Фонда имущества о предварительной оценке рыночной стоимости помещения стоимость объекта оценки на 19.09.2011 составляет 78000 - 82000 руб./кв.м, что в расчете на общую площадь помещения (29,6 кв.м) округленно составляет от 2 310 000 до 2 430 000 руб., столь существенное увеличение цены, как оно определено ООО "Альфа Консалт", нельзя считать обоснованным и отвечающим критерию достоверности, даже при учете уровня инфляции; по мнению истца, данная цена существенно завышена.

Комитет в отзыве на жалобу с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" также представило отзыв на апелляционную жалобу, в которой полагало решение законным и обоснованным, а жалобу общества не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал заявленное в апелляционной жалобе ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, представители Комитета и ГУП "ГУИОН" возразили против удовлетворения ходатайства.

Арбитражный суд проводит судебные экспертизы в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, отсутствуют противоречия, суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство общества о назначении повторной экспертизы, отказал в его удовлетворении.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, представители Комитета и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" заняли солидарную позицию, против удовлетворения апелляционной жалобы возразили, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Фонд имущества, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому согласно данным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениям дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установил суд первой инстанции, Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета имущественных отношений, арендодателем) и ООО "Шедевр" (арендатором) был заключен договор аренды от 14.01.2008 N 13-А002034 нежилого помещения 10-Н с кадастровым номером 78:12:6315А:8:3:13 площадью 29,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, дом 2, литер А (далее - помещение) (л.д. 62-101 т. 1).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ (далее - Закон N 144-ФЗ), Комитетом вынесено распоряжение от 24.09.2015 N 820-рз об условиях приватизации спорного объекта нежилого фонда, которым установлена цена выкупа объекта в размере 7 400 000 руб. в соответствии с отчётом Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" об оценке рыночной стоимости от 28.08.2015 N 31-8-0119(211)-2015.

Фонд имущества направил обществу проект договора N б/н-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее -договор купли-продажи).

Полагая, что установленная Комитетом цена выкупа объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об определении условий договора купли-продажи названного объекта в части, касающейся цены объекта.

В качестве доказательства того, что выкупная цена помещения не соответствует его рыночной стоимости, общество представило выполненный по его заказу отчет ООО "Петровский форт" от 03.11.2015 N 38/15/1, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 3 726 000 руб. без учета НДС.

На основании статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия по цене выкупаемого помещения. Как следует из материалов дела, согласно отчету Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" об оценке от 28.08.2015 N 31-8-0119(211)-2015 рыночная стоимость определена в размере 7 400 000 руб.

Суд первой инстанции указал, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. При таких обстоятельствах указанная в отчете от 28.08.2015 N 31-8-0119(211)- 2015 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорного помещения. Исходя из изложенного, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствовала.

Суд первой инстанции отклонил представленный истцом отчет ООО "Петровский форт" от 03.11.2015 N 38/15/1, и отчет ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 28.08.2015 N 31-8-0119(211)-2015, поскольку отчетом об оценке ООО "Петровский форт" от 03.11.2015 установлена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 26.10.2015, отчетом Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - по состоянию на 26.06.2015; вместе с тем с заявлением в Комитет истец обратился 25.06.2015, оригинал которого с отметкой Комитета о принятии обозревался судом в судебном заседании. Суд указал, что согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 и сложившейся правоприменительной практике оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть оценка должна производиться по состоянию на 26.06.2015.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки, представленный истцом, является не относимым доказательством по правилам статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также суд первой инстанции обоснованно отметил, что отчет о предварительной оценке, представленный истцом, не является надлежащим доказательством при рассмотрении настоящего спора, кроме того, в отчете о предварительной оценке рыночная стоимость помещения определена по состоянию на 19.09.2011, то есть по состоянию на дату, также отличную от даты подачи истцом заявления.

Поскольку истец оспаривал рыночную стоимость объекта, установленную на основании отчета Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" об оценке рыночной стоимости от 28.08.2015 N 31-8-0119(211)-2015, определением от 02.06.2016 суд первой инстанции назначил проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно заключению эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" от 21.06.2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 25.06.2015 составила 7200 000 руб.

Исследовав заключение ООО "АЛЬФА Консалт" от 21.06.2016 с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании, суд первой инстанции пришел к выводу, что это заключение отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясности; экспертом даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий; нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы суд не установил. Суд отклонил замечания истца на заключение эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" от 21.06.2016, указав, что явных нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Представленное обществом заключение специалиста ООО "Главэкспертоценка" Кондратьева Л.Н. от 25.07.2016 N 98/2016 на экспертное заключение ООО "АЛЬФА Консалт" от 21.06.2016 не признано судом первой инстанции надлежащим доказательством в порядке статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как не содержит обоснованных доводов, порочащих экспертное заключение от 21.06.2016, и свидетельствующих о том, что эти обстоятельства повлияли на результат оценки.

Суд первой инстанции, учитывая то, что судебной экспертизой на основании заключения эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" от 21.06.2016 установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, пришел к выводу, что заключение ООО "АЛЬФА Консалт" от 21.06.2016 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 7 200 000 руб. без учета НДС.

Апелляционный суд полагает изложенные в решении выводы обоснованными.

Как правомерно установлено судом, отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно статье 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Отчет об оценке рыночной стоимости имущества, подлежащего отчуждению арендатору, выполняется по заданию уполномоченного органа государственной власти, принимающего решение об условиях приватизации, а определение рыночной стоимости арендуемого имущества осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Принимая во внимание положения статьи 217, пункта 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 3, пунктов 1, 2, 4 статьи 4, пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, статей 12, 13 Закона об оценке, абзаца 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что исковые требования общества об урегулировании разногласий сторон при заключении договора купли-продажи обоснованны, условия данного договора устанавливаются судом, исходя из заключения эксперта по результатам судебной экспертизы.

Довод жалобы о необоснованности отказа в проведении повторной экспертизы отклонен апелляционным судом в силу следующего.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов судом может быть согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена повторная экспертиза по тем же вопросам, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как оговорено в части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 названного Кодекса доказательств, исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку заключение эксперта дано на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности.

Правомочие суда назначить повторную экспертизу вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.

Учитывая, что изложенные в решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены, суд апелляционной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемого решения. Соответственно, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09 сентября 2016 года по делу N А56-95937/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина