Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 мая 2017 г. N Ф07-4777/17 по делу N А56-62863/2016

26 мая 2017 г.

Дело N А56-62863/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Преснецовой Т.Г. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Прайм-Инвестмент" Кобелевой Н.Ю. (доверенность от 20.07.2015), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Жуковской Л.В. (доверенность от 22.12.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Прайм-Инвестмент" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2016 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Жиляева Е.В.) по делу N А56-62863/2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Прайм-Инвестмент", место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 22, лит. А, ОГРН 5067847101669, ИНН 7842337939 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) от 20.05.2016 N 78/066/201/2016-131 об отказе в прекращении права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 78:07:0003031:25, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большая Посадская ул., д. 12, лит. А, и об обязании произвести государственную регистрацию прекращения права собственности общества на земельный участок.

Решением суда от 08.11.2016 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением апелляционного суда от 13.02.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не приняли во внимание, что одновременно с государственной регистрацией права собственности на помещение в многоквартирном доме возникает неразрывно связанное с ним право общей долевой собственности на земельный участок, застройщик перестает быть единственным собственником земельного участка.

Податель жалобы не согласен с выводом судов о том, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме приобретают в общую долевую собственность только тот земельный участок, который необходим для обслуживания и эксплуатации одного многоквартирного дома, ссылается при этом на то, что законодательством запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, не предусмотрен.

Податель жалобы ссылается на то, что с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру или нежилое помещение в доме на земельный участок возникла общая долевая собственность, залог прекратился в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду совпадения залогодателя и залогодержателя в одном лице, указывает, что законодательством не предусмотрена невозможность прекращения права собственности на земельный участок при наличии зарегистрированных в отношении него обременений.

Податель жалобы ссылается на нарушение прав дольщиков на земельный участок оспариваемым отказом Управления Росреестра.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Управления Росреестра обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Общество является собственником земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Посадская ул., д. 12, лит. А, кадастровый номер 78:07:0003031:25.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга обществу выдано разрешение от 10.10.2011 N 78-13014620-2011 на строительство на названном земельном участке многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой.

Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры обществу выдано разрешение от 29.02.2012 N 78-2/12 на приспособление для современного использования, расположенного на указанном земельном участке выявленного объекта культурного наследия "Автомобильный гараж и жилой дом фирмы К.Л. Крюммеля".

Строительство двух многоквартирных домов на упомянутом земельном участке осуществлялось обществом с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 27.02.2015 N N 78-0613.1в-2015 и 78-0613-2015. Приняты в эксплуатацию два корпуса многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.02.2015 N 31-1/15, выданным Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, введен в эксплуатацию реконструированный объект капитального строительства "Автомобильный гараж и жилой дом фирмы К.Л. Крюммеля" - два примыкающих друг к другу нежилых здания.

На основании решения Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 06.07.2015 в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.02.2015 N 31-1/15 внесены изменения, согласно которым введен в эксплуатацию реконструированный объект капитального строительства "Автомобильный гараж и жилой дом фирмы К.Л. Крюммеля" - два примыкающих друг к другу нежилых здания, которые в результате реконструкции учтены в составе "Многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой".

Введенным в эксплуатацию многоквартирным домам присвоены адреса: Санкт-Петербург, Дивенская ул., д. 11, и Санкт-Петербург, Большая Посадская ул., д. 12.

На часть квартир в указанных домах осуществлена государственная регистрация права собственности граждан, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрацией прекращения права собственности на названный земельный участок.

Управление Росреестра уведомлением от 21.04.2016 N 78/066/201/2016-131 приостановило государственную регистрацию прекращения права собственности, сославшись на пункт 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Сообщением от 20.05.2016 N 78/066/201/2016-131 Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок на основании абзацев 10 и 13 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, сославшись на то, что по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на земельном участке осуществлялось строительство (реконструкция) двух многоквартирных домов, для получения дополнительных сведений регистрирующий орган направил запрос в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга о том, является ли земельный участок сформированным для размещения и эксплуатации многоквартирных домов, ответ не получен. Регистрирующий орган сослался на то, что по сведениям ЕГРП в отношении земельного участка зарегистрирован залог, возникший в силу закона в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, который не прекращен, регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Ссылаясь на то, что на упомянутый земельный участок возникло право общей долевой собственности домовладельцев построенных на нем двух многоквартирных домов, в связи с чем право собственности общества на земельный участок прекратилось, считая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права общества на земельный участок не соответствует закону и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Абзацами 10 и 13 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания прекращения залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ. Согласно этому порядку регистрационная запись о залоге, возникшем на основании Закона N 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что заявитель не представил в Управление Росреестра доказательства передачи всех объектов двух построенных многоквартирных домов участникам долевого строительства, в связи с чем залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности не прекращен.

Доводы заявителя о том, что право общества на земельный участок прекратилось в связи с тем, что с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в построенных многоквартирных домах возникло право общей долевой собственности домовладельцев на земельный участок, в связи с чем прекратилось право собственности общества на земельный участок, а ипотека прекратилась на основании статьи 413 ГК РФ в связи с совпадением залогодателя и залогодержателя в одном лице, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций.

Суды обоснованно исходили из того, что обществом не представлено документов, подтверждающих возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом. При этом пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Согласно указанным нормам права, а также статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом толкования норм права, изложенного в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Вместе с тем при обращении в регистрирующий орган общество не представило документов, подтверждающих что сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания построенных многоквартирных жилых домов. В связи с тем, что заявителем указанные документы не представлены, Управление Росреестра в порядке пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации запросило сведения у Комитета по управлению имуществом Санкт-Петербурга. Из ответа Комитета по управлению имуществом Санкт-Петербурга от 31.05.2016 N 588120-7 на запрос Управления Росреестра следует, что земельный участок с кадастровым номером 78:07:0003031:25 не формировался для целей эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома в соответствии с порядком, утвержденным распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 N 25-рп "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом".

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали оспариваемый обществом отказ Управления Росреестра соответствующим требованиям закона, соответственно, не нарушающим права заявителя.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 по делу N А56-62863/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Прайм-Инвестмент" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий