I. Общие положения
1. Настоящий порядок проведения эксплуатационного контроля за техническим состоянием многоквартирных домов (далее - Порядок), разработанный в соответствии с пунктом 22 статьи 4 Закона Псковской области от 11.12.2013 N 1336-ОЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области", устанавливает правила проведения лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирных домах (товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы или иным специализированные потребительские кооперативы, управляющее организации), эксплуатационного контроля за техническим состоянием многоквартирных домов, расположенных на территории Псковской области, в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и Жилищным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее соответственно - многоквартирные дома, эксплуатационный контроль).
2. Эксплуатационный контроль осуществляется в целях получения информации о фактическом техническом состоянии многоквартирных домов, оценки возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации многоквартирного дома или при необходимости восстановления и усиления конструкций, установления возможных причин возникновения дефектов и выработки мер по их устранению, оценки соответствия общего имущества (элементов общего имущества) многоквартирного дома, а также связанных с многоквартирным домом процессов эксплуатации требованиям законодательства Российской Федерации о техническом регулировании и требованиям, установленным в проектной документации на многоквартирный дом.
3. Под эксплуатационным контролем понимается совокупность мер наблюдения (анализа) и контроля за техническим состоянием многоквартирных домов.
4. Эксплуатационному контролю подлежат все многоквартирные дома, за исключением многоквартирных домов:
1) признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) в которых имеется менее чем пять квартир, за исключением случаев, когда такие дома включены в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области;
3) расположенных на земельных участках, в отношении которых в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации приняты решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд и соответственно изъятия каждого жилого помещения в таких многоквартирных домах;
4) расположенных на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, предусматривающее снос или реконструкцию многоквартирных домов, отвечающих критериям, установленным в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начиная с первого месяца года, в котором в соответствии с этим решением предполагается начать переселение собственников помещений в указанных домах, если более ранний срок не установлен постановлением Правительства Псковской области;
5) расположенных на территориях населенных пунктов Псковской области, признанных закрывающимися на основании решений органов государственной власти Псковской области по согласованию с Правительством Российской Федерации.
5. Эксплуатационный контроль проводится в отношении следующих конструктивных элементов и инженерного оборудования:
1) внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) лифтовое оборудование, лифтовые шахты и машинные и блочные помещения;
3) крыша;
4) подвальные помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) фасад;
6) фундамент.
6. Порядок определяет:
порядок выявления, сбора информации о фактическом техническом состоянии многоквартирных домов, о нарушении требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации многоквартирных домов, о возникновении аварийных ситуаций в многоквартирных домах или возникновении угрозы разрушения многоквартирных домов;
порядок учета результатов эксплуатационного контроля для принятия решения об обследовании технического состояния многоквартирного дома.
II. Порядок выявления, сбора информации о фактическом техническом состоянии многоквартирных домов, о возникновении аварийных ситуаций в многоквартирных домах или возникновении угрозы разрушения многоквартирных домов
7. Проведение эксплуатационного контроля осуществляется с учетом требований СП 372.1325800.2018 "Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации", утвержденного Приказом Минстроя России от 18.01.2018 N 27/пр, СП 255.1325800.2016 "Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения" утвержденного Приказом Минстроя России от 24.08.2016 N 590/пр, Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности объектов.
8. Выявление, сбор информации о фактическом техническом состоянии многоквартирных домов, о возникновении аварийных ситуаций в многоквартирных домах или возникновении угрозы разрушения многоквартирных домов, в рамках эксплуатационного контроля, осуществляется путем проведения плановых (текущих и сезонных) и внеплановых (внеочередных) осмотров многоквартирных домов или их отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования, элементов благоустройства, в том числе, инструментальный контроль.
9. Инструментальный контроль технического состояния конструкций и инженерного оборудования многоквартирного дома необходимо проводить систематически в течение всего срока эксплуатации здания многоквартирного дома во время плановых (текущих и сезонных) и внеплановых (внеочередных) осмотров.
При осмотрах многоквартирных домов выявляются неисправности и причины их появления, уточняются объемы работ по текущему ремонту и дается общая оценка технического состояния здания.
Инструментальные измерения при осмотрах должны выполняться с применением простейших приборов и приспособлений, использование которых не требует специального обучения.
10. Плановые текущие осмотры многоквартирного дома подразделяются на:
1) общие осмотры, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование;
2) частичные осмотры, в ходе которых проводится осмотр отдельных элементов здания, помещений, инженерного оборудования.
Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.
11. Плановые сезонные осмотры многоквартирного дома проводятся в отношении всего общего имущества многоквартирного дома, указанного в пункте 5 Порядка, два раза в год:
1) весенний осмотр многоквартирного дома проводится для проверки технического состояния многоквартирного дома, инженерного и технологического оборудования после окончания эксплуатации в зимних условиях. Весенний осмотр многоквартирного дома проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества многоквартирного дома. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома;
2) осенний осмотр многоквартирного дома проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период. Осенний осмотр многоквартирного дома должен быть проведен до 15 сентября соответствующего года, к этому времени многоквартирные дома должны быть подготовлены к эксплуатации в зимних условиях.
12. При плановых осмотрах многоквартирного дома проверяются:
1) внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, отопительные печи (в составе общего имущества в многоквартирном доме) в многоквартирном доме с печным отоплением, в случае отсутствия в доме централизованной системы теплоснабжения;
2) крыши, покрытия крыши (кровли), чердачные помещения и перекрытия, надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, коммуникации и инженерные устройства, расположенные на чердачных и кровельных пространствах, устройства выходов на крышу;
3) ограждающие конструкции, фасад и его элементы (балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства);
4) несущие и ненесущие строительные конструкции, включая несущие и ненесущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны, промежуточные и поэтажные лестничные площадки, лестничные марши, ступени, косоуры;
5) лифтовое оборудование, лифтовые шахты и машинные и блочные помещения;
6) фундаменты и подвальные помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома;
7) коллективные, общедомовые приборы учета потребления ресурсов, необходимые для предоставления коммунальных услуг, и узлы управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
8) выходы из подъездов МКД (крыльца), из подвалов цокольных этажей;
9) система мусороудаления;
10) объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, иные наружные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, расположенные в границах земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома;
11) элементы благоустройства (отмостки здания, детские, спортивные (кроме стадионов) площадки) в границах земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома.
13. В процессе планового осмотра многоквартирного дома ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты.
14. Внеплановые (внеочередные) осмотры многоквартирных домов проводятся после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации многоквартирного дома, а также по заявкам жильцов многоквартирного дома.
15. Внеплановые осмотры многоквартирных домов проводятся в течение одних суток после событий, указанных в пункте 14 настоящего Порядка, заявки жильцов многоквартирного дома.
16. Общие плановые текущие и плановые сезонные осмотры, а также внеплановые (внеочередные) осмотры многоквартирных домов, инструментальный контроль технического состояния конструкций и инженерного оборудования многоквартирного дома, в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся лицом, ответственным за управление этим многоквартирным домом (товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией), или при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицом, с которым в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества.
17. Частичные текущие плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся лицами, указанными в пункте 16 настоящего Порядка, и (или) специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено МКД и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.
18. Для определения технического состояния многоквартирного дома лицами, указанными в пункте 16 настоящего Порядка, проводится визуальный осмотр конструктивных элементов и инженерного оборудования многоквартирного дома, а также собираются (выявляется наличие) и анализируются следующие документы:
1) технический паспорт многоквартирного дома, изготовленный не ранее, чем за три года до года представления информации о техническом состоянии многоквартирного дома;
2) архивные материалы, содержащие информацию о техническом состоянии многоквартирного дома, в том числе акты осмотров многоквартирного дома за предшествующий период, журнал осмотров многоквартирного дома за предшествующий период, схемы расположения конструктивных элементов и инженерных сетей, подлежащих ремонту, с указанием их размеров;
3) ведомости объемов работ (дефектные ведомости);
4) документы о выполненных ремонтных работах;
5) акты и предписания специализированных организаций о состоянии инженерного оборудования;
6) акты аварий;
7) акты обследования технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования многоквартирного дома, оформленных по результатам рассмотрений жалоб (обращений) граждан, юридических лиц, государственных органов, органов местного самоуправления по вопросам технического состояния, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, управления многоквартирным домом, нормативов предоставления жилищно-коммунальных услуг.
19. В случае, если информация, которая была получена путем визуального осмотра с анализом указанных в пункте 18 настоящего Положения документов, недостаточна для определения технического состояния конструктивного элемента многоквартирного дома, в отношении такого конструктивного элемента многоквартирного дома проводится инструментальный контроль.
20. При инструментальном контроле за техническим состоянием конструктивного элемента многоквартирного дома с учетом анализа информации, полученной в соответствии с пунктом 18 настоящего Порядка, подлежат оценке и описанию все дефекты и повреждения данного конструктивного элемента многоквартирного дома в формулировках признаков физического износа.
21. Результаты осмотров многоквартирных домов отражаются в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, в том числе в электронном паспорте многоквартирного дома, актах.
Результаты осмотра многоквартирного дома оформляются актом осмотра, в котором отмечаются выявленные недостатки при их наличии, влияющие на эксплуатационные качества и долговечность конструкций, наличие нарушений в процессе эксплуатации многоквартирного дома и меры по их устранению. Акты осмотров многоквартирного дома содержат следующую информацию:
1) реквизиты акта (номер акта, дата проведения осмотра);
2) наименование населенного пункта;
3) адрес многоквартирного дома;
4) год постройки многоквартирного дома;
5) технические характеристики многоквартирного дома (этажность, форма крыши, материал стен, наличие инженерных систем, лифтов, подвалов и т.п.);
6) фамилия, имя, отчество (при наличии) и должность лиц, проводящих осмотр многоквартирного дома,
7) реквизиты приказа о назначении ответственного за проведение осмотра;
8) способ осмотра/обследования (простукивание стен, снятие деталей, вскрытие конструкций, забор проб и прочие замеры и испытания), с указанием используемых приборов (в случае если приборы использовались);
9) оценка состояния и описания выявленных дефектов, обследуемых конструктивных элементов многоквартирного дома, оценка готовности к эксплуатации в зимних условиях (при осенних осмотрах многоквартирного дома);
10) обоснованные выводы и предложения по перечню необходимых и рекомендуемых работ.
Акт осмотра многоквартирного дома составляется и подписывается в день проведения осмотра многоквартирного дома всеми лицами, участвующими в проведении осмотра.
Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.
Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в процессе осмотров многоквартирного дома неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра) по форме согласно приложению N 1 к Порядку.
22. По итогам внепланового осмотра многоквартирного дома, проведенного после событий, указанных в пункте 14 настоящего Порядка, лица, указанные в пункте 16 настоящего Порядка, принимают срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информируют о случившемся собственников помещений в многоквартирном доме или уполномоченное ими лицо.
Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственниками помещений в многоквартирном доме с привлечением лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении N 2 к Порядку.
23. Результаты осмотра многоквартирного дома, оформленные актом осмотра, являются основанием для принятия ответственными лицами, указанными в пункте 16 Порядка, решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также для принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений), о проведении обследования технического состояния многоквартирного дома.
При обнаружении в ходе осмотра повреждений конструкций, которые могут привести к резкому снижению их несущей способности, обрушению отдельных конструкций или серьезному нарушению нормальной работы оборудования, кренам, способным привести к потере устойчивости здания или сооружения, ответственные лица, указанные в пункте 16 Порядка, немедленно информируют о сложившейся ситуации в письменном виде, собственников помещений многоквартирного дома, органы местного самоуправления.
24. На основании части 11 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации при поступлении в орган местного самоуправления информации о нарушении требований эксплуатации многоквартирного дома (за исключением случаев, если при эксплуатации такого дома осуществляется государственный контроль (надзор) в соответствии с федеральными законами) ответственные лица органа местного самоуправления проводят осмотр многоквартирного дома в целях оценки его технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности многоквартирного дома, требованиями проектной документации указанного дома и направляют лицам, ответственным за эксплуатацию дома, рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений. Порядок проведения данного осмотра устанавливается представительным органом орган местного самоуправления.
25. В рекомендациях о мерах по устранению выявленных нарушений в многоквартирном доме необходимо выделять мероприятия, которые могут привести к устранению выявленных нарушений путем проведения:
текущего ремонта;
капитального ремонта;
реконструкции;
оценки сейсмостойкости (при необходимости).
