Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 августа 2017 г. N Ф07-8010/17 по делу N А56-59365/2016

21 августа 2017 г.

Дело N А56-59365/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от акционерного общества "Метрополь" Шагвалиева Р.С. (доверенность от 03.04.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 29.12.2016 N 140997-42),

рассмотрев 16.08.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2017 (судья Заварзина М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Колосова Ж.В.) по делу N А56-59365/2016,

установил:

Акционерное общество "Метрополь", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 22/2, лит. А, ОГРН 1037843034900, ИНН 7808033627 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 25.07.2016 N 80546-25 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения 3-Н площадью 232,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:1226:6:1:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 22/2, лит. А, а также об обязании Комитета выполнить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), направленные на заключение с Обществом договора купли-продажи указанного нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции от 09.01.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Податель жалобы полагает, что у Общества отсутствует преимущественное права на выкуп арендуемого помещения, поскольку на момент подачи заявления у него имелся неуплаченный штраф, начисленный за самовольную перепланировку объекта аренды; считает, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению нарушенных прав заявителя, поскольку после направления Комитетом оспариваемого отказа, выраженного в письме от 25.07.2016 N 80546-25, Общество обратилось с новым заявлением от 10.08.2016, по результатам рассмотрения которого Комитет письмом от 30.08.2016 вновь отказал в реализации преимущественного права на выкуп спорного помещения.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 04.02.2002 N 10-А166007 аренды нежилого помещения 3-Н площадью 232,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:1226:6:1:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 22/2, лит. А, для использования под магазин сроком до 01.07.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2011 N 3).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Согласно пункту 6.8 дополнительного соглашения от 15.11.2011 объект аренды находится во владении и пользовании арендатора.

В соответствии с пунктом 6.11 указанного соглашения его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 15.11.2011.

В силу пункта 2.2.6 договора арендатор обязался не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя перепланировок и переоборудования капитального характера.

Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что в случае нарушения иных условий договора, за исключением условий пунктов 2.2.2, 2.2.19 договора, нарушившая эти условия договора сторона обязана выплатить штраф в размере 30% от квартальной арендной платы вне зависимости от вины.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 24.06.2016 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения 3-Н в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. Указанное заявление поступило в Комитет 28.06.2016.

Письмом от 25.07.2016 N 80546-25 Комитет сообщил Обществу об отказе в реализации права на выкуп данного помещения, поскольку на дату подачи заявления (28.06.2016) на стороне последнего имелась неоплаченная задолженность по неустойке (пени, штрафу).

Общество, считая данный отказ Комитета незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), статьей 3 Закона N 159-ФЗ, пришли к выводу о наличии у Общества преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, в связи с чем признали оспариваемый отказ Комитета незаконным и удовлетворили заявленные требования. При этом суды исходили из того, что перепланировка арендуемого помещения была произведена с согласия арендодателя и у Комитета отсутствовали правовые основания для начисления Обществу предусмотренного пунктом 4.8 договора штрафа за нарушение условий, указанных в пункте 2.2.6 договора аренды.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением о выкупе помещения, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, правомерно руководствовались статьей 3 Закона N 159-ФЗ и исходили из того, что для реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходима совокупность определенных условий, одним из которых является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судами установлено и из материалов дела следует, что Комитет направил Обществу претензию от 12.11.2015 N 66103-32 с требованием об уплате штрафа в размере 511 004 руб. 92 коп., начисленного на основании пункта 4.8 договора за нарушение условий пункта 2.2.6 договора, выразившегося в перепланировке арендуемого помещения в отсутствие письменного разрешения арендодателя.

Признавая неправомерным начисление Комитетом указанного штрафа, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что 01.11.2012 и 12.02.2013 Общество обращалось в Комитет с заявлением о согласовании перепланировки с приложением технического заключения о необходимости производства работ, сметы, плана-графика производства работ и копий соответствующих лицензий на их выполнение.

Письмом от 12.03.2013 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у него возражений против выполнения указанных работ по перепланировке помещения при условии согласования проекта со всеми компетентными организациями, утверждения его Межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга (далее - Межведомственная комиссия) и представления документов технического и кадастрового учета.

Суд также установил, что после окончания работ по перепланировке помещения комиссией в составе представителей Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (далее - КГИОП), заказчика (Общества), подрядной организации и организаций, осуществлявших авторский и технический надзор, подписан акт от 30.09.2014 о приемке выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный 20.10.2014 председателем КГИОП.

Заместителем главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга был утвержден акт Межведомственной комиссии от 23.12.2015 о приемке нежилого помещения в эксплуатацию.

Из данного акта следует, что перепланировка помещения выполнена в соответствии с проектной документацией, согласованной Межведомственной комиссией 07.08.2015 (протокол N 15), площадь объекта после перепланировки не изменилась и составляет 232,2 кв.м, что подтверждено обмерами, выданными кадастровым инженером Куличенко Н.В., имеющим аккредитацию на проведение инвентаризации.

Указанные документы были направлены Обществом в Комитет вместе с заявлением от 16.03.2016 и получены последним 01.04.2016, что подтверждается штампом о принятии входящей корреспонденции на самом заявлении.

В соответствии с данными кадастрового паспорта помещения от 20.07.2016 N 78/201/16-222548 органом кадастрового учета 15.07.2016 проведен кадастровый учет изменений помещения 3-Н в части уточнения его планировки в результате произведенной перепланировки. При этом в разделе 10 кадастрового паспорта указано, что общая площадь и наружные границы объекта не изменились.

Оценив указанные доказательства в их совокупности, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно признали, что вопреки доводам Комитета Общество получило предусмотренное пунктом 2.2.6 договора аренды письменное согласие арендодателя (письмо от 12.02.2013) на проведение перепланировки.

Из буквального толкования положений пунктов 2.2.6 и 4.8 договора аренды от 04.02.2002 N 10-А166007 следует, что в данном случае применение санкций в виде штрафа допустимо лишь при отсутствии письменного согласия арендодателя на производство перепланировок и переоборудование капитального характера и не обусловлено необходимостью представления Обществом акта Межведомственной комиссии.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ Комитет не представил в материалы дела допустимых и достаточных доказательств, бесспорно свидетельствующих о нарушении арендатором условий вышеуказанного пункта договора и позволяющих арендодателю начислить штраф на основании пункта 4.8 договора.

Поскольку у Комитета отсутствовали правовые основания для начисления Обществу предусмотренного пунктом 4.8 договора штрафа за нарушение условий пункта 2.2.6 договора, названные обстоятельства не могли явиться основанием для отказа в реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

С учетом этого и принимая во внимание, что в письме Комитета от 25.07.2016 не указаны иные основания для отказа в передаче объекта в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемый отказ не соответствующим закону и удовлетворили заявленные требования.

Суд кассационной инстанции признает не имеющим правового значения довод Комитета о нарушении Обществом процедуры оформления перепланировки, выразившемся в непредставлении акта приемки в эксплуатацию перепланированного помещения, поскольку в пункте 2.2.6 не предусмотрена обязанность Общества представить такой акт в Комитет, а в претензии от 12.11.2015 содержится требование об уплате штрафа за нарушение условий пункта 2.2.6.

Довод подателя жалобы о том, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению нарушенных прав заявителя, поскольку после направления Комитетом оспариваемого отказа Общество обратилось с новым заявлением от 10.08.2016, по результатам рассмотрения которого Комитет письмом от 30.08.2016 отказал в реализации преимущественного права на выкуп спорного помещения, был подробно исследован судами двух инстанций и получил надлежащую правовую оценку, оснований не согласиться с которой у суда кассационной инстанции не имеется.

Суды первой и апелляционной инстанций подробно исследовали поступившее в Комитет 10.08.2016 заявление Общества от 05.08.2016 и установили, что в нем фактически содержатся объяснения Общества о законности произведенной перепланировки помещения, а также его возражения относительно начисления штрафа за нарушение условий договора аренды, в связи с чем данный документ не может быть расценен как новое заявление о выкупе объекта аренды.

Кроме того, названное заявление не соответствует по форме и содержанию требованиям Закона N 159-ФЗ и распоряжения Комитета от 17.01.2014 N 7-р, а также к нему не приложены документы, обосновывающие преимущественное право Общества на приобретение арендуемого имущества.

При этом основания для отказа Обществу в выкупе помещения, содержащиеся в письме от 30.08.2016 N 95661-25, аналогичны тем, которые ранее были указаны Комитетом в письме от 25.07.2016 N 80546-25.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.07.2017 приостановлено исполнение обжалуемых судебных актов по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 по делу N А56-59365/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 09.01.2017 и постановления от 24.04.2017 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.07.2017, отменить.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина