Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 сентября 2017 г. N Ф07-9991/17 по делу N А56-9826/2016

04 сентября 2017 г.

Дело N А56-9826/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 4 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Ракчеевой М.А. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Диагональ" Кузнецовой В.В. (доверенность от 06.02.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краевского А.А. (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диагональ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2017 (Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А56-9826/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Диагональ", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пл. Чернышевского, д. 9, лит. А, пом. 19-Н, ОГРН 1027802712926, ИНН 7805031759 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), о признании недействительным пункта 1.1.2 распоряжения комитета от 06.11.2015 N 1108-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда с кадастровым номером 78:14:0007636:1721 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7636:8:23:25), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 192-194, лит. А, пом. 38Н, о цене продажи - 3 640 000 руб. (НДС не облагается), установленной в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 N 31-8-0119(195)-2015, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - фонд имущества) и ГУИОН.

Делу присвоен N А56-9826/2016.

Определением суда от 26.04.2016 дело N А56-9826/2016 объединено с делом N А56-11672/2016 по иску общества к комитету и ГУИОН о признании недостоверной величины рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости, установленной на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 N 31-8-0119(195)-2015, выполненного ГУИОН; об обязании комитета в лице фонда имущества заключить с обществом договор купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права покупки арендуемого объекта с условием о залоге по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде (с учётом уточнения требований).

Делу присвоен N А56-9826/2016.

Решением суда от 03.03.2017 в части признания недействительным пункта 1.1.2 распоряжения комитета от 06.11.2015 N 1108-рз отказано. В части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчёта ГУИОН от 16.10.2015 N 31-8-0119(195)-2015, производство по делу прекращено. Суд урегулировал преддоговорный спор, обязав комитет заключить с обществом договор купли-продажи названного помещения по цене 3 450 000 руб. Суд взыскал с общества в пользу ГУИОН 30 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

Постановлением апелляционного суда от 14.06.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в ином составе судей.

Податель жалобы ссылается на то, что разница в результатах оценки дополнительной экспертизы и оценки ГУИОН составляет 6%, что, по мнению подателя жалобы, является недопустимым для оценки в интервале расхождения цен, полагает, что отказ в удовлетворении требований о признании пункта 1.1.2 распоряжения комитета не основан на законе.

Податель жалобы считает, что заключение эксперта ООО "ИОЛА" от 12.12.2016 N СЭ-4/2016 не может быть принято в качестве допустимого доказательства, поскольку при проведении экспертизы допущены нарушения, нарушены принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Податель жалобы указывает, что, присваивая минимальные значения кода по фактору местоположения объекту сравнения N 5, эксперт завышает величины арендной ставки за объект исследования; что экспертом необоснованно не проводилось очищение от ставок НДС объектов сравнения; ссылается на то, что экспертом определены веса используемых ценообразующих факторов математически, что не отражает данные рынка; указывает, что, присваивая минимальные значения кодов объекту сравнения N 3 по двум факторам сравнения: местоположение и тип входа, эксперт дважды учитывает один и тот же фактор, что приводит к завышению стоимости объекта.

Податель жалобы ссылается на неправильное распределение судом судебных расходов за проведение экспертизы, указывая на то, что целью обращения истца в суд являлось заключение договора по цене, определенной по результатам рассмотрения судом преддоговорного спора, считает, что взыскание с общества в пользу ГУИОН 30 000 руб. на оплату экспертизы не основано на законе.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители комитета и ГУИОН обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом, правопреемником которого является Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель), и обществом (арендатор) заключен договор от 12.09.2006 N 12-А-1677 аренды объекта недвижимости общей площадью 12,8 кв. м с кадастровым номером 78:14:7636:8:23:25, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр. д. 192-194, лит. А, пом. 38Н.

Общество обратилось в комитет с заявлением от 29.05.2015 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого помещения.

Комитет издал распоряжение от 06.11.2015 N 1108-рз "Об условиях приватизации объект нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр. д. 192-194, литера А, пом. 38Н", установив цену продажи объекта - 3 640 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 N 31-8-0119(195)-2015, выполненным ГУИОН.

Общество не согласилось с выкупной ценой и 17.02.2016 направило в комитет протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложило определить цену продажи объекта в размер 1 980 000 руб.

Ссылаясь на наличие возникших у сторон при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости разногласий, касающихся цены объекта, полагая, что указанная в распоряжении комитета стоимость помещения завышена, а величина рыночной стоимости объекта, установленная отчётом ГУИОН, является недостоверной, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции применил статью 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учётом толкования норм права, изложенного в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и, установив, что между сторонами возник спор относительно условий договора купли-продажи о выкупной цене помещения, по ходатайству общества назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта, поручив её проведение эксперту ООО "Партнерство экспертов "Северо-запад".

В связи с наличием противоречий в выводах эксперта ООО "Партнерство экспертов "Северо-запад" и возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта суд в соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ГУИОН назначил проведение повторной экспертизы, поручив её эксперту ООО "ИОЛА". Оценив доказательства по делу, суд пришёл к выводу о том, что заключение эксперта ООО "ИОЛА" соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании отчёта об оценки, составленного экспертом ООО "ИОЛА", в размере 3 450 000 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что требование о признании недействительным пункта 1.1.2 оспариваемого обществом распоряжения комитета не подлежит удовлетворению, в связи с тем, что результат судебной экспертизы, положенной судом в основу решения об урегулировании возникшего между сторонами разногласия о выкупной цене помещения, сопоставим с результатом оценки рыночной стоимости, выполненной ГУИОН, является допустимым для оценки в интервале расхождения цен. Суды пришли к выводу о том, что не имеется оснований для признания упомянутого распоряжения комитета в оспариваемой части не соответствующим требованиям закона.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ. В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив статьи 83, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статью 13 Закона об оценочной деятельности назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки, а установив, что заключение эксперта недостаточно ясно и недостаточно полно, назначил проведение по делу повторной экспертизы.

Суд первой инстанции прекратил производство по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта, сославшись на то, что на основании отчёта ГУИОН принято распоряжение комитета об условиях приватизации объекта, посчитав, что при таких обстоятельствах самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно.

В части прекращения производства по делу решение и постановление в кассационном порядке не обжалуются.

Суды правильно применили статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Закон N 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности и на основании оценки имеющихся в деле доказательств обоснованно пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной оценщиком ООО "ИОЛА" в результате проведения повторной судебной экспертизы.

Отказывая в назначении комиссионной экспертизы, суд сделал правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом ООО "ИОЛА", и наличие противоречий в выводах указанного эксперта.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению.

Суды обоснованно посчитали, что результат оценки эксперта ООО "ИОЛА" сопоставим с результатом оценки рыночной стоимости, определенной в отчёте, выполненном ГУИОН, расхождения являются допустимыми для оценки в интервале цен.

Доводы о несоответствии заключения эксперта ООО "ИОЛА" требованиям законодательства об оценочной деятельности, о наличии существенных нарушений при его составлении, которые могли повлиять на итоговую величину стоимости объекта оценки, не подтверждаются материалами дела. Ссылки подателя жалобы на неправильное применение экспертом корректировок на местоположение объекта, на тип входа, на то, что не проводилось очищение объектов сравнения от ставок НДС, носят субъективный предположительный характер, не содержат расчётов, подтверждающих влияние на итоговую величину стоимости помещения.

Суд правильно распределил судебные расходы по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учётом толкования, приведенного в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 по делу N А56-9826/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диагональ" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М.А. Ракчеева И.В. Сергеева