Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 сентября 2017 г. N Ф07-9549/17 по делу N А56-80776/2016

18 сентября 2017 г.

Дело N А56-80776/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Фирма-Магна" Иванова А.А. (доверенность от 18.07.2017), Предеина А.М. (доверенность от 13.09.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 29.12.2016 N 140997-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 N 87),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма-Магна" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2017 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 (судьи Колосова Ж.В., Полубехина Н.С., Тимухина И.А.) по делу N А56-80776/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма-Магна", место нахождения: 199155, Санкт-Петербург, Морская наб., д. 9, лит. А, ОГРН 1027800552856, ИНН 7801117959 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - Предприятие), о признании недостоверным отчета Предприятия от 08.11.2013 N 31-8-0868(075)-2013 о рыночной стоимости недвижимого имущества площадью 212,6 кв. м с кадастровым номером 78:2205:0:1:23, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб., д. 9, лит. А, пом. 41Н; признании недействительными распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) от 25.11.2013 N 1893-рз в части пункта 1.1.2 и договора от 24.12.2013 N 3181-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в части пункта 2.1; определении цены продажи (выкупной цены) в размере, указанном в отчете эксперта по настоящему делу, с соразмерным уменьшением каждого платежа согласно графику платежей.

Решением от 16.02.2017 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, отчет от 08.11.2013 о рыночной стоимости недвижимого имущества не мог быть использован для определения выкупной цены помещения, поскольку содержит сведения об ином объекте недвижимости (с иными характеристиками), чем приобрел истец по договору купли-продажи; выводы суда апелляционной инстанции о злоупотреблении правом со стороны истца, о неуважении к суду ни на чем не основаны; суды ошибочно посчитали пропущенным истцом трехмесячный срок для оспаривания распоряжения Комитета от 25.11.2013 N 1893-рз, поскольку о нарушении своих прав и законных интересов Обществу стало известно менее, чем за три месяца до подачи искового заявления.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что требование в части признания недостоверным отчета Предприятия не может быть удовлетворено, поскольку на основании данного отчета уже издано распоряжение Комитета и заключен договор купли-продажи; для оспаривания распоряжения от 25.11.2013 N 1893-рз истец пропустил трехмесячный срок; цена продажи объекта согласована сторонами в договоре, не может быть определена судом.

Предприятие в отзыве на кассационную жалобу также возражает против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что достоверность величины стоимости объекта могла быть оспорена заинтересованным лицом только до момента заключения договора купли-продажи; выводы судов о злоупотреблении правом со стороны истца, заявившего о своем несогласии с указанной в договоре ценой по истечении двух лет после его заключения, и о неуважении к суду соответствуют фактическим обстоятельствам дела; истцом пропущен трехмесячный срок для оспаривания распоряжения Комитета от 25.11.2013.

Фонд имущества в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными, указывая, что Фонд имущества является ненадлежащим ответчиком по делу; продажная цена помещения определена в установленном законом порядке, до заключения договора достоверность величины стоимости объекта оценки не оспорена; изменения в технических характеристиках помещения могли быть связаны с действиями самого истца; Общество не доказало несоответствия оспариваемого распоряжения действующему законодательству и нарушения этим ненормативным актом его прав и законных интересов.

В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Комитета, Предприятия против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзывах.

Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета от 25.11.2013 N 1893-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда площадью 212,6 кв. м с кадастровым номером 78:2205:0:1:23, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб., д. 9, лит. А, пом. 41Н, путем продажи государственного имущества Обществу по преимущественному праву по цене 19 100 000 руб. в соответствии с отчетом Предприятия от 08.11.2013 N 31-8-0868(075)-2013 об оценке рыночной стоимости.

На основании данного распоряжение Комитет в лице Фонда имущества и Общество заключили договор от 24.12.2013 N 3181-ПП купли-продажи указанного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене 19 100 000 руб., указанной в пункте 2.1 договора, с оплатой в рассрочку на три года.

Переход к покупателю права собственности на приобретенное недвижимое имущество зарегистрирован 21.02.2014.

Как указано в исковом заявлении, впоследствии Общество выявило, что в действительности помещение имеет не такие технические характеристики, какие указаны в договоре купли-продажи, а именно: согласно техническому паспорту от 13.10.2016 высота помещения составляет 2,35 м в торговом зале и 2,62 м в подсобных помещениях (по архивным данным - 3,50 м), а общая площадь помещения составляет 209,3 кв. м (вместо указанной в договоре 212,6 кв. м).

Общество, ссылаясь на обнаруженные расхождения в технических характеристиках помещения, обратилось в Комитет и Фонд имущества с требованием произвести перерасчет выкупной цены объекта исходя из его реальных характеристик.

Общество, не получив положительных ответов на свои обращения, считая, что оценка рыночной стоимости нежилого помещения была произведена на основании недостоверных сведений о нем, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Как видно из материалов дела, договор купли-продажи от 24.12.2013 N 3181-ПП заключен Комитетом в лице Фонда имущества и Обществом на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). В соответствии с положениями названного Закона недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, при наличии предусмотренных этим Законом условий подлежит отчуждению таким субъектам по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В данном случае продажная цена нежилого помещения была определена на основании отчета Предприятия от 08.11.2013 N 31-8-0868(075)-2013 об оценке рыночной стоимости объекта оценки. При заключении договора от 24.12.2013 N 3181-ПП Общество не заявило возражений по предложенным Комитетом условиям, в том числе о выкупной цене объекта; не воспользовалось в процессе заключения договора правом, предоставленным субъектам малого и среднего предпринимательства пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как усматривается из позиции Общества, его несогласие с ценой помещения, определенной на основании отчета Предприятия и указанной в пункте 2.1 договора купли-продажи, обусловлено не тем, что установленная в отчете величина рыночной стоимости помещения не соответствует его действительной рыночной стоимости на дату оценки, а несоответствием характеристик объекта оценки, указанных в отчете, фактическим характеристикам приобретенного Обществом помещения. Таким образом, доводы истца по сути сводятся к тому, что приобретенное им помещение не соответствует содержащемуся в договоре описанию предмета сделки.

Между тем Общество вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в процессе рассмотрения дела не представило доказательства того, что нежилое помещение на момент оценки Предприятием его рыночной стоимости и заключения договора купли-продажи имело такие технические характеристики, какие указаны в техническом паспорте от 13.10.2016, что параметры помещения на дату оценки не соответствовали параметрам, использованным в отчете Предприятия, а технические характеристики объекта не изменились после поступления его в собственность Общества. Общество, владея и пользуясь помещением на основании договора аренды в период, предшествовавший заключению договора купли-продажи, не могло не знать о фактическом состоянии помещения и его измерениях, а при заключении договора купли-продажи при должной степени заботливости и осмотрительности могло получить необходимые сведения, касающиеся приобретения помещения.

При таких обстоятельствах суды правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для признания недостоверным отчета Предприятия, незаконным распоряжения Комитета от 25.11.2013 N 1893-рз и недействительным договора купли-продажи в части определения продажной цены объекта нежилого фонда, и для определения иной продажной цены нежилого помещения.

Вывод судебных инстанций о предъявлении требования об оспаривании распоряжения Комитета от 25.11.2013 N 1893-рз с пропуском установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячного срока также соответствует установленным судами обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства, поскольку истец ничем не подтвердил, что о нарушении своих прав оспариваемым распоряжением он узнал не более чем за три месяца до обращения в суд и не мог ранее обнаружить обстоятельства, послужившие основанием для предъявления настоящих требований.

Кроме того, исходя из положений пунктов 2, 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 70, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, оспаривание Обществом сделки по прошествии почти трех лет после ее заключения в части цены приобретенного на основании этой сделки в собственность недвижимого имущества не свидетельствует о добросовестности Общества и о возможности осуществления судом защиты прав истца избранными им способами.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по делу N А56-80776/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма-Магна" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова А.В. Кадулин