Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 ноября 2017 г. N Ф07-12738/17 по делу N А56-81210/2016

08 ноября 2017 г.

Дело N А56-81210/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Бычковой Е.Н. и Сергеевой И.В.,

при участии от некоммерческой организации ассоциации "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП" Вершининой О.Ю. (доверенность от 23.08.2016 N 02-16), от общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" Дубинина И.В. (доверенность от 17.10.2017) и Бычковой Ю.Ю. (доверенность от 17.10.2017),

рассмотрев 08.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2017 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Колосова Ж.В.) по делу N А56-81210/2016,

установил:

Некоммерческая организация ассоциация "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. "А", ОГРН 1027809202002, ИНН 7825333571 (далее - Ассоциация), в лице генерального директора Тенишева Тимура Рашидовича обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОПТИМА", место нахождения: 195257, Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 75, корп. 1, лит. "А", пом. 2Н, ОГРН 1107847050816, ИНН 7804432525 (далее - Общество), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просила на основании договора субаренды нежилых помещений от 17.06.2013 N 1 (далее - договор) взыскать с ответчика 16 441 177,73 руб. задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 15.10.2014 по 15.09.2016, 2 153 016,03 руб. пени, начисленной с 15.08.2014 по 15.09.16, а также пени за просрочку платежа в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) на день выполнения обязательства за каждый день просрочки, начисленных на сумму долга в размере 16 441 177,73 руб. с 17.03.2017 по день фактической уплаты суммы задолженности.

Решением от 27.04.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017, иск удовлетворен, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 115 971 руб. государственной пошлины по иску.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 27.04.2017 и постановление от 02.08.2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на следующее:

- Общество во исполнение требования Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Городская больница N 9" (далее - Учреждение) от 23.06.2016 освободило арендуемые помещения 12.09.2016;

- отсутствие заявленной задолженности подтверждено представленными в материалы дела документами;

- с целью доказательства поступления денежных средств на счет истца, внесенных по акту от 08.08.2013, расписке от 06.02.2015, расходным кассовым ордерам, ответчик заявил ходатайство об истребовании сведений из банка о движении денежных средств по расчетному счету Ассоциации, однако суд в удовлетворении данного ходатайства необоснованно отказал;

- судами не принято во внимание, что в соответствии с пунктами 3.4 - 3.6 договора истец обязан был возместить затраты ответчика на приобретение и установку лифта;

- суды необоснованно взыскали арендную плату, начисленную на основании не прошедшего государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.11.2014 к договору (далее - дополнительное соглашение N 1), признав при этом незаключенным не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение от 10.04.2015 к договору (далее - дополнительное соглашение N 2);

- решение о назначении на должность генерального директора Ассоциации Тенишева Т.Р. и протокол внеочередного общего собрания членов Ассоциации от 22.08.2016 являются ничтожными, поскольку в соответствии с пунктами 7.13, 7.18 устава Ассоциации право избирать генерального директора предоставлено правлению Ассоциации, состоящему из физических лиц, а не общему собранию участников Ассоциации, следовательно, у Тенишева Т.Р. отсутствуют полномочия на обращение в арбитражный суд с иском от имени Ассоциации;

- размер пени в договоре не согласован.

В отзыве на кассационную жалобу Ассоциация, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 27.04.2017 и постановление от 02.08.2017 оставить без изменения.

В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, представитель Ассоциации возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке с учетом доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 22.05.1995 N 15-В003485 (2523) (далее - договор аренды) в редакции дополнительных соглашений от 20.03.2003 N 1 и от 14.02.2011 N 2 к нему Учреждение (арендодатель) предоставило Ассоциации (арендатору) в аренду на срок с 01.04.1995 по 01.04.2017 нежилое четырехэтажное здание общей площадью 3547 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. А (далее - здание).

Ассоциация в лице генерального директора Мильруда Эдуарда Михайловича и Общество 14.06.2013 подписали предварительный договор аренды нежилого помещения N 1/06 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны обязались в течение трех календарных дней заключить основной договор аренды частей здания - помещений 3-Н, 7-Н, 8-Н (далее - помещения) площадью 85,2 кв.м, 720 кв.м и 180 кв.м соответственно.

По условиям предварительного договора Ассоциация обязалась до заключения основного договора передать Обществу помещения для выполнения ремонтных работ; если указанные работы не будут выполнены на дату подписания основного договора, то их стоимость подлежит зачету в счет арендной платы (пункт 1.7); Общество до подписания основного договора уплачивает Ассоциации 670 680 руб. в качестве аванса, который в течение пяти банковских дней после подписания основного договора будет засчитан в счет арендной платы за первый месяц аренды, подлежащей уплате с 15.08.2013 (с учетом двухмесячных арендных каникул); Общество также уплачивает в течение пяти банковских дней после подписания основного договора 670 680 руб. в качестве гарантийного платежа (пункты 1.10 и 1.11).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 14.06.2013 N 1 (далее - акт N 1) помещения переданы Обществу.

В названном акте сторонами отражено, что указанный в пункте 1.10 предварительного договора аванс в размере 670 680 руб. передан генеральным директором Общества Кишкиной М.В. генеральному директору Ассоциации Мильруду Э.М. в полном объеме, претензий по порядку, срокам передачи помещений, полученному авансу в размере 670 680 руб. стороны не имеют.

Обществом 14.06.2013 перечислило Ассоциации обеспечительный платеж в размере 654 480 руб., что сторонами не оспаривается.

По договору, зарегистрированному 05.06.2014 в установленном порядке, Ассоциация (субарендодатель) в лице генерального директора Мильруда Э.М. обязалась передать Обществу (субарендатору) в субаренду на срок до 01.04.2017 помещения общей площадью 955,8 кв.м с лифтом для использования под медицинский центр, а последнее - принять их и с 15.08.2013 ежемесячно не позднее 15-го числа каждого месяца вносить арендную плату в размере 654 480 руб., определенную из расчета 900 руб. в месяц за 1 кв.м помещений 3Н и 8Н и 600 руб. за 1 кв.м помещения 7Н.

Договором предусмотрено, что:

- на момент подписания договора арендатор уплатил арендодателю денежную сумму в размере 670 680 руб., которая в дальнейшем будет зачтена в уплату арендной платы (пункт 1.7);

- субарендодатель в течение 15 дней с момента подписания договора обязуется передать субарендатору во владение и пользование лифт, а в случае невозможности передать технически исправный лифт в указанный срок, субарендатору предоставляется право установить его самостоятельно с дальнейшей компенсацией ему понесенных расходов (подпункт 2.1.1);

- субарендодатель обязуется произвести зачет в счет текущей арендной платы (за исключением части арендной платы, направляемой в бюджет) стоимость выполненных субарендатором за свой счет ремонтных работ по замене оконных блоков в размере 600 000 руб. равными частями в течение финансового года на основании актов проведения зачета по взаимным обязательствам (подпункт 2.1.2);

- возмещение затрат субарендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями на сумму фактически произведенных затрат, определяемых на основании документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ (пункт 3.4, 3.6);

- при нарушении субарендатором установленных сроков оплаты аренды субарендодатель вправе взыскать в него пени в размере процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательств, начисленные на сумму несвоевременно оплаченной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 4.2).

По акту приема-передачи от 17.06.2013 N 1 помещения переданы субарендатору в удовлетворительном состоянии, требующем ремонта и позволяющем их использовать частично.

Дополнительным соглашением N 1 в пункты 1.1, 3.1 - 3.3 и приложение N 2 договора сторонами внесены изменения, согласно которым:

- площадь помещений, передаваемых в аренду, увеличивается до 1 425,1 кв.м. за счет части помещения 8Н (N 15 - 33) площадью 469,3 кв.м;

- арендная плата за помещения 8Н (N 15 - 33) площадью 469,3 кв.м с 01.11.2014 по 31.12.2014 устанавливается в размере 133 891,29 руб. в месяц, а с 01.01.2015 - в размере 267 782,58 руб. в месяц, в связи с чем с 01.11.2014 по 31.12.2014 общая сумма арендной платы за все помещения составляет 788 371,29 руб. в месяц, с 01.01.2015 по 31.03.2017 - 922 262,58 руб. в месяц и перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее пятнадцатого числа каждого месяца за текущий месяц.

По акту приема-передачи от 01.11.2014 N 2 часть помещения 8Н площадью 469,3 кв.м передана субарендатору.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в регистрации дополнительного соглашения N 1 было отказано в связи с непредставлением Ассоциацией кадастрового паспорта здания.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2016 по делу N А56-20422/2016 удовлетворен иск Учреждения к Ассоциации о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить здание.

Учреждение, ссылаясь на данное решение, не вступившее в законную силу, 23.06.2016 и 05.09.2016 направило Обществу письма N 423 и 547, в котором просило освободить помещения в пригодном для эксплуатации состоянии и представить акты демонтажа вывозимого оборудования, восстановления инженерных систем в помещениях и техническую документацию.

Общество 12.09.2016 письмом N 110 уведомило Учреждение о том, что оно освобождает помещение, а 15.09.2016 передало последнему ключи от помещения.

Ассоциация в лице генерального директора Тенишева Т.Р. 13.10.2016 направила Обществу требование от 12.10.2016 о погашении 19 874 617,73 руб. задолженности по арендной плате по договору, образовавшейся за период с 14.06.2013 по 30.09.2016.

Поскольку Общество оставило названную претензию без удовлетворения, то Ассоциация обратилась в арбитражный суд с указанным иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1); при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 2).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ правила о договорах аренды применяются к договорам субаренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поскольку в материалы дела не были представлены доказательства прекращения договора и возврата помещения Ассоциации ранее 15.09.2016, то последняя вправе было заявить требования о внесении Общество арендной платы по указанную дату включительно.

При определении суммы задолженности по арендной плате (т. 1, л.д. 237 - 239) Ассоциация обоснованно исходила из ставок арендной платы, установленных сторонами в договоре и дополнительном соглашении N 1, не прошедшем государственную регистрацию, в силу следующего.

При заключении дополнительного соглашения N 1 стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Ассоциация передала все поименованные в нем помещения в пользование Обществу, которое их приняло их без каких-либо замечаний. Соглашение о размере платы за пользование помещениями сторонами исполнялось. В таком случае следует иметь в виду, что дополнительное соглашение N 1 связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (абзац 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).

Довод ответчика о том, что размер задолженности подлежал определению в соответствии с дополнительным соглашением N 2, согласно которому арендная плата за все помещения с 01.01.2015 по 30.06.2015 устанавливалась в размере 461 131,29 руб. в месяц, а с 01.07.2015 и до окончания срока действия договора - в размере 922 262,8 руб. в месяц, судами первой и апелляционной инстанций правильно отклонен, так как данное дополнительное соглашение не считается заключенным, поскольку оно в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ не прошло государственную регистрацию и сторонами фактически не исполнялось.

Возражая против удовлетворения иска, Общество сослалось на то, что задолженность перед Ассоциацией частично погашена, в подтверждение чего представило суду копии двух расходных кассовых ордеров от 17.03.2015 N 12 и от 14.04.2015 N 36 о получении Мильрудом Э.М. 922 262,58 руб. и 1 844 525,16 руб. соответственно, копии расписок Мильруда Э.М. от 03.06.2013 и 06.02.2015 о получении от Груздева Д.А. в качестве залога 500 000 руб., а от Кишкиной М.В. - 327 240 руб. в счет арендной платы за декабрь 2014 г., а также акт приема-