Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 ноября 2017 г. N Ф07-11960/17 по делу N А56-87748/2016

27 ноября 2017 г.

Дело N А56-87748/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Сергеевой И.В. и Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 29.12.2016), от закрытого акционерного общества "АИСТ" Можайкиной О.В. (доверенность от 30.12.2016), от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Стасевой А.В. (доверенность от 11.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "АИСТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2017 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу N А56-87748/2016,

установил:

Закрытое акционерное общество "АИСТ", место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 281, ОГРН 1027804903807, ИНН 7830001596 (далее - ЗАО "Аист", общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - комитет) и акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - фонд имущества) о признании недействительными пунктов 2.1 и 2.2 договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 11.01.2016 N 7968-ЗУ в части завышения цены земельного участка на 18 866 546 руб. 60 коп. и вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже земельного участка на 188 665 руб. 46 коп., о взыскании неосновательного обогащения: с комитета за счет казны города Санкт-Петербурга - 18 866 546 руб. 60 коп. и с фонда имущества - 188 665 руб. 46 коп.

Решением суда от 13.04.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 24.07.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

Податель жалобы ссылается на нарушением судами норм материального права, считает, что сделка оспорена в суде правомерно, так как её содержание в части определения цены выкупа не соответствует обязательным императивным нормам, вывод суда о правомерности продажи земельного участка по кадастровой стоимости, установленной на дату подачи заявки, опровергается пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422, статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указывает, что к моменту заключения договора в государственный кадастр недвижимости была внесена кадастровая стоимость, установленная приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 N 365 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге", считает, что цена выкупаемого обществом земельного участка не соответствовала правовым актам, устанавливающим показатель кадастровой стоимости, что дает право обратиться в суд с требованием о признании договора в указанной части недействительным.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что в связи с подписанием договора без разногласий истец утратил право на оспаривание условий договора, полагает, что недобросовестность относится к действиям комитета.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить решение и постановление без изменения, ссылаясь на то, что цена продажи земельного участка определялась в соответствии с выработанной правоприменительной практикой о необходимости определения цены на дату подачи заявки на выкуп земельного участка, статья 422 ГК РФ в данном случае должна рассматриваться в совокупности с положениями статьи 39.14 ЗК РФ, указывает, что в данном случае при определении цены земельного участка на момент заключения договора цена составит 366 262 201 руб. 32 коп., поскольку в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении объектов капитального строительства, принадлежащих обществу, находящихся на участке.

В отзыве на кассационную жалобу фонд имущества просит отказать в удовлетворении жалобы.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители комитета и фонда имущества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Общество является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 281, лит. В, Б, А, Н, И, Е, М, Ж, З, П, О, Л, К, Р: производственно-складского корпуса с кадастровым номером 78:14:7528:0:71, котельной с кадастровым номером 78:14:7528:0:72, главного корпуса и лаборатории с кадастровым номером 78:14:7528:0:73, весовой автомобильных весов с кадастровым номером 78:14:7528:0:79, бытовых помещений транспортного цеха с кадастровым номером 78:1467528:0:80, здания сливной станции с кадастровым номером 78:14:7528:0:81, здания гражданской обороны N 2 с кадастровым номером 78:14:7528:0:82, здания бытовых помещений с кадастровым номером 78:14:7528:0:83, сливно-наливной станции с кадастровым номером 78:14:7528:0:84, здания ремонтно-механического цеха, токарной мастерской с кадастровым номером 78:14:7528:0:85, склада хранения мыла с кадастровым номером 78:14:7528:0:86, здания тарного цеха с кадастровым номером 78:14:7528:0:87, здания гражданской обороны с кадастровым номером 78:14:7528:0:88, цеха дистилляции с кадастровым номером 78:14:7528:0:89, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 83 607 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007528:1464, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 281.

Земельный участок ранее использовался обществом по договору аренды от 08.08.1996 N 12/ЗК-00371 от 08.08.1996.

Общество обратилось в Комитет по управлению городским имуществом с заявлением от 18.07.2013 о приобретении права собственности на земельный участок под принадлежащими ему объектами недвижимости.

По иску общества вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2014 по делу N А56-46263/2014 признано незаконным бездействие Комитета по управлению городским имуществом, выразившееся в непринятии решения о предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007528:1464, суд обязал Комитет по управлению городским имуществом принять решение о предоставлении обществу в собственность земельного участка и направить в адрес общества договор купли-продажи.

Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице фонд имущества и ЗАО "Аист" заключен договор от 11.01.2016 N 7968-ЗУ купли-продажи упомянутого земельного участка в процессе приватизации.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена участка составила 110 432 096 руб. 93 коп. из расчёта 25% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на дату подачи обществом заявки о выкупе земельного участка и составляющей 441 728 387 руб. 73 коп.

Согласно пункту 2.2 договора сумма вознаграждения продавца - фонда имущества составила 1% от цены участка, а именно 1 104 320 руб.

Общество произвело оплату по договору платежными поручениями 13.01.2016 N N 000048 и 000049.

В ЕГРПН зарегистрировано право собственности ЗАО "Аист" на земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2016 N 78-78/034-78/066/002/2016-103/2.

Ссылаясь на то, что в соответствии с приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 N 365 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге" кадастровая стоимость названного земельного участка на момент заключения договора купли-продажи составила 366 262 201 руб. 32 коп., полагая, что цена земельного участка должна составлять 91 565 550 руб. 33 коп., общество направило в комитет и фонд имущества заявления об изменении условий договора в части выкупной цены и о возврате денежных средств, составляющих разницу между оплаченной стоимостью земельного участка и ценой земельного участка, которая, по мнению общества, должна быть определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости на момент заключения договора купли-продажи.

В ответ на обращение общества письмами от 21.07.2016 N 79286-25 и от 24.06.2016 N 2101 комитет и фонд имущества отказали обществу во внесении изменений в договор.

Ссылаясь на то, что цена земельного участка, установленная договором купли-продажи, не соответствует требованиям законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции сослался на то, что в силу пунктов 5, 6, 7 статьи 36 ЗК РФ правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нём объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.

Суд первой инстанции установил, что заявка на выкуп земельного участка подана обществом до внесения в государственный кадастр недвижимости новых сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Суд сослался на то, что заключенный сторонами без возражений договор исполнен ими, а также на то, что на момент подписания договора общество знало о новой кадастровой стоимости участка, и посчитал, что при таких обстоятельствах условия договора не могут быть признаны судом недействительными.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены решения и постановления.

В силу пункта 1.1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Цена земельных участков в городе Санкт-Петербурге установлена Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон N 59-19).

Как следует из материалов дела и объяснений представителей сторон, данных в судебном заседании суда кассационной инстанции, цена земельного участка при заключении договора определена в соответствии с пунктом 6 статьи 1-1 Закона N 59-19 путем умножения значения кадастровой стоимости земельного участка на корректирующий коэффициент, равный 0,25.

Общество, ссылается на то, что цена участка должна быть определена в договоре с применением новой кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости на момент заключения договора.

Статья 1-1 Закона N 59-19, действовавшая на дату подачи обществом заявки, исключена Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140.

На дату заключения договора действовала редакция Закона N 59-19, согласно которой корректирующий коэффициент в размере, равном 0,25 устанавливается при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, в случаях, предусмотренных в статье 30.20 ЗК РФ, собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них при условии, что под указанные цели фактически используется не менее семидесяти процентов площади земельных участков.

В соответствии с пунктом 8 Закона N 59-19 в этой же редакции в иных случаях цена земельного участка рассчитывается по формуле путем умножения значения кадастровой стоимости участка на соотношение площади застроенной части земельного участка к площади земельного участка.

Суды, исходя из положений статьи 36 ЗК РФ, посчитали, что обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке зданий договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением, следовательно, цена, находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке объектов недвижимости, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нём зданий в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Отклоняя доводы общества, суды обоснованно сослались на то, что истец не обращался в суд до заключения договора за разрешением преддоговорного спора.

Порядок определения цены подлежащего выкупу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемым. Однако это не исключает возможность возникновения при заключении договора между продавцом и покупателем преддоговорного спора относительно стоимости земельного участка.

Как следует из правовых позиций истца и ответчика, спорным является не только подлежащий применению размер кадастровой стоимости участка, но и порядок исчисления стоимости участка в зависимости от целевого использования участка и соотношения застроенной площади земельного участка к общей площади участка.

Позиции общества и комитета, касающиеся применения положений Закона N 59-19 при определении цены участка, свидетельствуют о наличии между сторонами спора, который не подлежит рассмотрения в рамках настоящего дела после подписания и исполнения сторонами договора купли-продажи, а мог быть разрешен в преддоговорном порядке.

Кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу N А56-87748/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "АИСТ" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева Е.В. Чуватина