Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 декабря 2017 г. N Ф07-13524/17 по делу N А66-13674/2016

06 декабря 2017 г.

Дело N А66-13674/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,

при участии от администрации города Твери Аваева С.Е. (доверенность от 17.09.2015 N 256), от общества с ограниченной ответственностью "Тверская торговля" Зубковой И.В. (доверенность от 06.02.2017) и Сакадынца М.М. (доверенность от 16.11.2017),

рассмотрев 29.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу N А66-13674/2016,

установил:

Администрация города Твери, место нахождения: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тверская торговля", место нахождения: 170002, г. Тверь, ул. Коминтерна, д. 20б, ОГРН 1026900573930, ИНН 6905041276 (далее - Общество), о признании самовольной постройкой объекта с кадастровым номером 69:40:0300274:43, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Коминтерна, д. 20б; об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300274:50 путем сноса указанного объекта в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения решения в установленный срок предоставить Администрации право осуществить снос спорного объекта с последующим взысканием понесенных расходов с Общества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, место нахождения: 170100, г. Тверь, Свободный пер., д. 2, ОГРН 1046900099828, ИНН 6901067121; Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806, ИНН 690104305; Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери, место нахождения: 170000, г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1056900236040, ИНН 6901093788; муниципальное бюджетное учреждение "Центр инвестиционного развития и туризма города Твери", место нахождения: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1156952010709, ИНН 6950035281.

Решением суда первой инстанции от 10.04.2017 (судья Карсакова И.В.) иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 данное решение отменено и в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятое постановление отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

Податель жалобы ссылается на то, что возведенное ответчиком спорное строение является самовольной постройкой, к требованиям о сносе которой не применяются последствия пропуска срока исковой давности; апелляционный суд не учел, что земельный участок был передан Обществу для размещения временного объекта - торгового павильона мини-рынка, а не объекта капитального строительства.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемое постановление без изменения.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 26.05.1998 N 1279 Обществу был передан в аренду под мини-рынок земельный участок площадью 2160 кв.м с кадастровым номером 69:40:03:00:274:0020, расположенный по улице Коминтерна Пролетарского района города Твери, сроком до 31.12.2000.

Постановлениями Администрации от 17.11.2003 N 2653, от 14.05.2004 N 949, от 07.02.2005 N 432 срок действия указанного постановления от 26.05.1998 N 1279 неоднократно продлевался вплоть до 30.06.2005.

Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Управления архитектуры и градостроительства администрации города Твери выдала Обществу разрешение от 13.04.1999 N 76/99 на выполнение строительно-монтажных работ по возведению мини-рынка, а также значащихся на генеральном плане четырех торговых крытых модуля на 192 торговых места, двух павильонов из БВК и административного здания.

Строительство указанного объекта осуществлялось на основании проектно-сметной документации, разработанной генеральным проектировщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Архитектурная студия "САД".

Приемка законченного строительством объекта - павильона площадью 120 кв.м по улице Коминтерна, д. 20б, осуществлена посредством составления акта от 10.12.1999, подписанного Обществом и осуществлявшим строительные работы ООО "Ваш дом".

Администрация издала распоряжение от 27.12.1999 N 463-2 о вводе в эксплуатацию торгового павильона общей площадью 112,6 кв.м, построенного Обществом по указанному выше адресу.

В отношении построенного ответчиком здания проведена техническая инвентаризация и составлен технический паспорт по состоянию на 24.12.1999.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации права собственности Общества на объект капитального строительства - магазин площадью 111,7 кв.м, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Коминтерна, д. 20б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.07.2015.

Согласно кадастровой выписке от 22.05.2015 N 02-69/15-1-196758, нежилое здание магазина площадью 111,7 кв.м поставлено на государственный кадастровый учет 06.05.2010 с присвоением ему кадастрового номера 69:40:0300274:43 (предыдущие номера 23502, 69:40:0300274:38:3).

Впоследствии между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 31.12.2008 N 0509-з/08 аренды земельного участка площадью 182 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300274:38, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: г. Тверь, ул. Коминтерна, д. 20б.

Данный участок передан Обществу в аренду для использования под торговый павильон сроком с 31.12.2008 по 30.11.2009. В пункте 1.3 договора стороны указали, что на переданном в аренду земельном участке находится объект - торговый павильон БВК с кадастровым номером 69:40:03:00:274:0024:1/020958/37/10000/Б.

Земельный участок площадью 182 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300274:38 был поставлен на кадастровый учет 18.07.2008 с указанием на его разрешенное использование - земли общего пользования.

Постановлением Администрации от 29.03.2010 N 688 указанному участку присвоен почтовый адрес: г. Тверь, ул. Коминтерна, д. 20б.

Судами также установлено, что 07.10.2010 земельный участок площадью 182 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300274:38 был снят с кадастрового учета со статусом аннулированный; в связи с прекращением существования данного участка как объекта права обязательства по исполнению договора аренды от 31.12.2008 прекратились.

В то же время на кадастровый учет был поставлен сформированный Администрацией земельный участок площадью 2377,9 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300274:31, который в свою очередь вошел в состав земельного участка площадью 6239 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 69:40:0300274:50 и который был сформирован на основании постановления Администрации от 23.10.2015 N 1773 "О перераспределении земельных участков и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории".

Государственная регистрация права собственности муниципального образования город Тверь на указанный участок была осуществлена 29.12.2015, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП.

Как установлено судами, находящийся на данном земельном участке и принадлежащий Обществу объект - торговый павильон был неоднократно реконструирован и его площадь существенно изменилась до 265,4 кв.м.

Администрация обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что здание магазина (торговый павильон), расположенное на Привокзальной площади города Твери, является самовольной постройкой, поскольку было возведено без законных оснований и разрешительной документации как объект недвижимости капитального характера, земельный участок Обществу для целей строительства подобного объекта не предоставлялся.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 22, 62, 264 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 12, 222, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установил, что переданный ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300274:38 не предусматривал возможности возведения на нем объекта капитального строительства и разрешительная документация для строительства такого объекта уполномоченным органом не выдавалась, признал заявленные требования обоснованными и удовлетворил иск. При этом суд отклонил заявление Общества о пропуске истцом срока исковой давности, посчитав, что на требования Администрации не распространяется исковая давность, поскольку земельный участок находится в ее фактическом владении, а спорный объект был возведен ответчиком на земельном участке в отсутствие согласия его правообладателя.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска, сделав вывод о том, что Администрация, обратившаяся в суд с настоящими требованиями 29.11.2016, пропустила срок исковой давности, о применении которого заявил ответчик.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, полагает, что апелляционное постановление подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пунктах 22 и 23 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки; в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Таким образом, действующее законодательство исходит из положения, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

К признакам самовольной постройки можно отнести: создание строения на земельном участке, не предназначенном для этих целей; создание постройки без получения на это соответствующих и необходимых разрешений, в частности разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; факт возведения строения с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Из системного толкования статей 128, 129, 222 ГК РФ следует, что поскольку самовольно возведенные постройки исключены из гражданского оборота и не являются объектами гражданских прав и обязанностей, то с ними нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на них не может быть установлено и зарегистрировано. Названная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

По смыслу положений пункта 1 статьи 615 ГК РФ и подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатору предоставлено право использовать арендованное имущество согласно условиям заключенного договора аренды, в том числе право возводить строения, сооружения в соответствии с условиями договора, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данное положение направлено на защиту прав участников гражданского оборота, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию части 3 статьи 17 и части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 101-О, от 24.03.2015 N 658-О).

Следовательно, при решении вопроса об отнесении возведенного строения к самовольным постройкам следует устанавливать условия договора аренды и наличие в таком договоре определенно выраженной воли арендодателя на предоставление земельного участка в аренду для возведения объекта недвижимости. При отсутствии прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем объекта следует исходить из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, о том, что использование земельного участка в иных не предусмотренных договором аренды целях является нарушением условий договора аренды и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Согласно разъяснению, содержащемуся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 N 305-ЭС16-8051, иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующему арендуемое имущество с нарушением условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без согласия собственника и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

В рамках настоящего спора установлено, что собственником земельного участка, на котором Общество осуществило строительство здания магазина, является муниципальное образование город Тверь.

Вид разрешенного использования земельного участка, на части которого возведено спорное строение, не допускал строительства объекта недвижимости - здания магазина, сам участок для строительства данного объекта не формировался.

Из представленных в материалы дела документов следует, что данный участок предоставлен под мини-рынок, который относится к временным сооружениям потребительского рынка в соответствии с Временным положением о порядке установки временных сооружений объектов потребительского рынка города Твери, утвержденным решением Тверской городской Думы от 28.10.1997 N 146. Согласно пункту 2.7 указанного Временного положения под павильоном понимается объект торговли во временном сооружении, установленный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Заключенным с Обществом договором аренды земельного участка не предусмотрено право арендатора возводить объекты недвижимости; по условиям этого договора арендатору разрешена эксплуатация объекта потребительского рынка - мини-рынка, не являющегося объектом капитального строительства.

Доказательств подтверждающих, что земельный участок первоначально был предоставлен для целей строительства на нем капитальных зданий и сооружений, ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства у ответчика отсутствует. Общество не представило доказательств обращения за получением разрешения на строительство. Имеющееся в материалах дела разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 76/99 к таким документам не относится и не дает право на возведение объектов капитального типа, а разрешительная документация, представленная ответчиком, предусматривала возведение на земельном участке временного объекта торговли в составе мини-рынка.

Предусмотренных статьей 222 ГК РФ оснований для признания за Обществом права собственности на самовольную постройку не имеется.

При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что здание магазина, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП за Обществом, является самовольной постройкой, поскольку возведено без разрешительной документации на земельном участке, не отведенном для этих целей, без согласия собственника участка. В связи с этим суд обоснованно удовлетворил заявленные Администрацией требования и признал, что истцом не пропущен срок исковой давности.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 143), иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения; поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, в этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300274:50, на котором находится Привокзальная площадь города Твери и который относится к землям общего пользования в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 N 71, выбыл из владения его собственника.

Поскольку владеющий собственник вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, включая демонтаж самовольно возведенного объекта, и, как правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок, на части которого Общество возвело спорный объект, находится во владении истца, то в данном случае исковая давность не распространяется на требование Администрации о признании постройки самовольной и об обязании возвратить земельный участок путем сноса постройки, созданной на земельном участке собственника без его согласия.

С учетом приведенных обстоятельств и правовых положений вывод суда апелляционной инстанции о пропуске истцом срока исковой давности является ошибочным и повлек принятие неверного постановления.

В силу статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка; действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц, или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (в том числе сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений).

Данная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 45 Постановление N 10/22, негаторный иск подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

К препятствиям в осуществлении собственником владения земельным участком относится возведение на этом участке без согласия собственника строений или сооружений.

Предъявленный Администрацией иск является негаторным и представляет собой требования собственника земельного участка к лицу (самовольному застройщику), не владеющему индивидуально-определенной вещью (земельным участком) об устранении препятствий в осуществлении права, не связанного с лишением владения земельным участком.

По смыслу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 49 Постановления N 10/22, исковая давность на такие требования не распространяется. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению заявленных требований судом. Аналогичное разъяснение содержит приведенный выше пункт 6 Информационного письма N 143.

С учетом указанных положений суд кассационной инстанции признает ошибочным вывод апелляционного суда о пропуске Администрацией срока исковой давности, что привело к принятию судебного акта, не соответствующего нормам материального права.

Учитывая изложенные в настоящем постановлении обстоятельства кассационный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования, его решение является законным и обоснованным, поскольку при рассмотрении дела суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу; нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены решения, кассационной инстанцией не установлено.

В то же время суд кассационной инстанции считает, что содержащиеся в апелляционном постановлении выводы не соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, они сделаны без учета приведенных выше нормативных положений, правоприменительной практики и разъяснений действующего законодательства вышестоящими судебными инстанциями.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что доводы кассационной жалобы являются обоснованными и в соответствии со статьей 288 АПК РФ апелляционное постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 по делу N А66-13674/2016 отменить.

Решение Арбитражного суда Тверской области от 10.04.2017 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина