Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 декабря 2017 г. N Ф07-12069/17 по делу N А56-2326/2017

06 декабря 2017 г.

Дело N А56-2326/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Зеленый квартал" Чернышевой О.Е. (доверенность от 09.01.2017), от администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Пегиной М.Ю. (доверенность от 06.06.2017), от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Масюкевич О.В. (доверенность от 12.10.2015),

рассмотрев 29.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зеленый квартал" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2017 (судья Заварзина М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу N А56-2326/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Зеленый квартал", место нахождения: 187320, Ленинградская обл., Кировский р-н, Шлиссельбург, ул. Жука, д. 3, ОГРН 1107847119170, ИНН 7806430717 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 187340, Ленинградская обл., г. Кировск, Новая ул., д. 1, ОГРН 1024701333040, ИНН 4706012238 (далее - Администрация района), Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации, место нахождения: 187342, Ленинградская обл., г. Кировск, Новая ул., д. 1, ОГРН 1024701335515, ИНН 4706000923 (далее - Комитет), о признании недействительными сделками односторонних отказов Комитета от исполнения договоров от 21.04.2009 N 1488-з и 1489-з аренды 99 земельных участков, находящихся в районе Садового пер. и Лесного проезда в Шлиссельбурге Кировского р-на Ленинградской обл., для комплексного освоения в целях жилищного строительства (в редакции дополнительных соглашений от 29.04.2013 N 1488-з/1 и 1489-з/1), выраженных в уведомлениях от 06.05.2015 N 2258 и 2259, применении последствий недействительности указанных сделок в виде признания названных договоров действующими и возобновленными на неопределенный срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Шлиссельбургское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области (далее - Поселение), место нахождения: 187320, Ленинградская обл., Кировский р-н, Шлиссельбург, ул. Жука, д. 5, ОГРН 1024701335240, ИНН 4723001490 (далее - Администрация Поселения).

Решением от 27.03.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 24.07.2017 решение от 27.03.2017 изменено, из его мотивировочной части исключен вывод о возобновлении договоров аренды земельных участков на неопределенный срок.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, положения Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) не содержат запрета на продление договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства; установленный в абзаце шестом пункта 15 статьи 3 названного Закона пятилетний срок, на который заключается такой договор, не является пресекательным; суды не учли, что в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении такого договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды; из положений статей 30.1 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не следует возможность предоставления в аренду иным лицам земельного участка, на котором расположен объект строительства, возведенный ранее другим арендатором; направив в адрес Общества оспариваемые уведомления, в которых содержится ссылка на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Комитет тем самым подтвердил факт возобновления спорных договоров аренды на неопределенный срок; ответчики пропустили срок исковой давности для подачи заявления о недействительности возобновления указанных договоров, поскольку при их заключении стороны согласовали в пункте 6.2 возможность возобновления отношений по истечении срока действия договоров.

Податель жалобы считает, что сделки по одностороннему отказу от договоров аренды совершены Комитетом со злоупотреблением правом, так как не имеют своей целью восстановление каких-либо прав арендодателя; поскольку участки предоставлены Обществу для жилищного строительства, их возврат арендодателю по окончании строительства и действия договоров аренды не предполагался; на арендованных участках Общество возвело в полном объеме объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, то есть осуществило капитальные вложения в реализацию инвестиционного проекта, следовательно, в силу положений Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" имеет право на защиту указанных инвестиций, а немотивированные отказы от договоров нарушают его права на защиту этих инвестиций.

По мнению подателя жалобы, суды в нарушение требований части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не приняли во внимание, что положенные ими в основу обжалуемых решения и постановления судебные акты по делу N А56-90214/2015 не содержат ссылок на доказательства, подтверждающие вывод об отсутствии на спорных земельных участках объектов строительства; суд первой инстанции, указывая на непредставление Обществом доказательств, подтверждающих, что на спорных земельных участках начато строительство объектов недвижимости, отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы; работы по подготовке и реализации проектов планировки и межевания территории в границах предоставленных в аренду участков, а также строительству объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (дорог, внутриквартальных сетей водоснабжения, водоотведения, системы электроснабжения и газопровода) являются одним из этапов строительства будущего здания: входят в состав такого объекта капитального строительства либо представляют собой самостоятельные линейные сооружения.

В отзывах на кассационную жалобу Администрация района и Комитет просили оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Администрации района и Комитета - в отзывах на нее.

Администрация Поселения о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона (протокол от 20.04.2009) Комитет (арендодатель) и Базылевский Анатолий Анатольевич (арендатор) 21.04.2009 заключили сроком на 5 лет договоры N 1488-з, 1489-з аренды земельных участков площадью 113 648,12 кв. м и 111 045,1 кв. м с кадастровыми номерами 47:17:01-06-003:003 и 47:17:01-06-003:0002 соответственно, находящихся по адресу: Ленинградская обл., Шлиссельбург, р-н, ограниченный Старосинявинской дорогой и Садовой ул., пятна отвода N 1 и 4, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Названные договоры 16.06.2009 зарегистрированы в установленном законом порядке.

В силу пункта 2.3 договоры являются одновременно и актами приема-передачи участков.

Согласно пункту 2.2 договоров максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для их комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства, в том числе строительства объектов социальной инфраструктуры, составляет 12 месяцев со дня подписания протокола о результатах аукциона; максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность Поселения, 36 месяцев со дня подписания протокола о результатах аукциона; максимальный срок осуществления в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков жилищного и иного строительства, в том числе объектов социальной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность Поселения, - 60 месяцев со дня подписания протокола о результатах аукциона.

В соответствии с пунктом 4.3.3 договоров арендатор получает исключительное право приобрести в собственность или аренду земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, находящиеся в границах ранее предоставленных земельных участков, выделенные в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки, после безвозмездной передачи в муниципальную собственность Поселения объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, возведенных в границах таких участков.

В силу пунктов 6.2 договоров в случае, если до окончания срока их действия ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договоров, они считаются возобновленными на неопределенный срок.

По соглашениям от 01.06.2010 о передаче прав и обязанностей Базылевский А.А. (арендатор) передал Обществу (новому арендатору) права и обязанности по названным договорам аренды.

В связи с разделом земельных участков с кадастровыми номерами 47:17:01-06-003:003 и 47:17:01-06-003:0002, осуществленным в соответствии с утвержденными постановлением Администрации Поселения от 16.09.2009 N 109 проектами планировки и межевания территории, на основании постановлений Администрации района от 18.04.2013 N 1637 и 1638 дополнительными соглашениями от 29.04.2013 к договорам изменили их предмет, указав, что в пользование арендатору передаются 35 земельных участков с кадастровыми номерами с 47:17:0106003:156 по 47:17:0106003:190, находящихся в Садовом пер. Шлиссельбурга, и 64 земельных участка с кадастровыми номерами с 47:17:0106003:191 по 47:17:0106003:254, находящихся в Лесном проезде Шлиссельбурга.

Общество 18.04.2014 и 13.05.2014 обратилось в Администрацию района с заявлениями о продлении на 49 лет срока действия договоров аренды.

Письмом от 27.02.2015 N 80/1-Э Администрация района сообщила об отказе в продлении договоров ввиду невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 2.2 договора.

Уведомлениями от 06.05.2015 N 2258 и 2259 Комитет сообщил Обществу об одностороннем с 06.08.2015 в порядке статьи 610 ГК РФ отказе от договоров и необходимости освобождения арендованных земельных участков от имущества.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2016 по делу N А56-90214/2015, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.11.2016, Обществу отказано в признании незаконным бездействия Администрации района, выразившегося в уклонении от заключения сроком на 49 лет договоров аренды названных земельных участков, и понуждении ответчика к заключения таких договоров.

Общество, посчитав незаконным отказ от договоров аренды, оформленный уведомлениями от 06.05.2015, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указав при этом, что стоимость возведенных им на участках и переданных по договорам от 05.05.2014 N 1/БП и 2/БП в муниципальную собственность Поселения объектов - сетей и систем инженерно-технического обеспечения и транспортной инфраструктуры, без которых, по мнению Общества, невозможно существование предполагаемого к строительству здания, составила 79 569 045 руб. 34 коп.

Суд первой инстанции посчитал договоры возобновленными на неопределенный срок и исходя из обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения дела N А56-90214/2015, со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, статью 30.2 ЗК РФ отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд, не согласившись с выводом суда первой инстанции относительно возобновления договоров на неопределенный срок, исключил его из мотивировочной части решения, указав, что в случае, если договор аренды земельного участка оформлен после вступления в силу норм, предусматривающих обязательное проведение торгов на право заключения такого договора, последующее возобновление договорных отношений допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит правовых оснований для отмены или изменения постановления.

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 30.2 ЗК РФ (здесь и далее в указанной выше редакции), введенной в действие с 10.01.2005 Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на аукционе без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу пункта 6 статьи 30.2 ЗК РФ на арендатора указанных в пункте 5 названной статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса, а именно соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 8 названной статьи предусмотрено, что в случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 этой статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

Учитывая разъяснения, изложенные в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также нарушение Обществом максимальных сроков жилищного строительства, являющихся как условием аукциона, так и заключенных по его результатам договоров, апелляционный суд пришел к правильному выводу о невозобновлении на неопределенный срок названных договоров аренды.

При этом, как установлено судами при рассмотрении дела N А56-90214/2015 и подтверждается представленными в материалы настоящего дела актами натурного обследования земельных участков от 10.02.2015 N 10, 11, их освоение не начато, разрешение на строительство не получено, на участках отсутствуют незавершенные строительством объекты.

Учтя изложенное, а также то обстоятельство, что срок действия договоров истек и Обществу отказано в заключении на новый срок без проведения торгов договоров аренды спорных участков, апелляционный суд правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения иска.

Иные доводы подателя жалобы не могут являться основанием для отмены постановления, поскольку не имеют значения для разрешения спора с учетом заявленных по делу требований, фактически направлены на оспаривание выводов, изложенных судами при рассмотрении дела N А56-90214/2015, и преодоление обязательной силы судебных актов по названному делу.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу N А56-2326/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зеленый квартал" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.А. Ракчеева М. В. Захарова А.В. Кадулин