Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 декабря 2017 г. N Ф07-13255/17 по делу N А56-73336/2016

15 декабря 2017 г.

Дело N А56-73336/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от закрытого акционерного общества "Скад" Солодковой Ю.Я. (доверенность от 08.06.2017), генерального директора Айрапетяна А.М. (протокол общего собрания участников от 02.03.2015 N 2); от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Матвеевой Е.А. (доверенность от 09.01.2017); от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Матвеевой Е.А. (доверенность от 11.01.2017),

рассмотрев 12.12.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Скад" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2017 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 (судьи Горбик В.М., Колосова Ж.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-73336/2016,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Скад", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 79, лит. Б, пом. 4Н, ОГРН 1027800535641, ИНН 7813064028 (далее - Общество), о расторжении договора от 28.08.2015 N 3998-ПП купли-продажи нежилого помещения и о взыскании 4 204 000 руб. штрафа.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).

Решением от 23.01.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.10.2017, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Общество полагает, что Комитет, обращаясь в суд с требованиями о взыскании с Общества денежных средств и расторжении договора злоупотребляет правом, поскольку приостановление платежей по спорному договору связано с нарушением обязательств по указанному договору со стороны Комитета.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Комитета и Фонда возразили против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет в лице Фонда (продавец) и Общество (покупатель) в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), 28.08.2015 заключили договор N 3998-ПП купли-продажи нежилых помещений 1-Н и 4-Н с кадастровым номером 78:06:0002076:2176, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 79, корп. 1, лит. Б.

По условиям договора покупателю предоставлена рассрочка платежа на 5 лет (60 месяцев) с момента заключения договора в соответствии с приложением N 1 к нему, являющимся его неотъемлемой частью (график платежей). Платежи вносятся ежемесячно равными долями с момента заключения договора безналичным способом на расчетный счет продавца, указанный в договоре.

Стоимость продажи названных помещений составляет 42 040 000 руб. (пункт 2.1 договора).

В случае нарушения покупателем срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев независимо от периода просрочки покупатель признается отказавшимся от внесения стоимости продажи объекта договора купли-продажи, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от стоимости продажи этого объекта (пункт 7.6.1 договора).

Задолженность Общества по внесению платежей составила 7 967 907 руб. 25 коп.

Согласно претензии от 22.03.2016 N 826/28 Комитет предложил Обществу в течение 15 календарных дней с момента направления данной претензии уплатить образовавшуюся задолженность, а также неустойку и штраф в связи с просрочкой платежей.

Письмом от 05.04.2016 N 1 Общество сообщило Комитету о намерении расторгнуть договор от 28.08.2015.

Согласно требованию от 21.04.2016 N 1253/28 Комитет направил Обществу проект соглашения о расторжении договора от 28.08.2015.

Комитет, ссылаясь на то, что Общество не подписало соглашение о расторжении договора от 28.08.2015 и не погасило образовавшуюся задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив наличие у Общества задолженности по договору от 28.08.2015, удовлетворил требование Комитета о взыскании 4 204 000 руб. штрафа. Кроме того, суд, установив факт невнесения ответчиком очередных платежей более двух раз в течение 12 месяцев, удовлетворил требование Комитета о расторжении указанного договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (пункт 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

Суды установили, что договором купли-продажи предусмотрена рассрочка оплаты стоимости нежилого помещения, а в приложении N 1 к договору сторонами в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ согласован график (даты и суммы) уплаты покупателем цены объекта и процентов, предусмотренных частью 3 статьи 5 названного Закона.

Общество обязательства по оплате 4-го платежа со сроком исполнения до 30.11.2015 исполнило частично, по оплате платежей с 5-го по 14-й не исполнило.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона N 159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено.

В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке не имеется. Запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в части 2 статьи 489 ГК РФ, не предусмотрено.

Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что внесенная покупателем денежная сумма значительно меньше половины цены договора купли-продажи, что, следовательно, является существенным нарушением договора, то есть основанием для его расторжения и возврата имущества.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали на наличие оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора купли-продажи и удовлетворили иск Комитета.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив, что оплата в установленный договором срок покупателем не произведена, Обществом не доказано отсутствие вины в просрочке исполнения обязательств, суды пришли к обоснованному выводу, что требование Комитета в части взыскания штрафа подлежит удовлетворению.

Довод жалобы о том, что Общество приостановило внесение платежей в связи с нарушением Комитетом своих обязательств по договору, подлежит отклонению.

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Доказательств направления Комитету уведомлений о приостановлении исполнения обязательства по внесению платежей в материалах дела не имеется.

Приведенные в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права и не опровергают выводов судов, основанных на установленных обстоятельствах и исследованных доказательствах.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 по делу N А56-73336/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Скад" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий М. В. Захарова Т.Г. Преснецова