Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 декабря 2017 г. N Ф07-14891/17 по делу N А21-2046/2016

27 декабря 2017 г.

Дело N А21-2046/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от агентства по имуществу Калининградской области Кукушкиной Е.А. (доверенность от 10.11.2017), Ефремовой Е.Б. (доверенность от 10.11.2017),

рассмотрев 20.12.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.06.2017 (судья Лобанова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А21-2046/2016,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН 1023900767186, ИНН 3905031025 (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Бауинвест Калининград", место нахождения: 644099, г. Омск, Интернациональная ул., д. 14, ОГРН 1115543010351, ИНН 5503227060 (далее - Общество), об изъятии в собственность Калининградской области путем выкупа за 523 000 руб. для государственных нужд Калининградской области в целях реконструкции II очереди кольцевого маршрута в р-не Приморской рекреационной зоны (Северного обхода Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским пр.) I этапа строительства (от транспортной развязки на Московском пр. до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к г. Гурьевску) земельного участка площадью 50 000 кв. м с кадастровым номером 39:03:060010:56, находящегося в границах товарищества с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) "Васильково" Гурьевского р-на Калининградской обл., а также обращении принятого решения к немедленному исполнению.

Решением от 21.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.10.2017, заявленные требования удовлетворены, в собственность Калининградской области изъят путем выкупа принадлежащий на праве собственности Обществу указанный земельный участок, определена сумма подлежащей выплате денежной компенсации в размере 15 624 800 руб.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней Агентство, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты в части определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, суды уклонились от проверки возражений Агентства относительно существенных ошибок, допущенных экспертом ООО "Региональный центр "Эксперт-Оценка" (далее - Центр) в ходе составления заключения от 09.03.2017 N 175/02-2017. По мнению Агентства, проводя сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, эксперт внес корректировки не по всем ценообразующим факторам; из представленных обеими сторонами в обоснование своих доводов отчетов от 09.07.2015 N Н-0875-2015, от 18.05.2016 N 03-16.055 и от 20.06.2016 N 034-06-16 следует, что спорный участок не используется по назначению, в связи с чем размер выплачиваемого Обществу возмещения должен определяться исходя из факта неиспользования земельного участка с 2011 года и отсутствия у ответчика доходов от осуществления какой-либо деятельности на нем.

Также податель жалобы указывает, что суд апелляционной инстанции, отказав Обществу в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (агентского договора, договора на подготовку поля, договора на посадку и уборку сельскохозяйственных культур, товарных накладных за период 2013 и 2014 годов), в нарушение требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) сослался в обжалуемом постановлении на данные документы как подтверждающие осуществление Обществом приготовлений к выращиванию на спорном земельном участке картофеля; ни суды ни проводивший повторное определение выкупной цены участка эксперт не учли, что, заключив 28.06.2015 с ООО "Сибирская жилищная корпорация" (далее - Корпорация) предварительный договор купли-продажи изымаемого участка, Общество тем самым отказалось от намерения разделить его.

В дополнении к кассационной жалобе Агентство сослалось на положения пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Между тем, как указывает Агентство, документы, свидетельствующие о принятии Обществом конкретных мер для получения доходов от использования участка и ведении каких-либо связанных с этим приготовлений, в материалах дела отсутствуют; величина предполагаемого дохода определялась экспертом на основании показателей средней урожайности с учетом усредненной цены за картофель; доказательства получения Обществом дохода от выращивания на принадлежащем ему земельном участке картофеля в период, предшествующий принятию решения о его изъятии, в том числе платежные документы (чеки, квитанции, ведомости), ответчиком не представлены.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Агентства поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Общество о дате и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направило, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 50 000 кв. м с кадастровым номером 39:03:060010:56, находящийся в границах ТОО "Васильково" Гурьевского р-на Калининградской обл., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.06.2015 N 01/01/2015-32089 и свидетельством о государственной регистрации права от 30.06.2011 серии 39-АА N 947706.

Согласно представленным в материалы дела кадастровым паспортам от 23.06.2015 N 39/15-ВС-218568 и от 25.04.2016 N 39/16-ВС-149592 данный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства".

На основании собственных постановлений от 17.02.2014 N 65 о государственной программе Калининградской области "Развитие транспортной системы", в рамках которой принято решение о проведении реконструкции II очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским пр.) I этапа строительства - от транспортной развязки на Московском пр. до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к г. Гурьевску (от мостового перехода через р. Старая и Новая Преголя на Южном обходе до км 11+680 существующего километража автомобильной дороги Северный обход), и от 15.05.2014 N 286 об утверждении документации по планировке территории с проектом межевания в его составе для размещения указанного линейного объекта постановлением от 15.04.2015 N 215 (далее - Постановление N 215) правительство Калининградской области приняло решение об изъятии 25 земельных участков для государственных нужд Калининградской области, в том числе участка, принадлежащего Обществу, путем прекращения права собственности на него.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Агентство указало, что поскольку на момент принятия упомянутого решения об изъятии сведения о почтовом адресе и адресе электронной почты собственника спорного земельного участка у него отсутствовали, Постановление N 215 опубликовано 21.04.2015 в газете "Калининградская правда" (выпуск N 69) и Обществу не направлялось.

Письмом от 11.09.2015 N НМ-5167, полученным Обществом 28.09.2015, Агентство направило в адрес ответчика проект соглашения об изъятии названного земельного участка и подготовленный ООО "НЦ "Балтэкспертиза" отчет от 09.07.2015 N Н-0875-2015 об оценке размера возмещения в связи с изъятием участка и убытков, причиненных таким изъятием, согласно которому общий размер возмещения по состоянию на 02.07.2015 составил 523 000 руб. (521 000 руб. - рыночная стоимость земельного участка и 2000 руб. - убытки, связанные с регистрацией права собственности на приобретаемое взамен изымаемого имущество), предложив подписать проект в течение трех месяцев со дня ознакомления с ним.

Агентство, ссылаясь на неподписание и невозврат Обществом соглашения об изъятии участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, представив в дополнение к указанному отчету положительное экспертное заключение на него от 08.07.2016 N ЭП-220616-5-КД, составленное экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

В подтверждение необоснованности подлежащей выплате суммы возмещения за изымаемый земельный участок Общество представило подготовленные ООО "Калининградский институт независимой оценки" и ООО "Независимое агентство оценки" отчеты от 18.05.2016 N 03-16.055 и от 20.06.2016 N 034-06-16 об оценке рыночной стоимости названного объекта, из которых следует, что размер возмещения составляет 4 880 000 руб. и 20 294 000 руб. соответственно.

Помимо этого Общество также представило решение его единственного участника от 03.11.2014 о разделе спорного земельного участка на несколько участков ориентировочной площадью от 900 до 1200 кв. м, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов, договор от 30.03.2015 N 3-ЗУ/2015 подряда на выполнение индивидуальным предпринимателем Сыромахо Даниилом Викторовичем по заданию Общества кадастровых работ по изготовлению межевого плана по разделу названного участка, а также предварительные договоры от 31.03.2015 и 28.06.2015 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которых Общество сначала обязалось в будущем заключить с ООО "Рента" основный договор купли-продажи 39 земельных участков ориентировочной площадью 900 кв. м каждый, образованных из участка с кадастровым номером 39:03:060010:56,, а после уведомления последнего о невозможности исполнения принятых на себя по договору от 31.03.2015 обязательств в связи с принятием Постановления N 215 - основной договор купли-продажи исходного участка площадью 50 000 кв. м с Корпорацией.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству истца в целях определения суммы возмещения, подлежащей выплате при изъятии спорного участка, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Балтийская оценочная компания" Митрякову Анатолию Анатольевичу.

Поскольку эксперт наряду с рыночной стоимостью участка, составляющей 1 926 000 руб., включил в сумму возмещения 20 757 225 руб. 10 коп. упущенной выгоды - неполученного собственником дохода от продажи 39 участков, которые могли быть образованы в результате раздела спорного участка, суд первой инстанции ввиду наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Центра Вологодской Людмиле Тимофеевне.

Согласно повторному экспертному заключению от 09.03.2017 N 175/02-2017 сумма возмещения за изымаемый земельный участок по состоянию на дату проведения экспертизы составила 15 624 800 руб., из которых 5 185 000 руб. - рыночная стоимость участка, 801 100 руб. - неполученные доходы от использования такого участка и 9 536 700 руб. - упущенная выгода.

Суды, проанализировав материалы дела, пришли к выводу о возможности установления подлежащего выплате возмещения в размере, определенном экспертом Вологодской Л.Т. в заключении, составленном по результатам повторного исследования.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ (здесь и далее в редакции Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов федерального, регионального или местного значения (при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов), как объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, при определении размера которого в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (пункт 5 статьи 56.8 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Настоящий спор возник из-за несогласия ответчика с размером возмещения за изымаемый у него земельного участка.

Согласно экспертному заключению от 09.03.2017 N 175/02-2017 на момент определения выкупной стоимости (08.02.2017) сведений о том, что изымаемый земельный участок переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а вид его разрешенного использования изменен с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "под строительство индивидуальных жилых домов", в материалах дела, представленных эксперту, не имеется. При этом, поскольку при расчете упущенной выгоды должен приниматься во внимание доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии, эксперт посчитал возможным исходить при дальнейших расчетах из вида разрешенного использования участка на момент оценки. Учтя, что на территории Гурьевского р-на Калининградской обл. в основном занимаются животноводством и выращиванием картофеля, расчет упущенной выгоды эксперт произвел исходя из размера дохода, который можно получить от выращивания названной сельскохозяйственной культуры (т.д. 4, л. 72), составившего, по расчетам эксперта, 801 100 руб. Кроме того, экспертом дополнительно рассчитана упущенная выгода методом прямой капитализации в сумме 9 536 670 руб. как произведение размера возможного дохода от выращивания картофеля на коэффициент капитализации.

Как разъяснено в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, при установлении размера упущенной выгоды судами должна учитываться деятельность правообладателя, в ходе которой использовался изымаемый участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Вместе с тем названные обстоятельства судами не устанавливались. Экспертное заключение таких выводов не содержит.

Апелляционный суд, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, сослался на представленные ответчиком в ходе производства по апелляционной жалобе Агентства пояснения, согласно которым в сентябре 2013 года Общество заключило договор на подготовку поля, в 2014 году - договор на посадку и уборку сельскохозяйственных культур, что подтверждается актами выполненных работ, отчетом агента и актом сверки взаимных расчетов. Однако доказательства, подтверждающие факт несения ответчиком до апреля 2015 года затрат на возделывание сельскохозяйственных культур на спорном земельном участке, в частности документы бухгалтерского учета и отчетности о финансово-экономическом состоянии организации, в материалах дела отсутствуют. Как следует из протокола судебного заседания от 26.09.2017 в суде апелляционной инстанции, судом отказано в удовлетворении ходатайства Общества от 22.09.2017 о приобщении упомянутых в обжалуемом постановлении документов.

Напротив, из текста представленных в материалы дела отчетов об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 09.07.2015 N Н-0875-2015 и от 20.06.2016 N 034-06-16 видно, что участок по состоянию на даты проведения его осмотра не используется по назначению, какие-либо улучшения на нем отсутствуют, что подтверждается приложенными к названным отчетам фототаблицами.

Кроме того, апелляционный суд, согласившись с тем, что упущенная выгода может быть определена предложенным экспертом способом, не обосновал правомерность выплаты как неполученного Обществом дохода от производства картофеля, так и дохода от наиболее выгодного вложения этих средств.

Таким образом, вопросы, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не исследованы, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку доводам сторон и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 по делу N А21-2046/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.А. Ракчеева М. В. Захарова А.В. Кадулин