Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 декабря 2017 г. N Ф07-14064/17 по делу N А52-918/2016

26 декабря 2017 г.

Дело N А52-918/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Ракчеевой М.А.,

при участии от акционерного общества "Дикси Юг" Убиной А.Н. (доверенность от 22.11.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Электротехсервис" на решение Арбитражного суда Псковской области от 30.05.2017 (судья Судакова Н.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 (судьи Зайцева А.Я., Чередина Н.В., Шадрина А.Н.) по делу N А52-918/2016,

установил:

Акционерное общество "Дикси Юг", место нахождения: 142119, Московская обл., г. Подольск, Юбилейная ул., д. 32а, ОГРН 1035007202460, ИНН 5036045205 (далее - АО "Дикси Юг"), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Электротехсервис", место нахождения: 180019, Псковская обл., г. Псков, Звездная ул., д. 14, ОГРН 1026000982292, ИНН 6027043732 (далее - ООО "Электротехсервис"), о признании договора аренды недвижимости от 29.03.2007 N 4001-Р прекратившим свое действие с 29.01.2016 и о возложении на ответчика обязанности принять от истца по акту часть арендуемых нежилых помещений площадью 488 кв. м, находящихся на первом этаже нежилого здания с инвентарным номером 6785, расположенного по адресу: г. Псков, пр. Энтузиастов, д. 5а, лит. А, а именно: помещение I часть комнаты 1 площадью 150,4 кв. м, часть комнаты 5 площадью 9,9 кв. м, комнаты 6-19, 23-26, 40-42.

Решением суда от 30.05.2017 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционного суда от 05.09.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Электротехсервис" просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы ссылается на то, что заключением эксперта от 07.12.2016 N 179/1-2016 факт ненадлежащего состояния кровли подтверждается лишь на дату осмотра помещения, то есть на ноябрь 2016 г., указывает, что в своих возражениях ссылался на недостатки экспертного заключения, а именно: экспертами не выполнена фотофиксация с измерениями обнаруженных дефектов, в заключении имеются фото дефектов, а в какой месте помещения, не указано, нет привязки к плану здания; указывает, что при направлении уведомления от 29.12.2015 об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с выявленными недостатками АО "Дикси Юг" не представило доказательств ненадлежащего состояния кровли на дату расторжения договора, считает, что приложенный акт технической экспертизы от 24.04.2015 N 7 является не актуальным и не доказывает наличие недостатков по состоянию на 29.12.2015, данный акт указывал на ненадлежащее состояние кровли по состоянию на апрель 2015 г., в апреле - мае 2015 г. ООО "Электротехсервис" провело капитальный ремонт в арендуемых помещениях, о чем АО "Дикси Юг" было известно.

Также податель жалобы указывает, что судами обеих инстанций необоснованно отклонены доводы ответчика, об отсутствии доказательств ненадлежащего состояния кровли арендуемых помещений в период с мая 2015 г. по ноябрь 2016 г. (наличие протечек кровли), так как до ноября 2016 г. исследований объекта истцом не производилось.

Податель жалобы считает, что признание договора аренды прекратившим свое действие с 29.01.2016 является недопустимым, поскольку доказательств наличия недостатков кровли в период до ноября 2016 г. не представлено.

В отзыве на кассационную жалобу АО "Дикси Юг" просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

АО "Дикси Юг" полагает, что акт технической экспертизы от 24.04.2015 N 7 подтверждает факт ненадлежащего состояния кровли, требующий проведения капитального ремонта, произведенный ответчиком капитальный ремонт кровли в мае 2015 г. сделан некачественно, ссылается на то, что объект аренды является не пригодным для использования.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель АО "Дикси Юг" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

ООО "Электротехсервис" о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Закрытое акционерное общество "Дикси-Петербург", правопреемником которого является АО "Дикси Юг" (арендатор), и ООО "Электротехсервис" (арендодатель) заключили договор от 29.03.2007 N 4001-Р аренды следующих объектов недвижимости: нежилого помещения общей площадью 918,7 кв. м с кадастровым номером 60:27:060310:03:6785-А и инвентарным номером 6785, состоящего из помещения I комнаты 1-44, помещения II комнаты 1-6, помещения III комната 1, находящихся на первом этаже нежилого здания, расположенного по адресу: г. Псков, пр. Энтузиастов, д. 5а, лит. А; нежилого помещения общей площадью 505,6 кв. м с кадастровым номером 60:27:060310:05:681-А:1001, находящегося на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Псков, Звездная ул., д. 14.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно по решению суда либо по взаимному соглашению сторон.

В соответствии с подпунктами "а", "б" пункта 5.3 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора целиком либо в части, касающейся объекта, в отношении которого возникли основания для одностороннего отказа арендатора в случае, если обнаружены недостатки, делающие использование одного из объектов либо двух объектов невозможным и/или обременительным, о наличии которых арендатор не знал и не мог знать в момент подписания договора; объекты либо один из объектов в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался (оказались) непригодными для использования под цели арендатора.

Согласно пункту 5.4 договора при одностороннем отказе стороны от исполнения договора данный договор во внесудебном порядке считается досрочно расторгнутым с даты, указанной в уведомлении о расторжении договора, но не ранее одного месяца с момента отправления указанного уведомления.

Стороны заключили дополнительное соглашение от 31.05.2009 N 4 к договору, согласно которому с 31.08.2009 договор прекращен в части аренды нежилого помещения общей площадью 505,6 кв. м с кадастровым номером 60:27:060310:05:681-А:1001, находящегося на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Псков, Звездная ул., д. 14.

Дополнительным соглашением от 20.11.2009 N 5 к договору внесены изменения в пункт 1.1 договора: арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилых помещений арендуемой площадью 488,00 кв. м, а именно: помещение I с кадастровым номером 60:27:060310:03:6785-А и инвентарным номером 6785: часть комнаты 1 площадью 150,4 кв. м, часть комнаты 5 площадью 9,9 кв. м, комнаты 6-19, 23-26, 40-42, - находящееся на первом этаже нежилого здания, расположенного по адресу: г. Псков, пр. Энтузиастов, д. 5а, лит. А.

Дополнительным соглашением от 20.02.2012 N 8 срок договора продлен до 01.04.2017. Согласно пункту 5 этого дополнительного соглашения установлено, что арендодатель уведомлен о наличии на объекте недостатков кровли, устранение которых требует проведения работ капитального характера, а также согласовано, что если недостатки кровли не будут устранены силами арендодателя в согласованный сторонами срок, арендатор имеет право своими силами выполнить строительно-монтажные работы по ремонту кровли с последующим зачетом понесенных расходов в счёт арендной платы.

АО "Дикси Юг" направило ООО "Электротехсервис" письмо от 29.12.2015 об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с выявленными недостатками арендованного объекта недвижимости, а затем направило арендодателю требование от 05.02.2016 о принятии помещения по акту приема-передачи. 26.02.2016 истец повторно направил ответчику требование о необходимости принять помещения по акту приема-передачи.

Согласно акту технической экспертизы от 24.04.2015 N 7 кровля обследуемого помещения в одноэтажном здании, расположенном в г. Пскове, пр. Энтузиастов, д. 5а, находится в неудовлетворительном состоянии, многочисленные протечки кровли приводят к коррозии арматуры несущих плит покрытия и стен здания, требуется капитальный ремонт кровли.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Электротехсервис" договорных обязательств, АО "Дикси Юг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу строительно-технической экспертизы.

В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы от 07.12.2016 N 179/1, проведенной на основании определения суда первой инстанции, капитальный ремонт кровли объекта выполнен в период с 27.04.2015 по 26.05.2015, объект имеет протекания кровли, капитальный ремонт кровли объекта выполнен с нарушениями требований действующих строительных норм и правил, возникновение выявленных повреждений кровли и внутренних поверхностей объекта является следствием дефектов, допущенных при капитальном ремонте кровли, в целом возможность протекания кровли объекта имеется, определить возможность использования объекта без ущерба для размещаемого движимого имущества при текущем состоянии кровли нежилого помещения - не представляется возможным.

Согласно дополнительному заключению судебной экспертизы от 07.04.2017 N 23/2017 состояние кровли, установленное экспертным заключением от 07.12.2016 N 179/1, включая дефекты кровли, выявленные при обследовании 01.11.2016, является основной причиной повреждений помещений и способствует развитию условий эксплуатации, не соответствующих требованиям санитарных норм и правил, предъявляемых к предприятиям торговли (в том числе к магазинам розничной торговли), объект является непригодным для использования под магазин розничной торговли продуктовыми и непродуктовыми товарами, с учетом состояния кровли, установленного экспертным заключением от 07.12.016 N 179/1.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждается факт наличия в арендованном имуществе недостатков, делающих его использование невозможным, в связи с чем у арендатора имелись основания для одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 5.3 договора, которое он реализовал, направив посредством почтовой связи арендодателю уведомление от 29.12.2015 об одностороннем отказе от исполнения договора с 29.01.2016 в связи с выявленными нарушениями, а затем направив ответчику требования от 08.02.2016 и повторно от 26.02.2016 о принятии помещения по акту приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды исходя из положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, толкований норм права, приведенных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", и условий договора сделали правильный вывод о том, что у истца имелись основания для отказа от договора в связи с тем, что арендуемое помещение имеет недостатки, за которые отвечает арендодатель, указанные недостатки не позволяют использовать объект аренды по назначению.

Суды на основании пункта 3 статьи 54, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали правильный вывод о том, что требование о расторжении договора направленное истцом ответчику считается доставленным, поскольку поступило через отделение почтовой связи, а обстоятельства, подтверждающие, что оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам, ответчиком не доказаны.

Суды правильно применили положения статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и признали, что договор прекратил своё действие в связи с тем, что арендатор реализовал своё право на односторонний отказ от договора.

Установив, что арендодатель уклоняется от приемки помещения от арендатора после прекращения договора, суды исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно удовлетворили требование истца об обязании ответчика принять помещение.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 30.05.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу N А52-918/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Электротехсервис" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова М.А. Ракчеева