Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 января 2018 г. N Ф07-16817/17 по делу N А66-15094/2016

г. Санкт-Петербург

31 января 2018 г.

Дело N А66-15094/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Афанасьева С.В.,

судей Мирошниченко В.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от администрации города Твери и Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Пиуновой Н.Г. (доверенности от 30.09.2015 и 17.05.2017),

рассмотрев 31.01.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрация города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 14.08.2017 (судья Белов О.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017 (судьи Чередина Н.В., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А66-15094/2016,

установил:

Администрация города Твери, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИНМА", место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Вольного Новгорода, д. 10, ОГРН 1046900033157, ИНН 6901054066 (далее - Общество), о выселении из нежилого помещения (комнаты 10, 11, 11а, 11б, 12-14) площадью 109,5 кв.м (далее - помещение), расположенного на первом этаже нежилого административного здания по адресу: г. Тверь, ул. Вольного Новгорода, д. 10 (далее - здание).

Общество в свою очередь обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилого помещения от 01.08.2006 N 3504 (далее - договор), изложенного в уведомлении от 12.08.2016 N 01/4970-и.

Определениями от 06.03.2017 и 18.04.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тверской области Стамплевский Антон Владимирович, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Вагжанова, д. 7, и Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057 (далее - Департамент).

Решением от 14.08.2017, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017, в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен; с Администрации в пользу Общества взыскано 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе Администрация просит решение от 14.08.2017 и постановление от 14.11.2017 отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на то, что вывод судов о несогласованности подпункта 4.2.11 договора является необоснованным, поскольку во исполнение этой обязанности сторонами заключались соглашения на возмещение затрат за предоставленные услуги от 30.03.2015 N 64, и от 01.01.2016 N 114 (далее - соглашения N 64 и 114) и Общество их частично исполняло. Кроме того, договор, содержащий этот пункт, прошел государственную регистрацию и хранится в регистрационном деле.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тверской области Стамплевский А.В. в отзыве на кассационную жалобу, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 14.08.2017 и постановление от 14.11.2017 оставить без изменения.

В судебном заседании представитель Администрации и Департамента поддержал кассационную жалобу.

Другие участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

В соответствии с договором в редакции дополнительных соглашений от 05.07.2007, 05.11.2009, 06.09.2013, 29.09.2014 и 13.07.2015 к нему, зарегистрированными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление), Департамент (арендодатель) обязался предоставить Обществу (арендатору) во временное владение и пользование под кафе на срок до 30.06.2020 находящееся в собственности муниципального образования г. Тверь помещение, а арендатор - принять его и с 13.07.2015 вносить 48 180 руб. арендной платы в месяц.

По передаточному акту от 01.08.2006 помещение передано арендатору.

В связи с тем, что приказом Департамента от 10.03.2016 N 499/р "О закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления" здание на праве оперативного управления закреплено за Администрацией, к последней в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) перешли права арендодателя по договору.

Администрация, ссылаясь на то, что в нарушение подпункта 4.2.11 договора Общество не перечислило 248 848,45 руб. в возмещение затрат на коммунальные услуги за период с 01.01.2015 по 17.05.2016, подтвержденные актами сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 и с 01.01.2016 по 17.05.2016, 12.08.2016 и 01.09.2016 направила последнему уведомления о прекращении договора N 01/4970-и и 01/5437-и, содержащие требования погасить задолженность, освободить в десятидневный срок помещение и передать его по передаточному акту, а 24.10.2016 - уведомление N 01/6584-и о необходимости освободить помещение в пятидневный срок в связи с прекращением договора.

Общество в ответ 18.08.2016 и 26.10.2016 направило Администрации письма, в которых указало на то, что его задолженность по возмещению затрат на 11.08.2016 составляет 164 500 руб., так как в расчет включены объемы коммунальных ресурсов, потребленные иными пользователями, а также на то, что отказ Администрации от договора не соответствует закону.

Поскольку Общество помещение не освободило, Администрация обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском.

Общество, в свою очередь, ссылаясь на то, что у Администрации отсутствовали основания для одностороннего отказа от договора на основании его подпункта 4.2.11, а также то, что во исполнение соглашений N 64 и 114 оно платежными поручениями от 10.08.2016 N 181, от 22.08.2016 N 187, от 23.08.2016 N 188 и 189, от 30.08.2016 N 190 и 191 и от 31.08.2016 N 198 погасило задолженность по возмещению затрат на содержание здания, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании недействительным одностороннего отказа от договора, оформленного уведомлением от 12.08.2016 N 01/4970-и.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором, договор считается расторгнутым или измененным с момента получения уведомления об отказе от договора.

В обоснование первоначального иска Администрация сослалась на то, что она в соответствии с подпунктом 3.1.6 договора в одностороннем порядке отказалась от договора в связи с нарушения Обществом подпункта 4.2.11 договора, согласно которому:

- арендатор обязан возмещать затраты на содержание здания и прилегающей территории по договорам, заключенным Администрацией со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципального комплекса, путем предоставления скидок при оказании услуги питания работникам Администрации на сумму, эквивалентную сумме произведенных Администрацией затрат;

- порядок возмещения соответствующих затрат определяется по соглашению между арендатором и Администрацией.

Возражая против удовлетворения первоначального иска и обосновывая свои требования по встречному иску, Общество представило суду копию своего экземпляра договора, в котором подпункт 4.2.11 изложен в иной редакции, согласно которой арендатор "обязан заключить договоры на возмещение затрат по содержанию здания и прилегающей территории со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципальных комплексов, в состав которого входят арендуемые помещения, в течение 30-ти дней с момента заключения настоящего договора". Также Общество представило для приобщения к материалам дела соглашения N 64 и 114, по условиям которых оно обязалось возмещать фактически понесенные затраты на коммунальные услуги в период с 01.01.2015 по 30.06.2015 и с 01.01.2016 до 31.12.2016; платежные поручения о возмещении затрат по содержанию помещений за период с мая по сентябрь 2016 г. и оплате коммунальных услуг по акту сверки за 2016 г.; подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 о том, что по состоянию на 01.11.2016 у Общества имеется 377,89 руб. переплаты.

Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что условия подпункта 4.2.11 договора сторонами не согласованы, следовательно, у Администрации отсутствовали основания для одностороннего отказа от договора со ссылкой на неисполнение Обществом обязательств, предусмотренных этим пунктом, в связи с чем первоначальный иск отклонил, а встречный иск удовлетворил.

Суд кассационной инстанции считает, что решение от 14.08.2017 и постановление от 14.11.2017 подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в редакции, действовавшей до 01.01.2017 (далее - Закон N 122-ФЗ), предусмотрено, что:

- государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26);

- необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено Законом N 122-ФЗ, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов (пункт 5 статьи 18).

Государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Поскольку договор с учетом дополнительных соглашений к нему был заключен на срок более 1 года, то он в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, Администрация в обоснование своего требования представила копию договора, прошедшего государственную регистрацию. Управление во исполнение определения суда первой инстанции от 18.04.2017 также представило копии хранящихся в архивном деле Управления договора и дополнений к нему, прошедших государственную регистрацию.

Согласно подпункту 4.2.11 договора, хранящегося в архивном деле Управления, арендатор обязан возмещать затраты на содержание здания и прилегающей территории по договорам, заключенным Администрацией со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципального комплекса, путем предоставления скидок при оказании услуги питания работникам Администрации на сумму, эквивалентную сумме произведенных Администрацией затрат; порядок возмещения соответствующих затрат определяется по соглашению между арендатором и Администрацией.

Представленный же Обществом договор с подпунктом 4.2.11 в иной редакции, подлинник которого судом обозревался в судебном заседании 21.03.2017, не содержал отметки о его государственной регистрации.

Таким образом, действующим между сторонами договором является договор, прошедший государственную регистрацию и содержащий подпункт 4.2.11 в редакции, на которую сослалась Администрация в первоначальном иске.

С учетом изложенного вывод судов первой и апелляционной инстанций о несогласовании сторонами условий подпункта 4.2.11 договора, сделан в результате неправильного применения норм материального права и без учета имеющихся в деле доказательств.

Каких-либо иных оснований для отклонения первоначального иска и удовлетворения встречного иска суды первой и апелляционной инстанции не привели.

Как следует из толкования статей главы 29 "Основания изменения и расторжения договора" ГК РФ, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4); в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5).

Общество, возражая против реализации Администрацией права на односторонний отказ от договора, сослалось на то, что оно в 2015 году частично компенсировало Администрации затраты на содержание здания и прилегающей территории, а после получения уведомления от 12.08.2016 об отказе от договора в период с 10.08.2016 по 31.08.2016 погасило имеющуюся задолженность, однако Администрация, приняв от Общества исполнение, уведомлением от 01.09.2016 N 01/5437-и повторно заявила о прекращении договора с 15.09.2016 со ссылкой на неисполнение арендатором его подпункта 4.2.11.

Судами первой и апелляционной инстанций данные доводы Общества не проверялись, представленные им доказательства в порядке статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не исследовались, соответствие действий Администрации по одностороннему отказу от договора требованиям пунктов 4 и 5 статьи 450.1 ГК РФ не устанавливалось.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты, вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, в соответствии со статьей 71 АПК РФ установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в их совокупности и взаимосвязи; при принятии решения по делу распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 14.08.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017 по делу N А66-15094/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

В.В. Мирошниченко Г.М. Рудницкий