Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 января 2018 г. N Ф07-16046/17 по делу N А56-44467/2016

г. Санкт-Петербург

31 января 2018 г.

Дело N А56-44467/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Преснецовой Т.Г.,

судей Сергеевой И.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от акционерного общества "Издательство "Политехника" Владимировой Н.О. (доверенность от 29.12.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 28.12.2017 N 122558-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2018 N 25),

рассмотрев 31.01.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А56-44467/2016,

установил:

Акционерное общество "Издательство "Политехника", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Инженерная ул., д. 6, лит. А, пом. 15-Н, ОГРН 1037867008046, ИНН 7841005063 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1 - 3, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 15-Н площадью 412,8 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001187:20, расположенного по адресу: 191011, Санкт-Петербург, Инженерная ул., д. 6, лит. А, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества; об определении условий договора купли-продажи путем изложения пунктов 2.1, 3.3 и приложения N 1 к договору в следующей редакции: "2.1. Цена продажи объекта составляет 30 100 000 руб., НДС не облагается"; "3.3. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения договора объект находится во владении и пользовании покупателя и не нуждается в передаче от продавца к покупателю. Сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, а также передаваемые покупателю документы об объекте являются достаточными". Кроме того, истец просил изменить график платежей, являющийся приложением N 1 к договору, и установить даты ежеквартальных платежей с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд).

Решением от 09.06.2017 суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества; определил условия договора купли-продажи объекта, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 30 100 000 руб., НДС не облагается"; в удовлетворении остальной части иска отказал.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и в дело направить на новое рассмотрение.

По мнению ГУИОН, в нарушении требований действующего законодательства суды не установили недостоверности величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете ГУИОН и не оспоренной надлежащим образом; заключение эксперта, на котором основаны выводы судов, является ненадлежащим доказательством, поскольку содержит ошибочный вывод о состоянии объекта оценки, противоречит иным представленным в дело доказательствам и не соответствует требованиям действующего законодательства; при проведении расчетов эксперт необоснованно использовал устаревшую ценовую информацию по одному из объектов-аналогов, в то время как ему были известны сведения на дату, более близкую к дате оценки, что привело к занижению итоговой стоимости; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении.

В судебном заседании представитель ГУИОН поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения. Представитель Комитета поддержал позицию ГУИОН.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 27.05.2008 N 03-А080880 аренды нежилого помещения 15-Н площадью 412,8 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001187:20, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Инженерная ул., д. 6, лит. А, для использования под офис.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 11.11.2008.

Общество 18.01.2016 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

ГУИОН на основании задания Комитета подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 21.04.2016 N 31-8-0110 (027к)-2016 по состоянию на 18.01.2016 (далее - отчет ГУИОН), согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере 45 100 000 руб.

Комитет издал распоряжение от 13.05.2016 N 1374-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Инженерная ул., д. 6, лит. А, пом. 15-Н" (далее - Распоряжение N 1374-рз), в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 распоряжения); цена продажи установлена в размере 45 100 000 руб., определенной в отчете ГУИОН (пункт 1.1.2 распоряжения); форма оплаты платежа - в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки - 20 кварталов (пункт 1.1.3 распоряжения).

Фонд направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 45 100 000 руб., который был получен Обществом 26.05.2016.

Общество, посчитав указанную цену завышенной и не соответствующей рыночной стоимости выкупаемого помещения, обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Городской консультационный центр", которое подготовило отчет от 27.05.2016 N 8-1/2016, в котором рыночная стоимость объекта определена в размере 24 700 000 руб.

В связи с этим Общество 08.06.2016 направило в Фонд и Комитет подписанный им договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену продажи объекта - 24 700 000 руб., а также изложить пункт 3.3 договора в следующей редакции: "Стороны принимают к сведению, что на момент заключения договора объект находится во владении и пользовании покупателя и не нуждается в передаче от продавца к покупателю. Сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, а также передаваемые покупателю документы об объекте являются достаточными".

Письмом от 15.06.2016 N 1941/30 Фонд сообщил Обществу о том, что изменение цены объекта не входит в его компетенцию.

Общество, ссылаясь на возникшие между ним и Комитетом разногласия относительно цены выкупаемого имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением от 30.08.2016 удовлетворил ходатайство истца и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости спорного объекта нежилого фонда для целей заключения договора купли-продажи, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Леонтьевой Л.Ю.

Согласно заключению этого эксперта от 08.12.2016 N 16-128-Т-А56-44467/2016 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 18.01.2016 составляет 30 359 000 руб.

Определением суда от 14.02.2017 было удовлетворено ходатайство ГУИОН и назначена повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту открытого акционерного общества "Региональное управление оценки" Васильченко А.В.

Согласно заключению данного эксперта от 28.03.2017 N 14/02/17-1 стоимость помещения по состоянию на 18.01.2016 составляет 30 100 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения от 28.03.2017 N 14/02/17-1 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании этого заключения в размере 30 100 000 руб.

При этом суд отказал в удовлетворении требования истца об изменении графика платежей, являющегося приложением N 1 к договору, путем установления даты поквартальных платежей с момента вступления решения суда в законную силу со ссылкой на то, что на дату объявления решения дата его вступления в законную силу не может быть достоверно установлена. Кроме того суд признал необоснованным и требование Общества об изложении пункта 3.3 договора в редакции, исключающей условие о том, что претензии по техническому состоянию объекта у сторон отсутствуют, поскольку указанное условие не противоречит каким-либо императивным нормам права и согласование его содержания является правом сторон.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.

Из содержания кассационной жалобы следует, что ГУИОН не обжалует судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных требований, в связи с чем законность и обоснованность выводов судов в указанной части в кассационном порядке не проверяются.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условий договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

Суд первой инстанции, приняв во внимание, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, правильно применил положения статей 83, 86 АПК РФ и статьи 13 Закона N 135-ФЗ и назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки, проведение которой поручил эксперту Леонтьевой Л.Ю.

Поскольку у ГУИОН возникли возражения относительно достоверности экспертного заключения от 08.12.2016 N 16-128-Т-А56-44467/2016, подготовленного указанным экспертом, суд первой инстанции на основании статьи 87 АПК РФ правомерно назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Васильченко А.В.

Оценив экспертное заключение от 28.03.2017 N 14/02/17-1 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения в размере 30 100 000 руб. по состоянию на 18.01.2016. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, поскольку в нем содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценку на дату подачи Обществом заявки, судами первой и апелляционной инстанций не установлены.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта Васильченко А.В. и методологических дефектов и противоречий в экспертном заключении суды правомерно не установили предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству ГУИОН повторной экспертизы.

Суды согласились с приведенным экспертом расчетом стоимости объекта с учетом его технического состояния и приняли во внимание, что состояние помещения, с учетом которого был подготовлен отчет ГУИОН, отражено в актах осмотра от 27.01.2016. В отчете в разделе "Факторы и характеристики объекта оценки, оказывающие влияние на стоимость" в графе "Данные об износе и устареваниях" указано, что состояние объекта можно охарактеризовать как удовлетворительное. В таблице 7.2 описаны дефекты объекта; состояние пола, потолка, стен, оконных заполнений, санитарно-технического оборудования и отопительных приборов указано как удовлетворительное.

Согласно справке ГУИОН от 15.07.2015 здание по адресу: Санкт-Петербург, Инженерная ул., д. 6, лит. А, 1870 года постройки, находится без капитального ремонта и имеет процент износа 35%.

Суды посчитали, что факт передачи в 2008 году помещения в аренду Обществу в нормальном состоянии, не свидетельствует о том, что указанное состояние сохранилось и к моменту проведения оценки, тем более что оно фактически не выбывало из владения истца с 14.02.1995, находясь в его пользовании на основании ранее заключенного договора аренды.

В материалах дела не представлены доказательств того, что изменение состояния помещения связано с виновными неправомерными действиями арендатора либо с тем, что Общество не поддерживало объект в нормальном состоянии или намерено его ухудшало.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу об определении продажной цены объекта в размере 30 100 000 руб. в соответствии с заключением эксперта от 28.03.2017 N 14/02/17-1.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для иной оценки изложенных обстоятельств.

Приведенные подателем жалобы доводы о том, что заключение от 28.03.2017 N 14/02/17-1 не подтверждает действительную рыночную стоимость спорного помещения и расчеты сделаны экспертом на основании неверно определенного состояния объекта оценки и с применением устаревшей ценовой информации по одному из объектов-аналогов, являются несостоятельными, поскольку они не свидетельствуют о допущенных при оценке рыночной стоимости помещения таких нарушениях законодательства об оценочной деятельности, которые лишали бы его заключение доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждающие наличие существенных нарушений при его составлении, которые могли бы повлиять на выводы эксперта. Экспертное заключение мотивировано, отражает все перечисленные в статье 86 АПК РФ сведения, влияющие на выводы.

Более того, доводы ГУИОН со ссылкой на имеющиеся у него замечания к экспертному заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем, что фактически заявитель не оспаривает обстоятельства, установленные судами, его доводы сводятся к выражению несогласия с заключением эксперта от 28.03.2017 N 14/02/17-1. Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Ссылка заявителя на судебную практику по другим делам (N А56-96109/2015 и А56-41347/2014) не может быть принята во внимание кассационным судом, так как преюдициального значения для настоящего дела, установленные в рамках других дел обстоятельства не имеют, судебные акты приняты судами по конкретным делам, а в каждом конкретном случае суды устанавливают фактические обстоятельства с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 по делу N А56-44467/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

И.В. Сергеева Е.В. Чуватина