Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 февраля 2018 г. N Ф07-14304/17 по делу N А56-84077/2016

г. Санкт-Петербург

01 февраля 2018 г.

Дело N А56-84077/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Сапоткиной Т.И.,

судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 28.12.2017), от акционерного общества "Торговый Двор" Рыбинцевой О.В. (доверенность от 12.01.2017) и Илларионовой Е.В. (доверенность от 07.02.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 (судьи Желтянников В.И., Горбик В.М., Жиляева Е.В.) по делу N А56-84077/2016,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Торговый Двор" (далее - общество), о взыскании арендной платы в размере 13 391 582,58 руб. и пени за просрочку платежа в размере 4 644 283,9 руб.

Определением суда от 16.02.2017 принято к производству встречное исковое заявление общества к комитету о признании односторонних сделок, выраженных в уведомлениях об изменении арендной платы от 27.04.2016 N 44138-25/16, от 12.07.2016 N 75904-25/16 и от 15.08.2016 N 89392-25 недействительными.

Решением суда от 26.04.2017 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Постановлением апелляционного суда от 17.08.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Податель жалобы ссылается на то, что после возведения результата инвестирования и ввода объекта в эксплуатацию размер арендной платы за пользование земельным участком не может определяться исходя из размера платы за заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, установленных на период строительства; согласно пунктам 2.7 и 2.8 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановление N 1379) размер арендной платы за пользование земельным участком с даты разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию подлежит определению на основании данных, указанных в ведомости инвентаризации земельного участка; в связи с предоставлением ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному назначению по состоянию на 24.07.2014 комитетом направлено уведомление от 12.07.2016 об установлении размера арендной платы за период с 24.07.2014 по 30.11.2015; ведомостью инвентаризации по состоянию на 18.05.2016 установлено изменение целей использования участка, в связи с изменением функционального использования участка комитет направил обществу уведомление от 15.08.2016 об установлении арендной платы с 18.05.2016.

Податель жалобы ссылается на пункт 6.2.16 договора и пункт 4.7 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2011 N 2, а также указывает, что факт изменения функционального использования участка обществом не оспаривается, считает ошибочными выводы судов о том, что арендная плата подлежит исчислению в спорный период по коду 10.1, полагает, что суды необоснованно признали уведомления комитета об изменении арендной платы недействительными, указывает, что уведомления от 27.04.2016 и от 12.07.2016 не устанавливают повторно арендную плату за один и тот же период, а по существу являются одним и тем же уведомлением, направленным обществу по двум адресам.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2004 N 1420 "О проектировании и строительстве многофункционального спортивно-развлекательного и торгового комплекса со встроенной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, участок 1 (северо-западнее пересечения с Дунайским пр.), (северо-западнее пересечения Московского шоссе и Дунайского пр.)" заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.11.2007 N 00/ЗК-04092 (12), согласно которому обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 78:14:7686:10 для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального спортивно-развлекательного торгового комплекса со встроенной автостоянкой.

Договор действует в редакции дополнительных соглашений от 10.11.2009 N 1, от 29.11.2011 N 2, от 14.01.2013 N 3.

Срок договора установлен до 31.05.2015.

Суды установили, что по истечению срока его действия договор возобновился на неопределенный срок.

Порядок и условия внесения арендной платы установлены пунктами 4.6 - 4.12 договора в редакции дополнительного соглашения N 2.

Договором предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке (пункт 4.9 договора).

Пунктом 4.7 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 установлено, что арендная плата составляет в квартал 339 063, 52 руб. При этом с даты изменения функционального использования либо площади функционального использования земельного участка расчёт ставки арендной платы за 1 кв. м в год определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка.

Согласно составленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) ведомости инвентаризации земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007686:10 по функциональному использованию территории по состоянию на 24.07.2014 функциональное использование земельного участка соответствует кодам 3.1, 2.2, 3.2, 14.1, 11.4, 1.5 (торговля, спорт, физическая культура, складская деятельность, рекламная деятельность, общедоступные бесплатные гостевые автостоянки, садово-парковое хозяйство).

Комитет направил обществу уведомление от 27.04.2016 N 44138-25/16 об изменении арендной платы за земельный участок и уведомление от 12.07.2016 N 75904-25/16 об изменении арендной платы за земельный участок за период с 24.07.2014 по 30.11.2015, согласно которым величина годовой арендной платы установлена в размере 6 821 212,92 руб., арендная плата в квартал - 1 705 303,23 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1); на период с 01.12.2015 величина годовой арендной платы установлена в размере 7 920 112 руб., арендная плата в квартал - 1 980 028 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1).

Согласно ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной ГУИОН по состоянию на 18.05.2016, функциональное использование земельного участка изменилось.

Комитет направил обществу уведомление от 15.08.2016 N 89392-25/16 об изменении арендной платы за земельный участок, согласно которому величина квартальной арендной платы с 18.05.2016 установлена в размере 3 878 635,93 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы, комитет направил обществу претензию, а впоследствии обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 24.07.2014 по 30.06.2016 в размере 13 391 582,58 руб. и пеней за ненадлежащее исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 11.07.2014 по 09.06.2016 в размере 4 644 283,90 руб.

Общество, считая направленные комитетом уведомления об изменении арендной платы не соответствующими требованиям закона и нарушающими его права, обратилось с встречным иском о признании уведомлений недействительными.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что инвестиционные условия обществом исполнены, сроки строительства истекли, подлежащие строительству объекты недвижимости построены и введены в эксплуатацию, и сочли, что в соответствии с пунктом 3.1.1 постановления N 1379, арендная плата за земельный участок должна рассчитываться по коду 10.1 без применения понижающего коэффициента Кс.

Суды посчитали, что изменение арендной платы произведено комитетом произвольно, а односторонние сделки по изменению арендной платы по договору, выраженные в уведомлениях об изменении арендной платы от 27.04.2016 N 44138-25/16, от 12.07.2016 N 75904-25/16, от 15.08.2016 N 89392-25 являются недействительными.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, поскольку сделанные судами выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Постановлением N 1379 утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы согласно приложению N 1 (далее - Положение).

Как следует из пункта 2.3 приложения N 1, Кф - коэффициент функционального использования территории, определяется в соответствии с приложением 4 к настоящему Положению для установленных настоящим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений. При использовании земельного участка по двум и более функциям прилегающая к зданиям, строениям и сооружениям территория (территория совместного использования), используемая для нескольких функций (проходы, проезды, подъездные пути, рекреационные зоны), иная, не относящаяся к определенной функции территория, распределяется пропорционально площадям (частям) участков, используемым под различные функции. Исключение составляют автомобильные стоянки (коды 11.4, 11.5, 11.6) и садово-парковое хозяйство (код 1.5), площадь которых не распределяется пропорционально иным функциям и не учитывается при пропорциональном распределении площади совместного использования.

В соответствии с пунктом 2.7 приложения N 1 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляет игорный бизнес. При использовании земельных участков под игорный бизнес применяется соответствующий коэффициент. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения.

Пунктом 2.8 приложения N 1 предусмотрено, что иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства ГУИОН, а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется, в частности при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка).

Пунктом 3.1 приложения N 1 предусмотрены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов.

В соответствии с пунктом 3.1.2 приложения N 1 с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

В случае наличия на участке иной деятельности арендная плата определяется в соответствии с функциональным использованием территории (пункт 3.1.6).

Суды, сделав вывод о том, что в соответствии с пунктом 3.1.1 постановления N 1379 арендная плата за земельный участок должна рассчитываться по коду 10.1, не дали оценку доводам комитета о том, что с момента ввода объектов в эксплуатацию, функциональное использование земельного участка изменилось, и с указанного момента арендная плата рассчитана комитетом в соответствии с ведомостями функционального использования земельного участка, составленными ГУИОН.

Кроме того, суды не дали оценку доводу комитета о том, что уведомления от 27.04.2016 и от 12.07.2016 устанавливают одинаковый размер арендной платы за один и тот же период, по существу являются дубликатами, направленными по двум адресам общества в разное время.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что расчёт арендной платы в заявленный в иске период должен осуществляться с применением кода 10.1 не соответствует установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора и с учётом доводов участвующих в деле лиц дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

Руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 по делу N А56-84077/2016 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий