Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 февраля 2018 г. N Ф07-16371/17 по делу N А56-89855/2016

г. Санкт-Петербург

07 февраля 2018 г.

Дело N А56-89855/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 5 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 7 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Сапоткиной Т.И.,

судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кутузова И.В. (доверенность от 28.12.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Легенда Прима" Кузьминой А.А. и Овчинникова Г.А. (доверенность от 02.10.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2017 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-89855/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Легенда Прима", место нахождения: 194356, Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, ОГРН 1037804000475, ИНН 7802127149 (далее - ООО "Легенда Прима", общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), о признании незаконным выраженного в уведомлении от 05.10.2016 N 109362-32 отказа в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого нежилого помещения 25Н с кадастровым номером 78:36:0005517:8372, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А; об обязании заключить с обществом договор купли-продажи указанного нежилого помещения на условиях типовой формы договора купли-продажи, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 03.08.2006 N 233-р по цене 31 900 000 руб. с рассрочкой на 20 кварталов (с учётом уточнения требований).

Решением суда от 12.07.2017 требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 11.10.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Податель жалобы указывает, что судом применены положения части четвертой статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о понуждении к заключению договора, которые не подлежат применению в данной ситуации, поскольку при наличии мотивированного отказа комитета до его признания незаконным, в действиях комитета отсутствовали признаки уклонения от заключения договора с обществом.

Кроме того, податель жалобы считает, что выводы судов о невозможности трактовки части восьмой статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), как нормы, ограничивающей право заинтересованного лица обратиться с иском об обязании заключить договор в случае неполучения ответа уполномоченного органа на такое предложение, противоречат положениям части третьей статьи 9 Закона N 159-ФЗ во взаимосвязи со статьей 445 ГК РФ.

По мнению подателя жалобы, суд, удовлетворяя требование общества об обязании заключить договор купли-продажи и применяя статью 446 ГК РФ, основывался на недостоверном доказательстве - заключении эксперта от 02.06.2017 N 106/СЭ/2017 о величине рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 06.09.2016 в размере 31 900 000 руб.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Общество указывает, что доводы комитета об избрании обществом ненадлежащего способа защиты права несостоятельны, поскольку направлены исключительно на затягивание процесса выкупа арендуемого помещения, право на который гарантировано истцу федеральным законом и которое общество пытается реализовать с мая 2015 г., уплачивая при этом арендную плату по договору аренды подлежащего выкупу помещения.

Кроме того общество ссылается на то, что судами первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что заключение эксперта от 02.06.2017 N 106/СЭ/2017 является надлежащим доказательством по делу.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 22.10.2004 N 02-А004354 аренды части нежилого помещения 1Н с кадастровым номером 78:5517:0:8:9, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А, а именно: 1 этаж - часть 7, части 7, 11-16 площадью 1 067 кв. м и МОП 1Н (6, часть 7) площадью 43,8 кв. м; 2 этаж - части 17-25, 30-34 площадью 468,6 кв. м.

Договор действует в редакции дополнительных соглашений.

Письмом от 22.12.2014 общество обратилось в комитет как к представителю собственника помещения с просьбой согласовать перепланировку и разделение помещения 1Н на отдельные самостоятельные помещения в целях формирования арендуемых обществом частей помещения в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота для последующего выкупа обществом.

Письмом от 21.01.2015 N 226 комитет согласовал обществу проведение перепланировки арендуемого обществом помещения в целях образования самостоятельного объекта недвижимости. На основании согласованного в установленном порядке проекта осуществлена перепланировка помещения, в результате которой образован самостоятельный объект недвижимости - помещение 25Н.

Сведения о вновь образованном объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости 24.04.2015 с присвоением помещению 25Н кадастрового номера 78:36:0005517:8372.

Как следует из справки Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) от 16.05.2016, подтверждается идентичность вновь образованного помещения 25Н и частей помещения 1Н, арендованных обществом по упомянутому договору.

Начиная с 14.05.2015, общество семь раз обращалось в комитет с заявлениями, в которых просило осуществить действия, направленные на реализацию права общества на выкуп арендуемого объекта, просило зарегистрировать право собственности Санкт-Петербурга на вновь образованный объект недвижимости - помещение 25Н и внести соответствующие изменения в договор аренды.

Согласно письму ГУИОН от 16.05.2016 N 6200003535 по состоянию на 24.09.2004 в составе строения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А, учтено нежилое помещение 1Н площадью 1 066,1 кв. м, расположенное на 1 и 2 этажах; при проведении текущей инвентаризации 27.12.2005 зафиксирована перепланировка; площадь помещения 1Н изменилась и составила 1 067 кв. м; в январе 2016 г., по принципу обособленности и изолированности, на площади ранее учтённого помещения 1Н площадью 1 067 кв. м сформированы помещения: 1Н площадью 389,8 кв. м, 25Н площадью 512,4 кв. м, 26Н площадью 58,3 кв. м, 27Н площадью 83,5 кв. м; совокупная площадь помещений по отношению к ранее учтённому помещению 1Н изменилась и составила 1 044 кв. м; площадь изменилась за счет перепланировки, выполненной на основании проекта, согласованного актом межведомственной комиссии Выборгского района Санкт-Петербурга от 02.11.2015 N 329; совокупные наружные границы вновь сформированных помещений не изменились; часть помещения 1Н (часть 7, часть 7, 11, 12, 13, 14, 15, 16) и МОП 1Н (6, часть 7), расположенная на 1 этаже, и часть помещения 1Н (17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 30, 31, 32, 33), расположенная на 2 этаже (согласно договору аренды от 22.10.2004 N 02-А004354) соответствует частям 1-6, 21, 22 помещения 25Н, расположенным на 1 этаже, и частям 7-20 помещения 25Н, расположенным на 2 этаже (согласно плану помещения от января 2016 г.).

Общество обратилось в комитет с заявлением от 06.09.2016 N 108526-36/16 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого помещения 25Н в собственность в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

Уведомлением от 05.10.2016 N 109362-32 комитет сообщил обществу об отсутствии у него преимущественного права на приобретение спорного объекта ввиду того, что государственная собственность Санкт-Петербурга не зарегистрирована на вновь образованное помещение 25Н, а также ввиду незаключения дополнительного соглашения к договору аренды, фиксирующего изменение основных условий договора.

Согласно отчёту от 30.09.2016 N 514-Н-16 об оценке рыночной стоимости помещения 25Н, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "КИТ Оценка", рыночная стоимость помещения по состоянию на 30.09.2016 составила 25 300 000 руб.

Общество направило в комитет заявление с предложением заключить договор купли-продажи спорного помещения по цене, определенной в отчёте об оценке от 30.09.2016 N 514-Н-16, приложив договор купли-продажи.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.10.2016 N 78/001/017/2016-99 нежилое помещение 1Н площадью 1067 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005517:5199, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А, принадлежит на праве собственности Санкт-Петербургу, право зарегистрировано 26.01.2005 за номером 78-01-322/2004-138.1; общество является арендатором части данного объекта общей площадью 532,9 кв. м: на первом этаже помещения площадью 65,2 кв. м, на втором этаже - 467,7 кв. м, на основании договора аренды от 22.10.2004 N 02-А004354 в редакции дополнительного соглашения.

Ссылаясь на незаконный отказ комитета в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого помещения, а также на неполучение в установленный срок извещения об акцепте либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества. Согласно заключению эксперта от 05.06.2017 N 106/СЭ/2017 рыночная стоимость помещения 25Н по состоянию на 06.09.2016 составила 31 900 000 руб.

Суд первой инстанции применил статьи 3, 4, 9 Закона N 159-ФЗ, с учётом разъяснений, приведенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что отказ комитета в реализации обществом преимущественного права приобретения спорного помещения в собственность из-за отсутствия регистрации государственной собственности Санкт-Петербурга на вновь образованное помещение 25Н и отказа комитета в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, фиксирующего изменение основных условий договора, является незаконным, поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе, спорное помещение 25Н сформировано как самостоятельный объект недвижимости, ему присвоен кадастровый номер 78:36:0005517:8372, при этом указанное помещение образовано в результате перепланировки, согласованной комитетом, что подтверждается письмом ГУИОН от 16.05.2016 N 6200003535.

Суд отклонил довод комитета о невозможности выкупа помещения в связи с наложением ограничений (обременений) прав в виде запрета совершать сделки с имуществом на основании постановлений судебного пристава-исполнителя, вынесенных по материалам исполнительного производства от 16.12.2015 и от 05.05.2015 N 8258/15/78022-ИП. При этом суд исходил из того, что по сообщению Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств от 15.11.2016 наложенный запрет адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А, помещение 1Н, касается исключительно права аренды закрытым акционерным обществом "Дети" иной части помещения 1Н, чем арендуемое заявителем по настоящему делу помещение. Суд пришёл к выводу о том, что препятствий для регистрации права собственности на вновь образованное в результате перепланировки помещение 25Н, а также для внесения изменений в договор аренды с ООО "Легенда Прима" не имеется.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды на основании установленных обстоятельств сделали правильный вывод о том, что общество имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, поскольку соответствует критериям, предусмотренным названным законом, арендуемое помещение на момент обращения общества с заявлением о выкупе сформировано как самостоятельный объект недвижимости, поставлено на кадастровый учёт, ограничения на совершение сделок, наложенные судебным приставом-исполнителем, не касаются арендуемого обществом помещения, и правомерно сочли, что комитет незаконно отказал обществу в реализации права на выкуп предмета аренды.

Установив, что общество неоднократно обращалось в комитет с заявлениями о приобретении арендуемого помещения в собственность, комитет необоснованно длительное время уклонялся от заключения договора, в связи с чем общество направило комитету проект договора купли-продажи помещения 25Н, суды, правильно применив положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняли решение о заключении договора купли-продажи помещения 25Н на условиях типовой формы договора, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 03.08.2006 N 233-р, по цене, установленной на основании отчёта об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного на основании определения суда о проведении экспертизы, с рассрочкой оплаты.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 по делу N А56-89855/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий