Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 февраля 2018 г. N Ф07-16354/17 по делу N А56-30491/2017

г. Санкт-Петербург

07 февраля 2018 г.

Дело N А56-30491/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от администрации муниципального образования "Кировск" Кировского муниципального района Ленинградской области Александровой Н.И. (доверенность от 10.01.2018), от общества с ограниченной ответственностью "Стрэл" Корченюка В.А. (доверенность от 15.05.2017),

рассмотрев 31.01.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стрэл" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.08.2017 (судья Заварзина М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-30491/2017,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 187342, Ленинградская обл., г. Кировск, Новая ул., д. 1, ОГРН 1024701335515, ИНН 4706000923 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Стрэл", место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 266, лит. В, оф. 2.10, ОГРН 1147847338430, ИНН 7810942789 (далее - Общество), о расторжении договора от 08.12.2014 N 2560-з аренды земельного участка N 61 площадью 14 101 кв. м с кадастровым номером 47:16:0101002:192, расположенного в северной части г. Кировска Ленинградской области, взыскании 14 979 917 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.10.2015 по 13.03.2017, 4 928 013 коп. 90 коп. пеней за период с 19.06.2015 по 13.03.2017, а также неустойки за каждый день просрочки, начисленных на сумму задолженности, по день фактического исполнения обязательства.

Определением от 09.06.2017 к производству суда принято встречное исковое заявление Общества о признании недействительным договора от 08.12.2014 N 2560-з, применении последствий его недействительности и взыскании 9 400 217 руб. 71 коп., включающих в себя уплаченный в ходе участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка задаток и внесенную в период его действия арендную плату.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Кировск" Кировского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 187340, Ленинградская обл., г. Кировск, Новая ул., д. 1, ОГРН 1054700325855, ИНН 4706023857 (далее - Администрация).

Решением от 11.08.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.11.2017, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, обжалуемые судебные акты вынесены в отсутствие лица, участвующего в деле, - ООО "ДСК ИНВЕСТ", не извещенного о времени и месте судебного разбирательства; его последующее исключение из числа названных лиц произведено с нарушением норм процессуального права.

Податель жалобы указывает, что земельный участок так и не был передан ему в аренду, поскольку из системного анализа положений договора от 08.12.2014 N 2560-з следует, что арендованное имущество должно передаваться по акту приема-передачи, наличие которого является неотъемлемой частью такого договора; суды не приняли во внимание то обстоятельство, что при заключении договора Комитет не передал Обществу документы, без которых использование участка было объективно невозможно, а именно проект планировки и межевания территории северной части г. Кировска Ленинградской обл., утвержденный постановлением Администрации от 19.07.2013 N 509 (далее - Проект планировки и межевания), и градостроительный план N RU 47509101-019, утвержденный распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области.

По мнению подателя жалобы, суды не учли, что на стадии архитектурно-строительного проектирования было выявлено множество несоответствий условий договора аренды градостроительным требованиям, установленным в Проекте планировки и межевания, градостроительном плане, а также Правилах землепользования и застройки, утвержденных решением совета депутатов муниципального образования "Кировск" Кировского муниципального района Ленинградской области от 29.12.2014 N 70 (далее - Правила землепользования и застройки); суды обеих инстанций неправомерно отклонили ходатайство ответчика о проведении градостроительной экспертизы в целях установления наличия или отсутствия препятствий для использования арендуемого земельного участка по назначения - для строительства комплекса жилых многоэтажных многоквартирных домов.

Податель жалобы также считает, что вывод судов о подготовке ответчиком проектной документации по строительству названного комплекса с нарушением требований упомянутого договора не соответствует установленным в рамках настоящего дела обстоятельствам и имеющимся в материалах доказательствам; в связи с тем, что осуществление строительства комплекса домов невозможно без внесения изменений в градостроительную документацию, арендатор фактически не мог пользоваться участком в заявленный в иске период, а значит, у судов отсутствовали основания для взыскания с него арендной платы.

По мнению подателя жалобы, вопреки выводам судов договор заключен с нарушением порядка предоставления земельных участков в аренду для строительства и под влиянием существенного заблуждения, ввиду чего ничтожен; Комитет умолчал об обстоятельствах, о которых должен был в обязательном порядке сообщить ответчику, в частности о параметрах разрешенного и возможного строительства; суды не учли, что договор не был согласован с Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом.

В отзывах на кассационную жалобу Администрация и Комитет просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Администрации - в отзыве на нее.

Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола по подведению итогов аукциона от 27.11.2014 N 2 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 08.12.2014 заключили сроком на 4 года 11 месяцев договор N 2560-з аренды земельного участка N 61 площадью 15 101 кв. м с кадастровым номером 47:16:0101002:192, расположенного в северной части г. Кировска Ленинградской обл., для размещение многоквартирных многоэтажных жилых домов со встроенными и (или) встроено-пристроенными помещениями коммерческого и социального назначения на первом этаже.

Договор 31.12.2014 зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 2.3 договора стороны согласовали, что он одновременно является актом приема- передачи указанного земельного участка.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены разделом 3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 10 927 000 руб.

Указанная арендная плата вносится арендатором равными долями (по 910 583 руб. 33 коп. ежемесячно) не позднее 20-го числа текущего месяца путем перечисления на счет Комитета.

Этим же пунктом предусмотрено, что уплаченные Обществом в качестве задатка в ходе участия в торгах по продаже права на заключение настоящего договора 3 427 000 руб. засчитываются в счет арендной платы за период с 08.12.2014 по 31.03.2015, а оставшиеся 9717 руб. 73 коп. подлежат внесению в срок до 20.03.2015.

За несвоевременное внесение арендных платежей пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 6.3.2 договора предусмотрено право арендодателя в судебном порядке расторгнуть договор, в том числе в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Невыполнение Обществом обязательства по внесению арендных платежей и пеней за период с 19.06.2015 по 13.03.2017, требование о выплате которых было изложено Комитетом в претензии от 10.03.2017 N 39-873/17, направленной в адрес Общества, послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Общество со ссылкой на недействительность договора обратилось со встречным иском, в котором также просило обязать Комитет возвратить уплаченные по нему 9 400 217 руб. 71 коп.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии правовых оснований для взыскания арендной платы, пеней и расторжении договора, посчитав недоказанным факт невозможности строительства многоквартирного дома на арендованном участке.

Суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015 (далее - ЗК РФ), продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение). Пунктом 30 названной статьи Кодекса предусматривалось, что не допускается заключение договора по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет".

Суды, исследовав представленные в материалы дела документы, установили, что договор от 08.12.2014 N 2560-з заключен по результатам аукциона открытого по составу участников, состоявшегося 27.11.2014, что подтверждается протоколом N 2, в котором содержатся как параметры разрешенного строительства, так и технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. При этом с учетом того, что жилая площадь предполагаемого к строительству комплекса являлась ориентировочной, суды обоснованно указали, что Общество не представило доказательств невозможности строительства на арендуемом участке 9-12-16 этажного жилого комплекса на 222 квартиры. Параметры разрешенного строительства, в том числе максимальное значение коэффициента застройки участка и коэффициента плотности застройки, указанные в протоколе, соответствуют как Проекту планировки и межевания, так и Правилам землепользования и застройки.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом условия, согласованного сторонами в пункте 2.3 договора, отсутствие акта приема-передачи земельного участка правомерно не принято судами в качестве основания для освобождения Общества от внесения арендной платы.

При этом ссылка подателя жалобы на то, что Комитет не предоставил Обществу относящиеся к земельному участку документы, подлежит отклонению, поскольку условиями договора на арендодателя не возложена обязанность по передачи арендатору градостроительного плана земельного участка, а Проект планировки и межевания таким документом не является.

Учтя не внесение Обществом арендной платы более двух раз подряд, что ответчиком не оспаривалось, суды правомерно удовлетворили требование о расторжении договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ.

Доводы подателя жалобы о недействительности договора аренды по основаниям, предусмотренным статьями 178 и 179 ГК РФ, проверены судами и обоснованно отклонены. В кассационной жалобе Общество также не указывает предусмотренных пунктом 2 статьи 178 ГК РФ и пунктом 2 статьи 179 ГК РФ условий, позволяющих считать, что оспариваемый договор заключен под влиянием существенного заблуждения или обмана. Как правильно указано судами, Общество имело возможность ознакомиться с Проектом планировки и межевания до проведения торгов.

Довод подателя жалобы о том, что суды неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях определения возможности строительства на арендуемом участке, подлежит отклонению, поскольку, как правильно указано судом первой инстанции, для разрешения поставленных Обществом вопросов специальных познаний, отличных от юридических не требовалось.

Иные доводы подателя кассационной жалобы не опровергают правильности выводов судов и не могут служить основанием для отмены принятых по делу судебных актов.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные ими выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.08.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 по делу N А56-30491/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стрэл" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий