Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 февраля 2018 г. N Ф07-14640/17 по делу N А05-1017/2017

г. Санкт-Петербург

07 февраля 2018 г.

Дело N А05-1017/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Преснецовой Т.Г.,

судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Риверсайд" Рукомойникова В.Е. (доверенность от 01.12.2016 сроком на 3 года),

рассмотрев 31.01.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.06.2017 (судья Филипьева А.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А05-1017/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Риверсайд", место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 14, оф. 609, ОГРН 1152901001153, ИНН 2901255400 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, предъявленном в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными действий администрации муниципального образования "Северодвинск", место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137 (далее - Администрация), связанных с выставлением и направлением расчета арендной платы на 2016 год, основанного на пункте 13.2 постановления Правительства Архангельской области от 15.12.2015 N 190-пп.

В порядке статьи 49 АПК РФ Общество изменило заявленные требования и просило в порядке искового производства признать незаконным метод расчета арендной платы по договору аренды от 05.05.2015 N 12 671 000 на основании пункта 13.2 постановления Правительства Архангельской области от 15.12.2015 N 190-пп в связи с неправомерностью его применения к правоотношениям, возникшим до даты вступления его силу (как указано в просительной части заявления - л.д. 30 тома 2).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены правительство Архангельской области, место нахождения: 163004, г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49 (далее - Правительство), и министерство имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163004, г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49 (далее - Министерство).

Решением суда первой инстанции от 14.06.2017 требования удовлетворены частично, а именно признан не подлежащим применению к договору аренды от 05.05.2015 N 12 671 000 метод расчета арендной платы на основании пункта 13.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области (далее - Порядок), утвержденного постановлением правительства Архангельской области от 15.12.2009 N 190-пп (далее - Постановление N 190-пп), в редакции постановления Правительства от 22.12.2015 N 555-пп до начала календарного года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами двух инстанций норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы ссылается на то, что при использовании земельных участков, собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы устанавливается органами государственной власти субъекта Российской Федерации; в данном случае размер арендной платы определен в соответствии с нормативными правовыми актами, принятыми уполномоченным органом, а пунктом 5.3 договора аренды земельного участка, заключенного с Обществом, предусматривалась возможность изменения арендной платы после 31.12.2015 на основании решения, издаваемого уполномоченным органом в сфере установления порядка определения размера арендной платы, при этом перезаключение договора или подписание дополнительного соглашения не требуется. Кроме того, он считает, что пункт 13.2 Порядка, вступивший в силу с 30.12.2015, подлежит применению при расчете арендной платы за переданный в аренду Обществу земельный участок на 2016 год и последующие периоды, в связи с чем применение метода расчета, указанного в пункте 13.2 Порядка, является правомерным.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Администрация, участвующая в деле, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Администрацией (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Борей-Инвест" (арендатором; далее - ООО "Борей-Инвест") как единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе, был заключен договор от 11.11.2013 N 12 619 00 аренды земельного участка площадью 23 899 кв.м с кадастровым номером 29:28:103099:154, местоположение которого установлено относительно ориентира - здания, расположенного в границах земельного участка по адресу: г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 83, примерно в 110 м по направлению на северо-запад от ориентира.

Данный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена и предоставлен арендатору для строительства 5-9-этажного многоквартирного жилого дома.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2015 за Обществом 10.04.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 15 896 кв.м со степенью готовности 5%, расположенный на указанном выше земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.04.2015 серии 29-АЛ N 169013.

В связи с этим Администрация и ООО "Борей-Инвест" заключили соглашение от 05.05.2015 о расторжении договора аренды от 11.11.2013 N 12 619 000.

В этот же день Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 05.05.2015 N 12 671 000 аренды этого же земельного участка для использования его под объектом незавершенного строительства (многоквартирный дом) и завершения его строительства. Срок действия договора установлен с 22.04.2015 по 20.04.2018. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 25.05.2015.

Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 5 договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата начисляется с 10.04.2015.

В силу пункта 5.2 договора сумма арендной платы на 2015 год за пользование земельным участком из расчета ставки, установленной в соответствии с Постановлением N 190-пп, составляет 196 730 руб. ( 23899 х 3391,10 х 0,003 х 1,1103 х 266/365 = 196730), из них подлежит оплате в 1 квартале - 0,00 руб., 2 квартал - 60 648 руб., 3 квартал - 68 042 руб., 4 квартал - 68 042 руб.

В пункте 5.3 договора стороны указали, что они пришли к соглашению, что арендная плата на последующие годы изменяется на основании издаваемого решения органом, уполномоченным в сфере установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, которое подлежит опубликованию (обнародованию) в средствах массовой информации и является обязательным для сторон при исчислении арендной платы на каждый последующий год, при этом перезаключение договора или подписание дополнительного соглашения не требуется.

Указанный в пункте 5.2 размер арендной платы определен с учетом положений и по формуле, содержащейся в пунктах 4 и 13 Постановления N 190-пп.

В пункте 4 Порядка предусмотрена формула расчета размер арендной платы при аренде земельного участка: А = Упкс x Sзу x Ст x Квр x Кинф, где: А - размер арендной платы (руб.); Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м); Sзу - общая площадь земельного участка (кв. м); Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%); Квр - коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году; Кинф - коэффициент инфляционных процессов.

В соответствии с пунктом 13 Порядка в отношении земельных участков, предоставленных для строительства, сумма арендной платы рассчитывается в порядке, установленном пунктом 4 того же Порядка, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере трех десятых процента - в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

Судами установлено, что договором аренды размер арендной платы на 2015 год определен договором исходя из пунктов 4 и 13 Порядка по ставке в размере трех десятых процента.

Постановлением Правительства Архангельской области от 22.12.2015 N 555-пп (далее - Постановление N 555-пп) внесены изменения в Порядок, утвержденный Постановлением N 190-пп, в частности названный Порядок дополнен пунктом 13.2, согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = Р x Ср, где: А - размер арендной платы (руб.); Р - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Ср - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Пунктом 2 Постановления N 555-пп предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования. Данное постановление размещено на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 30.12.2015.

Администрация провела оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:28:103099:154; согласно отчету от 31.07.2016 N КСЗ-07-16/10, подготовленному индивидуальным предпринимателем Котляренко Д.А., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 31.07.2016 составила 38 790 000 руб.

Письмом от 14.09.2016 Администрация направила Обществу расчет арендной платы на 2016 год, в соответствии с которым общий размер арендных платежей за указанный период составляет 4 266 900 руб. и определен как произведение рыночной стоимости земельного участка (38 790 000 руб.) и ставки рефинансирования в размере 11% годовых.

Общество, оплатив арендные платежи в размере, указанном в данном письме Администрации, не согласилось с указанным расчетом и направило арендодателю письмо от 16.12.2016, в котором потребовало возвратить ту часть арендной платы, которая превышает сумму арендной платы, определенной по ставке, установленной для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

Поскольку Администрация отказала в удовлетворении данных требований (письмо от 13.01.2017), Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Общества пояснил, что указанные им и уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования были предъявлены в связи с тем, что, по мнению истца, не допускается применение методики, указанной в пункте 13.2, к договору, который заключен ранее вступления в силу Постановления N 555-пп.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, исходили из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 13.2 Порядка и применили в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ по аналогии закона положения пункта 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582), и установив, что размер арендной платы по договору от 05.05.2015 рассчитан на основании пунктов 4 и 13 Порядка и установлен с 10.04.2015, пришли к выводу о том, что размер арендной платы не может быть определен, как буквально указано в мотивировочной и резолютивной частях решения, с применением пункта 13.2 Порядка до начала календарного периода, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, полагает, что она подлежит удовлетворению, а решение и постановление отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Так, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование земельными участками является платным. Исходя из положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Как установлено судами, переданный Обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:28:103099:154 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку арендная плата за указанный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, установленном в принятом уполномоченным органом государственной власти Архангельской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер.

На момент заключения между Администрацией и Обществом договора аренды от 05.05.2015 N 12 671 000 действовал порядок определения размера арендной платы, установленный Постановлением N 190-пп в отношении земельных участков, собственность на которые не разграничена, а сам размер арендных платежей был установлен в пункте 5.2 договора на 2015 и рассчитан по формуле, приведенной в пунктах 4 и 13 этого постановления.

Постановлением N 555-пп в Постановление N 190-пп внесены изменения, в том числе Порядок дополнен пунктом 13.2, согласно которому изменена формула расчета арендной платы, которая определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка. Данное постановление вступило в силу 30.12.2015 - с даты его официального опубликования на официальном интернет-портале правовой информации.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 Постановления N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В данном случае договор аренды заключен сторонами после вступления в силу норм земельного законодательства, предусматривающих обязательное регулирование порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, к числу которых относится и арендуемый Обществом участок. При определении размера арендной платы на стадии заключения данной сделки, стороны предусмотрели, что по окончании 2015 года арендная плата устанавливается и подлежит пересмотру при изменении ее нормативным актом без подписания дополнительного соглашения, что прямо следует из содержания пункта 5.3 договора.

С учетом указанных положений суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о допустимости изменения размера арендной платы по спорному договору, заключенному до принятия Постановления N 555-пп.

В то же время суды, посчитав, что Постановлением N 555-пп не урегулирован вопрос о применении пункта 13.2 Порядка к договорам, заключенным до его принятия и введения в действие, пришли к выводу о возможности применения к данному спору по аналогии положения пункта 10 Постановления N 582, которым допускается проведение перерасчета арендной платы к договорам, заключенным до изменения порядка расчета арендной платы, по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Указанный вывод судов противоречит правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, согласно которой утвержденные Постановлением N 582 правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, действие указанных правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Применение положений Постановления N 582 к рассматриваемому спору привело к вынесению неправильных судебных актов.

Более того, суды при вынесении обжалуемых судебных актов вышли за пределы исковых требований, поскольку из буквального содержания заявления, принятого к производству суда в порядке статьи 49 АПК РФ, следует, что требования Общества были направлена на признание недопустимым и незаконным применения положений введенного в действие Постановлением N 555-пп пункта 13.2 Порядка к правоотношениям и договору, заключенному до даты вступления в силу положений пункта 13.2. Требование, которое было удовлетворено судами, о незаконности применения пункта 13.2 до начала календарного года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, Обществом в установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не заявлялось. Оснований для выхода за пределы исковых требований у суда не имелось.

Таким образом, в данном случае с учетом положений, сформулированных в абзаце втором пункта 21 Постановления N 73, и условий достигнутого сторонами соглашения, указанного в пункте 5.3 договора аренды, применение методики, указанной в пункте 13.2 Порядка, является допустимой и необходимой в силу того, что в аренду предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена. Изменение арендной платы в связи с изменением методики определения ее размера не противоречит действующему законодательству и условиям заключенного сторонами договора. Спор о размере арендных платежей и сроках их начисления в рамках настоящего дела истцом не заявлен.

В связи с этим не имеется материально-правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в пределах, которые сформулированы истцом в заявлении от 16.05.2017 (л.д. 30 тома 2).

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что доводы кассационной жалобы являются обоснованными и в соответствии со статьей 288 АПК РФ решение и апелляционное постановление подлежат отмене.

Поскольку фактические обстоятельства дела судами установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, однако неправильно применены нормы права, то в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ принятые по делу судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.06.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу N А05-1017/2017 отменить.

В удовлетворении требований отказать.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева