Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 февраля 2018 г. N Ф07-16425/17 по делу N А56-83685/2015

г. Санкт-Петербург

09 февраля 2018 г.

Дело N А56-83685/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Преснецовой Т.Г.,

судей Сергеевой И.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Профи" Казусевой Т.Ю. (доверенность от 25.10.2017 N 12), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кутузова И.В. (доверенность от 28.12.2017 N 122588-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2018 N 23),

рассмотрев 07.02.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.05.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 (судьи Колосова Ж.В., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-83685/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Профи", место нахождения: 194214, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 72, лит. В, часть здания 1-Н, ОГРН 1037861014828, ИНН 7838007656 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1 - 3, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), и акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения 1-Н площадью 67,3 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005333:1115, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 72, лит. В, по цене, установленной в ходе судебного разбирательства; о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, установленной на основании отчета об оценке от 31.08.2015 N 31-8-0119 (207)-2015, выполненного ГУИОН.

До вынесения решения Общество уточнило заявленные требования и просило обязать Комитет заключить договор купли-продажи нежилого помещения 1-Н по цене, определенной в ходе рассмотрения дела.

Уточнение требований принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Протокольным определением суда от 10.05.2017 Фонд исключен из числа ответчиков по делу и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда от 15.05.2017 на Комитет в лице Фонда возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения 1-Н площадью 67,3 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005333:1115, расположенного по вышеуказанному адресу, по цене равной 5 908 000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Комитет и ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами двух инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят решение и постановление отменить и в дело направить на новое рассмотрение.

По мнению ГУИОН, в нарушении требований действующего законодательства судами не установлена недостоверность величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете ГУИОН и не оспоренной надлежащим образом, в связи с чем не имеется оснований для изменения установленной Комитетом цены продажи; заключение эксперта, на котором основаны выводы судов, является ненадлежащим доказательством, поскольку оно является необоснованным, не содержит полного анализа рынка недвижимости; при проведении расчетов эксперт исключил один объект-аналог, сопоставимый с объектом оценки, не провел должную корректировку по характеристике "высота потолка", а при корректировке объектов-аналогов по фактору "удаленность от метро" использовал противоречивые сведения, что привело к занижению итоговой стоимости; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

Комитет в своей кассационной жалобе приводит доводы, аналогичные доводам, изложенным в кассационной жалобе ГУИОН.

Общество в своем отзыве на кассационные жалобы просит отказать в их удовлетворении.

В судебном заседании представители ГУИОН и Комитета поддержали доводы, приведенные в кассационных жалобах, а представитель Общества возражал против их удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 04.08.2004 N 02-А-004280 аренды нежилого помещения 1-Н площадью 67,3 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005333:1115, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 72, лит. В, для использования под нежилые цели (в редакции дополнительных соглашений от 11.05.2005, 22.01.2007, 12.11.2009, 09.12.2014). Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Общество 30.06.2015 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

ГУИОН на основании задания Комитета подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 31.08.2015 N 31-8-0119 (207)-2015 по состоянию на 30.06.2015 (далее - отчет ГУИОН), согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере 8 100 000 руб.

Комитет издал распоряжение от 17.09.2015 N 767-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 72, лит. В, пом. 1-Н" (далее - Распоряжение N 767-рз), в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 распоряжения), цена продажи установлена в размере 8 100 000 руб., определенной в отчете ГУИОН (пункт 1.1.2 распоряжения), форма оплаты платежа - в рассрочку, поквартально, равными долями, период рассрочки - 20 кварталов (пункт 1.1.3 распоряжения).

Фонд направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 8 100 000 руб., предложив подписать его в течение 30 дней с момента получения.

Общество представил Фонду протокол разногласий от 06.11.2015, в котором предложило установить цену продажи объекта - 6 100 000 руб., а также изменить период рассрочки.

Ссылаясь на возникшие между сторонами разногласия относительно цены выкупаемого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями. В обоснование доводов о недостоверности предложенной Комитетом выкупной цены арендуемого объекта истец представил заключение о предварительной оценке помещения, выполненное Фондом до обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права, согласно которому его рыночная стоимость подлежит определению в диапазоне от 4 400 000 руб. до 5 500 000 руб. Кроме того, Общество представило отчет от 06.11.2015 N 01/79/2015, подготовленный по его заказу оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство по экспертизе недвижимости", в котором рыночная стоимость объекта определена в размере 5 900 000 руб.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением от 23.03.2016 удовлетворил ходатайство истца и назначил экспертизу для определения соответствия отчета ГУИОН требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и соответствия стоимости объекта оценки, указанной в отчете ГУИОН, его рыночной стоимости. Проведение экспертизы суд поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр судебной экспертизы" Бритвиной Ю.Ю. Согласно заключению этого эксперта от 05.04.2016 N 406/03 отчет ГУИОН не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; стоимость объекта, указанная в отчете ГУИОН не соответствует его рыночной стоимости; по состоянию на 30.06.2015 рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 5 350 000 руб.

Определением суда от 18.01.2017 по ходатайству ГУИОН и Комитета назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. Согласно заключению данного эксперта от 09.03.2017 N 16 стоимость помещения по состоянию на 30.06.2015 составляет 5 908 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание пояснения, данные в судебном заседании экспертом Кирилловой Е.В., пришел к выводу о соответствии названного заключения от 09.03.2017 N 16 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании этого заключения в размере 5 908 000 руб.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условий договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Суд первой инстанции, приняв во внимание, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, правильно применил положения статей 83, 86 АПК РФ и статьи 13 Закона N 135-ФЗ и назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки, проведение которой поручил эксперту Бритвиной Ю.Ю.

Поскольку у ГУИОН и Комитета возникли возражения относительно достоверности экспертного заключения от 05.04.2016 N 406/03, подготовленного указанным экспертом, суд первой инстанции на основании статьи 87 АПК РФ назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Кирилловой Е.В.

Оценив полученное по результатам повторно проведенной судебной экспертизы заключение эксперта от 09.03.2017 N 16 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, а также приняв во внимание пояснения, данные экспертом при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной и инстанций, а также факт непредставления ответчиком и третьим лицом документальных обоснований заявленных возражений относительно указанного заключения, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения по состоянию на 30.06.2015 в размере 5 908 000 руб. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, поскольку в нем содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценку на дату подачи Обществом заявки, судами первой и апелляционной инстанций не установлены.

Суды согласились с приведенным экспертом расчетом стоимости объекта и мотивированно отклонили возражения Комитета и ГУИОН относительно подбора объектов-аналогов, некорректного применения экспертом коэффициента местоположения, отсутствия анализа рынка недвижимости и непроведения корректировки на высоту потолка, в том числе с учетом пояснений эксперта, который вызывался в судебное заседание, как в суде первой, так и апелляционной инстанций.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта Кирилловой Е.В. и методологических дефектов и противоречий в экспертном заключении суды правомерно не установили предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований удовлетворения ходатайства ГУИОН и назначения повторной экспертизы.

Поскольку результаты двух судебных экспертиз сопоставимы друг с другом, в то же время определенная судебными экспертами итоговая величина рыночной стоимости помещения существенно отличается от величины, указанной в отчете ГУИОН, и с учетом изложенного суды, удовлетворяя заявленные требования, пришли к обоснованному выводу об определении продажной цены объекта в размере 5 908 000 руб. в соответствии с заключением эксперта от 09.03.2017 N 16.

Возражения подателей жалобы относительно того, что достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки может быть проверена только посредством экспертизы отчета оценщика, а не при проведении иной независимой оценки, отклоняются кассационным судом, поскольку они прямо противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма N 92.

Приведенные Комитетом и ГУИОН доводы о том, что заключение от 09.03.2017 N 16 не подтверждает действительную рыночную стоимость спорного помещения, являются несостоятельными. Данные доводы не подтверждают недостоверность, необъективность или необоснованность выводов эксперта, невозможность принятия заключения эксперта в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчика и третьего лица с этими выводами. В ходе рассмотрения дела Комитет и ГУИОН не доказали, что экспертом были допущены такие отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости помещения до такой степени, что она была бы близка по значению к величине, определенной в отчете ГУИОН.

Более того, доводы со ссылкой на имеющиеся замечания к экспертному заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем, что фактически заявители не оспаривают обстоятельства, установленные судами, их доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта. Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.05.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 по делу N А56-83685/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

И.В. Сергеева Е.В. Чуватина