Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 апреля 2018 г. N Ф07-2548/18 по делу N А05-10064/2016

г. Санкт-Петербург

25 апреля 2018 г.

Дело N А05-10064/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Преснецовой Т.Г.,

судей Сергеевой И.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе Типкова Р.В. (доверенность от 18.05.2016 N 2677), от акционерного общества "Мезенское дорожное управление" Назарова В.В. (доверенность от 13.02.2017 N 66),

рассмотрев 19.04.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Мезенское дорожное управление" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 05.09.2017 (судья Филипьева А.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А05-10064/2016,

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе, место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Карла Либкнехта, д. 2, ОГРН 1092901006725, ИНН 2901194203 (далее - Управление Росимущества), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к акционерному обществу "Мезенское дорожное управление", место нахождения: 164750, Архангельская обл., г. Мезень, ул. Паюсова, д. 1, ОГРН 1032901950894, ИНН 2917002690 (далее - Общество), о понуждении подписать договор от 15.12.2015 N 8/1 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество "Московский индустриальный банк", место нахождения: 115419, Москва, ул. Орджоникидзе, д. 5; ОГРН 1027739179160, ИНН 7725039953 (далее - Банк), общество с ограниченной ответственностью "СтройАвтобаза", место нахождения: 163061, г. Архангельск, ул. Выучейского, д. 25, оф. 2, ОГРН 1072901012425, ИНН 2901168838 (далее - ООО "СтройАвтобаза"), общество с ограниченной ответственностью "Арктика-М", место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 92, корп. 2, оф. 12, ОГРН 1102901008594, ИНН 2901207195 (далее - ООО "Арктика-М"), общество с ограниченной ответственностью "Лема", место нахождения: 163045, г. Архангельск, Окружное шоссе, д. 3, корп. 1, пом. 13-Н, ОГРН 1062901063170, ИНН 2901152242 (далее - ООО "Лема"), общество с ограниченной ответственностью "Центр делового развития", место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 24, корп. 1, ОГРН 1072901005132, ИНН 2901162314 (далее - ООО "Центр делового развития"), индивидуальный предприниматель Катюков Алексей Анатольевич, ОГРНИП 305290125900068, ИНН 290108530609, Доронин Станислав Витальевич, Карпов Владимир Аркадьевич, Кугаевский Леонид Владимирович, Дедков Дмитрий Павлович.

Решением суда первой инстанции от 05.09.2017 иск удовлетворен, на Общество возложена обязанность в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу заключить с Управлением Росимущества договор аренды от 15.12.2015 N 8/1; условия пунктов 3.2, 3.3, 6.3 договора изложены в редакции, предложенной Управлением Росимущества.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы считает, что Общество не является лицом, для которого заключение спорного договора является обязательным; Управление Росимущества необоснованно отказалось от заключения договора в редакции, предложенной ответчиком; ссылается на пропуск истцом установленного пунктом 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) срока для обращения в суд с настоящим иском.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росимущества просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Управления Росимущества возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 3140 кв.м с кадастровым номером 29:22:040211:972, расположенный примерно в 100 м по направлению на запад от ориентира - здания, находящегося за пределами участка по адресу: г. Архангельск, Окружное шоссе, д. 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.07.2013 серии 29-АК N 904952.

На указанном земельном участке расположено здание производственного корпуса с административно-бытовыми помещениями общей площадью 3025,6 кв.м, помещения в котором на праве собственности принадлежат нескольким юридическим и физическим лицам.

Общество является собственником нежилого помещения площадью 283,2 кв.м с кадастровым номером 29:22:040211:953, расположенном в указанном здании.

Государственная регистрация права собственности Общества на данное помещение произведена 17.04.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.06.2015 N 29/001/006/2015-2345.

Письмом от 22.12.2015 N 6834 Управление Росимущества направило в адрес Общества и других собственников нежилых помещений в здании проект договора от 15.12.2015 N 8/1 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:040211:972, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора и предложило подписать его в течение 30 дней с момента направления.

Общество подписало проект договора с протоколом разногласий от 19.01.2016, в котором предложило изменить и дополнить пункты 3.2, 3.3 и 6.3 договора.

Управление Росимущества письмом от 16.02.2016 возвратило Обществу протокол разногласий без подписания, сославшись на то, что договор аренды подписан другими правообладателями помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, поэтому внесение в него изменений и дополнений будет нарушать права данных лиц.

Ссылаясь на уклонение Общества от подписания договора аренды, Управление Росимущества на основании статьи 39.20 ЗК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьей 39.20 ЗК РФ, статьями 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу о том, что в силу положений действующего законодательства заключение спорного и единого для всех собственников помещений договора является обязательным для ответчика как правообладателя помещения в здании, расположенном на находящемся в собственности Российской Федерации земельном участке. В связи с этим суды признали требования истца обоснованными и удовлетворили иск.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Из положений указанных норм следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе и тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить такой договор аренды.

Следовательно, подписание договора аренды является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2016 N 303-КГ16-9134, от 17.10.2017 N 304-ЭС17-14590.

Из материалов дела следует, что направленный Управлением Росимущества в адрес собственников помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040211:972, проект договора аренды этого участка был подписан Банком, ООО "СтройАвтобаза" и ООО "Арктика-М". Договор аренды от 15.12.2015 N 8/1 зарегистрирован в установленном законом порядке 22.04.2016.

На основании соглашений от 26.09.2016 N 8/1-2, от 05.10.2016 N 8/1-3, от 16.01.2017 N 8/1-4 и от 07.06.2017 N 8/1-5 к данному договору присоединились ООО "Лема", Пырцак А.П., Карпов В.А., Дедков Д.П. Государственная регистрация указанных соглашений произведена 14.10.2016, 14.12.2016, 31.01.2017 и 27.06.2017 соответственно.

Вступившим в законную силу постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 по делу N А05-9637/2016 удовлетворен иск Управления Росимущества к предпринимателю Катюкову А.А. и на последнего возложена обязанность заключить с истцом спорный договор аренды от 15.12.2015 N 8/1.

Аналогичная обязанность по заключению с Управлением Росимущества названного договора возложена решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.09.2017 по делу N А05-10065/2016 и на ООО "Центр делового развития".

Помимо этого из материалов дела следует, что 22.12.2015 Управление Росимущества направило в адрес Общества проект договора от 15.12.2015 N 8/1, который был подписан последним с протоколом разногласий.

Поскольку договор аренды земельного участка подписан несколькими арендаторами, а протокол разногласий не был подписан Управлением Росимущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

При указанных обстоятельствах, исходя из положений вышеприведенных норм, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об обоснованности требований истца о понуждении ответчика как обладателя помещений в здании, не представившего в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды, поскольку в данном случае у него существует императивная обязанность по вступлению в арендные отношения в качестве одного из арендаторов.

Исходя из положений статей 445, 446 ГК РФ требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что ответчик не согласился с предложенной истцом редакцией пунктов 3.2, 3.3 и 6.3 договора аренды и подписал его с протоколом разногласий от 19.01.2016.

Поскольку в силу прямого указания закона заключению подлежит единый для всех собственников помещений договор, суды правомерно отклонили доводы ответчика о необходимости заключения договора аренды земельного участка в редакции пунктов 3.2, 3.3 и 6.3 договора, предложенной Обществом. В связи с этим является правильным вывод судов о неправомерности включения в договор особых условий о причинах освобождении Общества как арендатора от ответственности за несвоевременную оплату (пункт 6.3), сроках направления арендодателем в его адрес уведомлений об изменении размера арендных платежей (пункт 3.3) и формулы расчета платежей (пункт 3.2).

В то же время следует отметить следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судами, пунктом 3.2 договора (в редакции Управления Росимущества) предусмотрено, что арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

Предложенная истцом редакция данного пункта договора соответствует регулируемому характеру арендной платы за спорный земельный участок, которая подлежит определению исходя из действующей в соответствующий период редакции Постановления N 582.

Согласно пункту 3.3 договора в этой же редакции арендная плата по договору вносится ежеквартально равными долями не позднее первого числа следующего за кварталом месяца, а в четвертом квартале не позднее 25 декабря текущего года, путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, начисляются проценты согласно действующему законодательству с подлежащей уплате суммы за каждый календарный день просрочки. Проценты перечисляются на расчетный счет, указанный в пункте 3.3 договора.

Как следует из представленных в материалы дела документов, спорный земельный участок относится к федеральной собственности, в связи с чем в силу статьи 424 ГК РФ, статей 39.7 и 65 ЗК РФ арендная плата за его использование является регулируемой и определяется в соответствии с Постановлением N 582, которое указано истцом в качестве основания для расчета арендной платы (пункт 3.2). В то же время суды установили, что постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" пункт 6 Правил изложен в новой редакции, в соответствии с которым ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Приняв во внимание поименованные нормативные правовые акты, регулирующие порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, суды справедливо посчитали, что с учетом вступивших с 12.08.2017 изменений пункта 6 Правил правовые основания для изложения пункта 3.2 договора в редакции ответчика отсутствуют, поскольку иное бы привело к необходимости внесения соответствующих изменений в спорный договор аренды.

Вопреки доводам Общества указанные выше Правила не предусматривают сроков составления уполномоченным органом и направления арендатору расчета арендной платы на год, тогда как пунктом 3.4 договора (в редакции, предложенной истцом), закреплена обязанность арендодателя ежегодно направлять арендатору такой расчет.

При таком положении суды, не установив правовых оснований для изложения пунктов 3.2, 3.3, 6.3 договора в предложенной Обществом редакции, правомерно приняли спорные разногласия по договору аренды в редакции истца.

Суды, рассматривая спор по существу, обоснованно исходили из необходимости защиты обратившегося в суд лица и внесения определенности в правоотношения сторон по заключению спорного договора аренды и установления не урегулированных сторонами в досудебном порядке условий, учитывая, что заключение данного договора является обязательным как для Общества, так и для Управления Росимущества. В связи с этим довод подателя жалобы о пропуске истцом срока для обращения в суд с настоящим иском отклоняется кассационным судом.

Ссылка ответчика на то, что он не является лицом, для которого заключение договора обязательно, является несостоятельной, поскольку основана на неверном толковании норм действующего земельного законодательства, регулирующего спорные правоотношения. В данном случае заключение договора является не правом, а обязанностью ответчика как правообладателя помещения в здании, расположенном на земельном участке, находящимся в федеральной собственности.

Возражения Общества относительно условий спорного договора также отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку вопрос о правомерности и обоснованности предложенных истцом спорных пунктов при урегулировании условий договора от 15.12.2015 N 8/1 получил надлежащую правовую оценку судов исходя из установленного приоритета правовых норм и нормативных правовых актов в рассматриваемой сфере правоотношений, возникших между сторонами.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 05.09.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017 по делу N А05-10064/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества "Мезенское дорожное управление" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

И.В. Сергеева Е.В. Чуватина