Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 мая 2018 г. N Ф07-3352/18 по делу N А05-12056/2017

04 мая 2018 г.

Дело N А05-12056/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Чирковой Т.Ю. (доверенность от 29.12.2016 N 136),

рассмотрев 25.04.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.11.2017 (судья Меньшикова И.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2018 (судьи Зорина Ю.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А05-12056/2017,

установил:

Муниципальное образование "Приморский муниципальный район" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район", место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 30, ОГРН 1022901496551, ИНН 2921001442 (далее - Комитет), обратилось в Арбитражный суд Архангельской с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163000, г. Архангельск, Садовая ул., д. 5, корп. 1, ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228 (далее - Управление Росреестра), выраженных в уведомлении от 15.06.2017 N 29/001/058/2017-4558 о приостановлении государственной регистрации заключенного между Комитетом и индивидуальным предпринимателем Александровым Михаилом Валентиновичем, ОГРНИП 305293006800027, ИНН 292102119604, договора от 29.05.2017 аренды земельного участка площадью 95 кв.м с кадастровым номером 29:16:064001:455, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, муниципальное образование "Талажское", пос. Талаги, и в уведомлении от 15.09.2017 N 29/001/058/2017-4558 об отказе в его государственной регистрации, а также об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию указанного договора.

Применительно к правилам статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен предприниматель Александров М.В.

Решением суда первой инстанции от 09.11.2017 требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Податель жалобы считает, что в пункте 14 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) установлен общий запрет, за исключением города Москвы и Московской области, для предоставления в аренду земельного участка для строительства при отсутствии правил землепользования и застройки; данный запрет, по его мнению, распространяется и на земельный участок, который расположен в границах муниципального образования "Талажское", где по состоянию на 01.07.2016 не были утверждены правила землепользования и застройки.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения от 22.03.2017 N 810р администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" был проведен открытый аукцион на право предоставления и заключения договора аренды сроком на 5 лет земельного участка площадью 95 кв.м с кадастровым номером 29:16:064001:455, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, муниципальное образование "Талажское", пос. Талаги.

Согласно протоколу от 28.04.2017 о результатах аукциона его победителем признан предприниматель Александров М.В.

На основании указанного протокола и распоряжения от 05.05.2017 N 1498р между Комитетом (арендодателем) и Александровым М.В. (арендатором) заключен договор от 23.05.2017 аренды земельного участка площадью 95 кв.м с кадастровым номером 29:16:064001:455, расположенного по вышеуказанному адресу. Согласно пунктам 1.1, 1.4, 1.6 договора участок отнесен к категории земель - "земли населенных пунктов" и предоставлен арендатору сроком на 5 лет для строительства и эксплуатации магазина.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.05.2017.

Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением от 02.06.2017 о государственной регистрации договора аренды от 23.05.2017, приложив к нему необходимые документы.

Уведомлением от 15.06.2017 N 29/001/058/2017-4558 регистрирующий орган сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации договора и сослался на пункты 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), а также на то, что предоставление земельного участка в аренду противоречит пункту 14 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, что препятствует государственной регистрации спорного договора.

В связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, Управление Росреестра в своем сообщении от 15.09.2017 N 29/001/058/2017-4558, ссылаясь на положения статьи 27 Закона N 218-ФЗ, уведомило Комитет об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что приостановление и последующий отказ в государственной регистрации договора являются незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела документы и применив буквальное толкование положений пункта 14 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, установил, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований, предусмотренных Законом N 218-ФЗ, для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации договора аренды от 23.05.2017, в связи с чем удовлетворил предъявленные Комитетом требования.

Апелляционная инстанция оставила данное решение без изменения, поскольку признала незаконными ссылки Управления Росреестра в оспариваемых уведомлениях на пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ и на непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, в то время как сам договор аренды был представлен регистрирующему органу. В то же время апелляционный суд пришел к выводу о неверном толковании судом первой инстанции пункта 14 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, который подлежит применению лишь в отношении города Москвы и Московской области, однако данное обстоятельство, по мнению суда, не привело к принятию неправильного решения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с данной правовой нормой и с учетом положений статьи 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В статье 26 Закона N 218-ФЗ перечислены основания и сроки осуществления приостановления государственного кадастрового учета прав по решению государственного регистратора.

Как указано в статье 27 названного Закона, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона N 218-ФЗ.

Как следует из материалов дела и установлено судами, основанием для приостановления государственной регистрации спорного договора аренды, а в затем и для отказа в его регистрации послужило то обстоятельство, что в границах муниципального образования "Талажское", где находится переданный для строительства и эксплуатации магазина земельный участок с кадастровым номером 29:16:064001:455, по состоянию на 01.07.2016 не были утверждены правила землепользования и застройки. Как указало Управление Росреестра в оспариваемых уведомлениях, данное обстоятельство в силу пункта 14 статьи 3 Закона N 137-ФЗ свидетельствует об отсутствии оснований для предоставления данного земельного участка в аренду.

В пункте 14 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент проведения аукциона, предоставления участка, заключения договора аренды и обращения Администрации в Управление Росреестра) предусмотрено, что с 01.07.2017 применительно к городу федерального значения Москве, к Московской области и в других случаях применительно к муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 01.06.2016 правила землепользования и застройки не утверждены, при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков с основным видом разрешенного использования, предусматривающим строительство зданий, сооружений, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

В дальнейшем Федеральным законом от 18.06.2017 N 124-ФЗ в пункт 14 статьи 3 Закона N 137-ФЗ были внесены изменения, в соответствии с которыми установленный срок (01.07.2017) продлен до 31.12.2017.

В данном случае ни по состоянию на 01.06.2016, ни на момент рассмотрения дела в суде правила землепользования и застройки муниципального образования "Талажское" не были утверждены в установленном законом порядке.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства и применив буквальное толкование положений пункта 14 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что до наступления 01.07.2017 Администрация правомерно заключила с третьим лицом, являющимся победителем аукциона, договор аренды земельного участка, поскольку в данном случае по состоянию на 01.07.2016 и до настоящего времени отсутствуют правила землепользования и застройки. В связи с этим оспариваемые уведомления о приостановлении и об отказе в государственной регистрации договора аренды по указанным в них основаниям являются незаконными, в связи с чем суд обоснованно удовлетворил предъявленные требования.

Данные выводы суда соответствуют действующему законодательству.

Из буквального содержания пункта 14 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что установленный с 01.07.2017, а затем и с 31.12.2017 запрет на предоставление земельных участков для строительства зданий и сооружений применяется к двум видам субъектов: с одной стороны, к городу федерального значения Москве, к Московской области и, с другой стороны, к муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 01.07.2016 правила землепользования и застройки не утверждены.

До наступления этих дат (01.07.2017 и 31.12.2017) допускается предоставление земельных участков для указанных целей.

Иное произвольное толкование приведенной правовой нормы приведет к искажению ее содержания и нарушению воли законодателя.

Оснований для применения ограничительного толкования данной нормы, с исключением одного из круга субъектов, к которым подлежит применению данное правило, не имеется.

Следует отменить, что данная правовая норма корреспондируется с содержанием пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ и определенным в нем кругом субъектов, к которым она подлежит применению.

В связи с этим суд первой инстанции, признав, что договор аренды заключен муниципальным образованием, в котором по состоянию на 01.07.2016 не были утверждены правила землепользования и застройки, правомерно отклонил доводы Управления Росреестра о том, что предоставление земельных участков для строительства без утверждения правил землепользования и застройки до 31.12.2017 допускается только в городе Москве и Московской области.

По мнению суда кассационной инстанции, является ошибочным примененное апелляционным судом и Управлением Росреестра толкование данной нормы, которое сводится к тому, что время для принятия правил землепользования и застройки до 31.12.2017 было предоставлено лишь городу Москве и Московской области, а остальные муниципальные образования должны руководствоваться правилами землепользования и застройки.

Однако указанный вывод апелляционного суда не привел к принятию неверного постановления, которым решение суда оставлено без изменения.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, из содержания оспариваемых уведомлений, в которых регистрирующий орган ссылался на пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, а также из его пояснений, данных в ходе рассмотрения дела, следует, что Управление Росреестра не приводит каких-либо доводов о непредставлении Комитетом документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды от 29.05.2017.

Между тем на отсутствие каких-либо конкретных документов, необходимых для регистрации договора аренды от 29.05.2017, Управление Росреестра не ссылалось, а указывало лишь на имеющиеся у него возражения относительно правовой возможности заключения такого договора.

Доводы подателя жалобы являются несостоятельными и отклоняются кассационным судом, поскольку они не опровергают выводы судов об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации спорного договора, а также не являются основанием для изменения или отмены принятых по делу судебных актов.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.11.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2018 по делу N А05-12056/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина