Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 мая 2018 г. N Ф07-3852/18 по делу N А56-29239/2016

21 мая 2018 г.

Дело N А56-29239/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Остин" Ефремова К.Г. (доверенность от 25.04.2016), Бобыря А.П. (доверенность от 24.07.2017),

рассмотрев 16.05.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Остин" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2018 (судьи Горбик В.М., Колосова Ж.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-29239/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Остин", место нахождения: 117420, Москва, Профсоюзная ул., д. 61, лит. А, ОГРН 1057747320003, ИНН 7728551510 (далее - ООО "Остин"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Стрёмберг", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, ОГРН 1027810289748, ИНН 7826113635 (далее - ЗАО "Стрёмберг"), о взыскании 764 653 руб. 80 коп. обеспечительного платежа-1, излишне внесенных 124 183 руб. 74 коп. постоянной части арендной платы (компенсации понесенных арендодателем эксплуатационных расходов) и 20 697 руб. 29 коп. платы за маркетинг по предварительному договору от 05.04.2012 N 35.

Делу присвоен N А56-29239/2016.

ООО "Остин" обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Стрёмберг" о взыскании с ЗАО "Стрёмберг" 1 543 157 руб. 95 коп. обеспечительного платежа-2, уплаченного по тому же договору.

Исковое заявление принято к производству; делу присвоен N А56-26339/2016.

Определением от 22.08.2016 суд первой инстанции объединил в одно производство дела N А56-26339/2016 и N А56-29239/2016 с присвоением делу N А56-29239/2016, а определением от 15.11.2016 - принял встречное исковое заявление ЗАО "Стрёмберг" к ООО "Остин" о взыскании 76 954,07 долларов США задолженности по постоянной части арендной платы (64 137,71 долларов США - базовая составляющая арендной платы и 12 816,36 долларов США - компенсация эксплуатационных расходов), 2103,07 долларов США задолженности по оплате маркетинговых услуг за период с 01.10.2013 по 15.12.2013, 254 508 руб. 71 коп. задолженности по переменной части арендной платы (платы за оказываемое арендатору сервисное обслуживание с учетом налога на добавленную стоимость; далее - НДС) за период с 15.06.2012 по 08.07.2013, а также 14 065,51 долларов США неустойки, начисленной в связи с закрытием арендуемого ООО "Остин" помещения и повреждением его сотрудником имущества названного центра.

Решением от 26.06.2017 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО "Стрёмберг" в пользу ООО "Остин" взыскано 132 282 руб. 55 коп. переплаты по предварительному договору (113 385 руб. 04 коп. - постоянная часть арендной платы и 18 897 руб. 51 коп. - плата за маркетинг), в остальной части в удовлетворении первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 15.01.2018 решение от 26.06.2017 изменено, а именно: принят отказ ЗАО "Стрёмберг" от встречных исковых требований в части взыскания с ООО "Остин" всей суммы задолженности по переменной части арендной платы и начисленной в связи с нарушением возникших между сторонами обязательств неустойки, а также 61 898,72 долларов США задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.10.2013 по 30.11.2013 (51 540,38 - базовая составляющая арендной платы и 10 358,34 долларов США - компенсация эксплуатационных расходов) и 1693,38 долларов США задолженности по оплате маркетинговых услуг, производство по делу в указанной части прекращено, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Остин", ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты.

Как указывает податель жалобы, поскольку право пользования арендованным помещением прекратилось 08.07.2013, ответчик не вправе был осуществлять вычеты из внесенных сумм обеспечительных платежей позднее указанной даты, в том числе продолжать начислять неустойку; дополнительными соглашениями к предварительному договору стороны исключили обязанность арендатора по внесению базовой части арендной платы, поэтому оснований для удержания обеспечительного платежа-1 у арендодателя не имелось; предварительный договор не содержит условий о невозвращении сумм обеспечительных платежей; с учетом того, что обязательства сторон из названного договора прекратились еще в январе 2015 года, суммы обеспечительных платежей с учетом их назначения должны быть возвращены арендатору, что подтверждается также положениями статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Стремберг" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь на их законность и обоснованность.

Определением от 08.05.2018 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 16.05.2018.

В судебном заседании представитель ООО "Остин" поддержал доводы, изложенные в жалобе.

ЗАО "Стремберг" о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Стрёмберг" (арендодатель) и ООО "Остин" (арендатор) 05.04.2012 заключили предварительный договор N 35, по условиям которого стороны обязались в будущем (с даты получения разрешения на ввод здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса "ПитерЛэнд" (далее - ТРК) общей площадью 180 000 кв. м в эксплуатацию, а также свидетельства о регистрации права собственности арендодателя на данный объект) заключить краткосрочный (на 11 месяцев) и долгосрочный (на 7 лет) договоры аренды нежилого помещения ориентировочной площадью не менее 430,5 кв. м, расположенного в указанном здании по адресу: Санкт Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, в целях организации в нем магазина одежды под наименование "O'stin" на условиях, определенных в приложениях к предварительному договору N 2 и 3 соответственно.

В случае если дата официального открытия здания комплекса наступит до государственной регистрации права собственности арендодателя на него, или в случае если стороны по иным причинам не подпишут договоры аренды на указанную дату при условии получения разрешения на ввод упомянутого объекта в эксплуатацию, арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением с даты официального открытия здания, при условии, что к этой дате арендатором будут завершены подготовительные работы в помещении в полном объеме. В таком случае стороны в день даты официального открытия здания подписывают акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору. Использование арендатором помещения в период с даты подписания названного акта до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды осуществляется на условиях, согласованных сторонами в приложении N 2 (форма краткосрочного договора аренды), и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору (пункт 5.8 предварительного договора (здесь и далее в редакции протокола разногласий к названному договору)).

В соответствии с пунктами 6.1 и 6.2 предварительного договора арендатор обязался в течение 5 рабочих дней с момента его подписания сторонами произвести обеспечительный платеж-1 в размере 44 126,25 долларов США (без учета НДС), средства которого в будущем будут зачтены арендодателем в счет базовой арендной платы за первые 2 месяца аренды помещения по краткосрочному договору (если в случае неполноты первого календарного месяца аренды в счет оплаты базовой арендной платы будут израсходованы не все средства обеспечительного платежа-1, то оставшиеся средства подлежат зачету в счет оплаты арендатором части базовой арендной платы и в третьем календарном месяце аренды), а в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами акта доступа - обеспечительный платеж-2 в размере 22 063,13 долларов США.

В пункте 6.6 предварительного договора стороны установили, что арендодатель вправе производить вычеты из средств обеспечения в размере сумм, причитающихся арендодателю и не уплаченных арендатором в течение более 7 банковских дней с установленной даты платежа, а также сумм расходов, понесенных арендодателем в результате повреждения арендатором какой-либо части здания или в результате иных нарушений арендатором положений предварительного договора.

Согласно пункту 6.4 предварительного договора сумма обеспечения определяется исходя из курса российского рубля к доллару США, установленного Центральным банком Российской Федерации на дату осуществления обеспечительных платежей (каждой из частей) соответственно. Для расчета суммы применяется курс доллара США с указанием до десятитысячных долей (четыре знака после запятой).

В случае если договоры аренды не будут подписаны, а предварительный договор будет расторгнут по вине арендодателя (за исключением случаев расторжения данного договора в соответствии с пунктом 8.2), последний обязался в течение 10 рабочих дней с момента расторжения предварительного договора возвратить полученную от арендатора сумму обеспечения. При этом обеспечительный платеж-1 подлежит возврату при условии, что он не был засчитан в счет арендной платы согласно условиям предварительного и краткосрочного договора аренды (пункт 6.5 предварительного договора).

Во исполнение условий предварительного договора платежными поручениями от 18.04.2012 N 1574 и от 03.05.2012 N 1791 ООО "Остин" перечислило ЗАО "Стрёмберг" 764 653 руб. 80 коп. и 1 543 157 руб. 95 коп. обеспечительных платежей.

Спорное помещение передано по акту приема-передачи от 15.06.2012 арендатору, при этом договоры аренды сторонами не подписывались, в связи с чем дальнейшее пользование указанным объектом осуществлялось ООО "Остин" в соответствии с пунктом 5.8 предварительного договора на условиях, указанных в приложении N 2 к нему.

В силу пункта 4.1 приложения N 2 (здесь и далее также в редакции протокола разногласий к предварительному договору) за пользование переданным по акту помещением, начиная с его подписания, арендатор обязался в течение срока аренды выплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть включает в себя базовую арендную плату и компенсацию эксплуатационных расходов (плату за обслуживание арендодателем здания комплекса и прилегающей к нему территории), а переменная - плату с оборота, которая определяется как разница между суммой товарооборота арендатора в помещении (по данным кассовых аппаратов), умноженной на процент с оборота, и 1/12 базовой арендной платы, и плату за сервисное обслуживание в размере стоимости потребленной арендатором в помещении электроэнергии на основании данных приборов учета.

Помимо указанных платежей арендатор в соответствии с пунктом 4.14 приложения N 2 обязался также вносить плату за маркетинг, представляющую собой уплачиваемую арендодателю компенсацию в связи с организацией им мероприятий по продвижению упомянутого комплекса и стимулированию сбыта товаров и услуг арендаторов помещений в нем.

Согласно пункту 4.10 приложения N 2 сумма обеспечительного платежа-2, уплаченного арендатором в рамках предварительного договора, с момента подписания сторонами краткосрочного договора расценивается в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором своих обязательств по такому договору.

Подпунктом 10.5.1 приложения N 2 арендатору предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения краткосрочного договора при предварительном письменном уведомлении об этом арендодателя за 180 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, указанной в соответствующем уведомлении. При этом арендодатель обязуется перечислить на счет арендатора арендную плату, уплаченную им авансом по такому краткосрочному договору и не зачтенную в ее счет.

ООО "Остин" в декабре 2012 года направило в адрес ЗАО "Стрёмберг" уведомление от 27.12.2012 N 763/н об отказе от дальнейшего использования переданного ему имущества на основании пункта 10.5.1 приложения N 2 (получено ответчиком по первоначальному иску 10.10.2013 за вх. N 428), предложив ответчику обеспечить принятие им помещения с учетом даты отправки данного письма 26.06.2013

В последующем в письме от 13.04.2013 N 455/н, полученном адресатом в тот же день, ООО "Остин" в связи с низким уровнем продаж и убыточностью осуществляемой им деятельности просило арендодателя продлить действие ранее предоставленной ему скидки на аренду на период с 01.05.2013 по 31.08.2013 по следующей схеме: 15% от товарооборота + эксплуатационные платежи + коммунальные платежи, а результате чего между сторонами 25.05.2013 было подписано дополнительное соглашение N 4 к предварительному договору об уменьшении размера арендной платы.

Письмом от 03.06.2013 N 532/н (получено ЗАО "Стрёмберг" 18.06.2013 вх. N 706) ООО "Остин" подтвердило свое намерение на отказ от дальнейшего пользования помещением, а письмом от 11.07.2013 N 641/н (получено адресатом 12.07.2013 вх. N 796) сообщило ЗАО "Стрёмберг" о прекращении своей коммерческой деятельности в торговом комплексе "ПитерЛэнд" и возврат 10.07.2013 ключей от арендуемого помещения арендодателю посредством отправки бандероли.

Поскольку обеспечительные платежи после прекращения арендных отношений не были возвращены арендатору, а перечисленная им на основании платежных поручений от 03.07.2013 N 3487 и 3472 компенсация эксплуатационных и маркетинговых расходов арендодателя уплачена авансом за июль 2013 года, тогда как пользование помещением прекращено еще 08.07.2013, ООО "Остин" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований и не соглашаясь с моментом прекращения правоотношений между сторонами предварительного договора, ЗАО "Стрёмберг" указало, что обеспечительный платеж-1 был засчитан им в счет базовой арендной платы за период с 15.06.2012 по 30.06.2012, за сентябрь и октябрь 2013 года (37 844,70 долларов США), платы за маркетинг (2031,64 долларов США) и компенсации эксплуатационных расходов (12 192,24 долларов США) за июнь 2012 года, за август и сентябрь 2013 года, а обеспечительный платеж-2 - в счет начисленных ООО "Остин" в соответствии с приложением N 2 неустоек и штрафов на общую сумму 40 100 долларов США в связи с закрытием им арендуемого помещения в периоды с 01.07.2013 по 04.07.2013 (4 дня) и с 08.07.2013 по 29.08.2013 (53 дня), а также повреждением его сотрудником двери на втором этаже ТРК.

Одновременно с этим ЗАО "Стрёмберг" подало встречный иск, в котором (с учетом последующего отказа в апелляционном суде от части требований) просило взыскать 12 597,33 долларов США базовой арендной платы, 409,69 долларов США платы за маркетинг и 2458,02 долларов США компенсации эксплуатационных расходов за период с 01.12.2013 по 15.12.2013.

Суды первой и апелляционной инстанций, посчитав, что фактические правоотношения сторон, возникшие из предварительного договора, являющегося в данном случае смешанным в связи с наличием в нем обязательств по передаче помещения на условиях краткосрочной аренды, прекратились не позднее 10.07.2013, тем не менее отказали во взыскании с ответчика обеспечительных платежей. При этом суды исходили из отсутствия установленных в пункте 6.5 предварительного договора оснований для возврата таких сумм обеспечения и их исчерпания с учетом начисленных ответчиком неустоек. Одновременно с этим суды отказали ЗАО "Стрёмберг" во взыскании части задолженности по упомянутому договору за ноябрь и декабрь 2013 года со ссылкой на прекращение договорных отношений в июле 2013 года.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив исходя из доводов жалобы правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает необходимым судебные акты в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Судами установлено, что в связи с направлением ООО "Остин" в адрес ЗАО "Стрёмберг" одностороннего отказа от дальнейшего использования помещения и его освобождением, арендные отношения между сторонами прекратились 10.07.2013.

При этом из представленных в материалы дела возражений ЗАО "Стрёмберг" относительно заявленных требований следует, что часть обеспечительного платежа-1 была засчитана им не только в счет базовой арендной платы, но также и в счет компенсации эксплуатационных услуг и платы за маркетинг, начисленных арендатору за август-октябрь 2013 года (38 416,75 долларов США), а обеспечительный платеж-2, в том числе, израсходован на погашение суммы неустойки за закрытие помещения в торговом комплексе с 11.07.2013 по 29.08.2013 (35 000 долларов США).

Вместе с тем суды не учли, что начисление ООО "Остин" указанных сумм в период после прекращения правоотношений сторон исходя из приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации является неправомерным.

Ссылка судов на положения пункта 6.5 предварительного договора как на единственное основание для возврата сумм обеспечения арендатору безотносительно обстоятельств одностороннего отказа от дальнейшего пользования арендованным имуществом, а также характера и целей указанных платежей ошибочна.

Как следует из приложения N 2 к предварительному договору, обеспечительный платеж-1 засчитывается лишь в счет базовой арендной платы за первые 2, а в отдельном случае и 3 месяца аренды помещения. Таким образом, делая вывод об отсутствии в деле доказательств перечисления арендатором базовой арендной платы за первые месяцы пользования переданным имуществом на условиях краткосрочного договора аренды сверх суммы обеспечительного платежа-1, суды обеих инстанций не дали оценки тому, в счет каких именно составляющих арендной платы была израсходована указанная сумма обеспечения согласно представленному ЗАО "Стрёмберг" расчету, а также условиям дополнительных соглашений от 28.06.2012 N 3, от 01.03.2013 N 4, от 23.05.2013 N 4, согласно которым в периоды с 28.06.2012 по 28.02.2013, с 01.03.2013 по 30.04.2013, с 01.05.2013 по 31.08.2013 соответственно арендатор был освобожден от внесения ежемесячной базовой арендной платы.

Поскольку обстоятельства, связанные с израсходованием сумм обеспечительных платежей, имеют существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении первоначального иска подлежат отмене, а дело в этой части - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку доводам сторон и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2018 по делу N А56-29239/2016 в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2018 по делу N А56-29239/2016 оставить без изменения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.А. Ракчеева М. В. Захарова Т.Г. Преснецова