Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 июня 2018 г. N Ф07-5054/18 по делу N А56-18582/2017

06 июня 2018 г.

Дело N А56-18582/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Капитал-Сервис Люкс" Щекина И.С. (доверенность от 01.02.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 28.12.2017 N 122595-42), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" Окрепиловой Ю.О. (доверенность от 04.12.2017),

рассмотрев 30.05.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-18582/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Капитал-Сервис Люкс", место нахождения: 197198, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 82, лит. А, пом. 12-Н, ОГРН 1167847143133, ИНН 7813246885 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в уведомлении от 23.12.2016 N 138482-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в реализации преимущественного права Общества на приобретение в собственность за плату арендуемого нежилого помещения 1-Н с кадастровым номером 78:40:0009112:84, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Красное село, Можайский, Советская ул., д. 6, лит. А, а также об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи помещения на следующих условиях: цена продажи объекта составляет 748 309 руб. 53 коп.; оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на два года (восемь кварталов) с даты заключения договора равными долями в размере 93 538 руб. 69 коп., уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на счет, указанный Комитетом.

До вынесения судом решения Общество уточнило предъявленные требования и просило обязать Комитет заключить договор купли-продажи спорного помещения по цене 908 600 руб.

Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Применительно к правилам статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 32, пом. 11-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение).

Решением суда от 18.09.2017 признан незаконным выраженный в уведомлении от 23.12.2016 N 138482-32 отказ Комитета; оставлено без рассмотрения требование об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения; на Комитет возложена обязанность выполнить предусмотренные Федеральным законом 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) действия, направленные на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Комитет и Учреждение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просят решение и постановление изменить и отказать в удовлетворении требования о признании незаконным отказа Комитета в приобретении Обществом в собственность за плату арендуемого нежилого помещения.

Податели жалобы ссылаются на то, что спорное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости и в отношении него не зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга; на дату подачи заявления у Общества имелась задолженность по договору аренды; заявитель не доказал соответствие его критериям малого или среднего предпринимательства, имеющим право на приватизацию арендуемого объекта на основании Закона N 159-ФЗ.

В отзывах на кассационные жалобы Общество просит отказать в их удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители Комитета и Учреждения поддержали доводы жалоб, а представитель Общества возражал против их удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета; арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Капитал-Сервис" (правопредшественником Общества; арендатором) заключен договор от 09.07.2012 N 08-А001967 аренды части здания общей площадью 276,1 кв.м с кадастровым номером 78:40:9112:0:58 - части помещений 1, 2, 3, 4, 5, 6 помещения 1-Н площадью 90,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Красное Село, Можайский, Советская ул., д. 6, лит. А, сроком по 08.07.2013.

Согласно пункту 1.1 помещение предоставлено в аренду для использования под нежилые цели и передано по акту приема-передачи от 27.06.2012.

Дополнительным соглашением от 09.07.2012 N 1 стороны продлили срок действия договора аренды до 08.07.2022.

Как следует из письма Комитета от 12.04.2016 N 33321-32 и кадастрового паспорта от 03.11.2015 N 78/201/15-283951, арендуемая Обществом часть здания - части помещений 1 - 6 помещения 1-Н, была переформирована в самостоятельное нежилое помещение 1-Н площадью 89,5 кв.м, которое поставлено на государственный кадастровый учет 14.09.2012 с присвоением кадастрового номера 78:40:0009112:84.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 24.11.2016 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта - нежилого помещения 1-Н площадью 89,5 кв.м, ссылаясь на положения Закона N 159-ФЗ.

В письме от 23.12.2016 N 138482-32 Комитет сообщил заявителю об отказе в реализации преимущественного права на выкуп помещения, сославшись на следующие обстоятельства: объектом аренды является часть здания, которая не признана самостоятельным объектом недвижимости, не имеет присвоенного кадастрового номера, не внесена в реестр собственности Санкт-Петербурга и на нее не зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга; по состоянию на 24.11.2016 у Общества имеется задолженность по договору; заявителем не представлены документы, которые необходимы для заключения договора купли-продажи помещения и подтверждают наличие у заявителя статуса субъекта малого и среднего предпринимательства.

Общество, считая данный отказ Комитета незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу о наличии у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, в связи с чем признали оспариваемый отказ Комитета незаконным и обязали его устранить допущенные нарушения прав Общества. В то же время ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора суды оставили без рассмотрения требование Общества об обязании Комитета заключить с ним договор купли-продажи спорного объекта по цене 908 600 руб.

Из содержания кассационных жалоб усматривается, что Комитет и Учреждение не оспаривают выводы судов в части оставления заявления Общества без рассмотрения, в связи с чем законность и обоснованность судебных актов в данной части в кассационном порядке не проверяются.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационных жалобах, не находит оснований для их удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Для реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходима совокупность определенных условий, одним из которых является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из письма Комитета от 23.12.2016 усматривается, что одним из оснований для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного помещения послужило наличие задолженности по состоянию на 24.11.2016 (дата регистрации заявления Общества в Комитете).

Как следует из представленной в материалы дела справки для выкупа по состоянию на 24.11.2016, задолженность в размере 967 руб. 15 коп. образовалась в связи с неуплатой Обществом штрафных санкций (неустойки).

Для установления факта наличия или отсутствия указанной задолженности на момент обращения Общества с заявлением в Комитет суд апелляционной инстанции неоднократно откладывал рассмотрение апелляционной жалобы Комитета для проведения сторонами совместной сверки расчетов.

Оценив в совокупности представленные сторонами акты сверки расчетов по состоянию на 29.01.2018, 05.02.2018, а также справку по состоянию на 24.11.2016, апелляционный суд установил наличие в данных документах противоречивых сведений, и с учетом наличия переплаты по договору аренды на указанную дату пришел к выводу об отсутствии у Общества задолженности, в том числе по пеням на момент обращения последнего с заявлением о выкупе помещения.

В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что до обращения Общества с заявлением от 24.11.2016 о реализации преимущественного права Комитет извещал арендатора о наличии у него задолженности по договору и предъявлял к нему требования об уплате неустойки. Сведения о наличии задолженности по неустойке появились лишь после обращения Общества с соответствующим заявлением.

Из оспариваемого отказа следует, что одним из оснований для отказа Обществу в приобретении в собственность спорного помещения послужило и то, что арендуемая Обществом часть здания не является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет присвоенного кадастрового номера, не внесена в реестр собственности Санкт-Петербурга и на нее не зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации; реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В данном случае суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендуемое Обществом нежилое помещение 1-Н является недвижимой вещью, оно сформировано как обособленный объект и 14.09.2012 поставлено на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:40:0009112:84.

В связи с этим суды сделали правомерный вывод о том, что обстоятельства, указанные Комитетом в качестве основания для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, не соответствуют требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Утверждение Комитета о том, что Общество не соответствует указанным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) критериям субъекта малого или среднего предпринимательства как по составу участников, так и по критерию микропредприятия, не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Как установлено судами, одновременно с заявлением о выкупе арендатором представлены необходимые документы, в том числе сведения о средней численности работников Общества, сведения о выручке от реализации товаров. Помимо этого в материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, в которых отражены сведения о составе участников Общества за предшествующий период, а также дата приобретения ими долей в уставном капитале Обществе, что соответствует статье 4 Закона N 209-ФЗ.

Кассационная инстанция соглашается с выводами судов о том, что требование Комитета о необходимости предоставления перечисленных в Распоряжении N 233-р документов, является необоснованным, поскольку названный документ определяет порядок взаимодействия структурных подразделений Комитета и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений о приватизации, однако он не относится к числу документов, определяющих основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп помещений и не может устанавливать дополнительных ограничений для реализации субъектами малого и среднего предпринимательства их преимущественного права.

Суды на основании установленных обстоятельств сделали правильные выводы о том, что Общество имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, поскольку соответствует критериям, предусмотренным названным законом; арендуемое помещение на момент обращения Общества с заявлением о выкупе сформировано как самостоятельный объект недвижимости, поставлено на кадастровый учет; у Общества имелась переплата по арендным платежам, однако до обращения Общества со спорным заявлением от 24.11.2016 Комитет не извещал арендатора о наличии задолженности по неустойке (пеням, штрафам) и не предъявлял к нему соответствующих требований о ее погашении.

При таком положении суды обоснованно удовлетворили предъявленные Обществом требования, признав незаконным оспариваемый отказ Комитета и возложив на него обязанность выполнить предусмотренные Законом N 159-ФЗ действия, направленные на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения.

То обстоятельство, что право государственной собственности зарегистрировано за субъектом Российской Федерации на объект недвижимости в целом, а не на арендуемое помещение, сформированное в качестве самостоятельного объекта недвижимости, не может являться препятствием для реализации арендатором преимущественного права на выкуп спорного объекта. Такое основание для отказа не предусмотрено действующим законодательством.

Приведенные Комитетом и Учреждением в кассационных жалобах доводы являлись предметом проверки судов и, получив надлежащую правовую оценку, правомерно отклонены. Данные доводы направлены на оспаривание выводов судов об отсутствии у Общества задолженности по неустойке на момент обращения с заявлением, то есть на разрешение вопросов факта и переоценку доказательств, что в силу статей 286, 288 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции и не является достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах, свидетельствующих о соблюдении арендатором условий, предусмотренных Законом N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Установленные судами по делу конкретные обстоятельства не позволяют прийти к выводу о неправильном применении ими норм материального права. Неправильного применения либо нарушения судами норм процессуального законодательства судами также не допущено.

Поскольку приведенные доводы не свидетельствуют о нарушениях судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2018 приостановлено исполнение решения от 18.09.2017 по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку производство по кассационным жалобам завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу N А56-18582/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 18.09.2017 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2018, отменить.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова М.В. Захарова Т.И. Сапоткина