Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2018 г. N Ф07-6727/18 по делу N А56-53944/2017

05 июля 2018 г.

Дело N А56-53944/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 2 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 июля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Велга" Митрохова Д.В. (доверенность от 16.08.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 28.12.2017), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" Окрепиловой Ю.О. (доверенность от 04.12.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 по делу (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М, Желтянников В.И.) N А56-53944/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Велга", место нахождения: 199178, Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., д. 54, лит. Б, ОГРН 1047855156513, ИНН 7801370389 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), о признании незаконным оформленного уведомлением от 03.05.2017 N 44388-32 отказа комитета в реализации преимущественного права общества на выкуп нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Черняховского, д. 17, лит. Е, кадастровый номер 78:31:0001525:2018; об обязании комитета совершить необходимые действия, направленные на реализацию преимущественного права общества на приобретение в собственность названного объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 32, корп. 11-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - учреждение).

Решением суда от 14.12.2017 заявление удовлетворено.

Постановлением апелляционного суда 22.03.2018 решение оставлено без изменения.

В кассационных жалобах комитет и учреждение просят решение и постановление отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Податели жалоб ссылаются на то, что, отказывая в удовлетворении заявления о приватизации, комитет исходил из наличия у общества задолженности по штрафам и пеням по состоянию на 06.04.2017, а также из того, что необходимый для эксплуатации здания земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, в отношении спорной территории не утвержден проект планировки и межевания территории, без одновременной приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, приватизация этих объектов не допускается.

По мнению подателей жалоб, исходя из буквального прочтения резолютивной части решения суда, комитет будет обязан принять решение о приватизации здания без земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение и постановление без изменения, считает доказанным отсутствие у общества задолженности по договору аренды, указывает, что согласно выкупить здание с земельным участком, ссылается на то, что обязанность общества по формированию земельного участка отсутствует, в добровольном порядке общество пыталось выполнить мероприятия по формированию участка, но Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга ему в этом было отказано по мотивам того, что первичный запрос на проведение таких работ может быть направлен исключительно собственником земельного участка.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители комитета и учреждения подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет по управлению городским имуществом, правопреемником которого является Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 10.10.2007 аренды нежилого здания площадью 99,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001525:2018, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Черняховского, д. 17, лит. Е, сроком на 3 года.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Здание передано арендодателем арендатору, что подтверждается актом от 10.10.2007.

Как следует из материалов дела и позиций сторон, по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться зданием, в связи с чем договор возобновился на неопределенный срок.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемое объекта на условиях, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), общество направило в комитет заявление от 06.04.2017 о выкупе здания.

Комитет письмом от 03.05.2017 N 44388-32 отказал обществу в реализации преимущественного права на выкуп нежилого здания, сославшись на наличие у заявителя задолженности по неустойкам, а также на то, что земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, не сформирован.

Полагая, что отказ комитета в выкупе земельного участка не соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования общества, установив, что оспариваемый обществом отказ комитета в выкупе здания не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением о выкупе здания, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Поскольку перечень условий, при наличии которых арендатор, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства, обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, исчерпывающим образом определен в Законе N 159-ФЗ, суды, установив, что общество соответствует таким условиям, обоснованно признали незаконным отказ Комитета, оформленный письмом от 19.01.2016.

При этом суды обоснованно отклонили доводы комитета и учреждения о наличии у общества задолженности по договору по пеням и штрафу. Суды правильно исходили из того, что имеющиеся в деле доказательства опровергают указанные доводы. Суды установили, что в актах сверки задолженности, составленных комитетом и выданных обществу, задолженность по договору на момент обращения общества с заявлением о выкупе объекта, отсутствовала. Суды обоснованно признали несостоятельной ссылку комитета, заявленную при рассмотрении дела в суде, о наличии неустойки за просрочку платежа за 4 квартал 2014, установив, что своевременное перечисление арендатором платы по договору за данный период подтверждается представленным обществом платежным поручением. Суды также обоснованно отклонили доводы комитета о наличии у общества неоплаченного штрафа, установив, что оснований для возложения на арендатора штрафа по договору не имеется

Суды верно указали, что отсутствие сформированного под зданием и необходимого для его эксплуатации земельного участка не предусмотрено Законом N 159-ФЗ в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества. Доводов о том, что земельный участок под зданием не может быть в установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) сформирован и выкуплен, комитетом и учреждением при рассмотрении дела не заявлено.

При этом суды правомерно посчитали, что сделанное комитетом в оспариваемом отказе предложение обществу обеспечить проведение в установленном порядке кадастрового учёта земельного участка, занимаемого арендуемым зданием, и необходимого для его использования, после чего вновь обратиться в комитет с заявлением о приобретении объекта, противоречит нормам права, приведенным в пунктах 1, 2 статьи 11.3, в пункте 3 статьи 11.10 ЗК РФ.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы подателей жалоб, касающиеся изложения судом первой инстанции резолютивной части решения.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании решения государственного органа должно содержаться указание на признание оспариваемого решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Суд в порядке устранения нарушенных прав общества обязал комитет совершить необходимые действия, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, направленные на реализацию преимущественного права общества на приобретение объекта в собственность. В мотивировочной части решения суд изложил обоснованный вывод о том, что в обязанности комитета входит предоставление обществу одновременно здания с земельным участком. При этом суд правильно применил подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункты 1, 2 статьи 11.3, пункт 3 статьи 11.10, пункт 4 статьи 35 ЗК РФ и пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 по делу N А56-53944/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова Г.М. Рудницкий