Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 сентября 2018 г. N Ф07-9477/18 по делу N А56-56136/2017

03 сентября 2018 г.

Дело N А56-56136/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Захаровой М.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Монпансье" Тараненко М.И. (доверенность от 25.06.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 15.08.2018), от общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление - 1" Алекссевой Н.Ю. (доверенность от 23.10.2017), Злобина Д.С. (доверенность от 23.10.2017),

рассмотрев 27.08.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2018 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-56136/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Монпансье", место нахождения: 197373, Санкт-Петербург, Планерная ул., д. 59, лит. А, пом. 22, ОГРН 1177847006017, ИНН 7814677732 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 16.06.10217 N 62444-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в предоставлении в аренду земельного участка площадью 16 977 кв.м с кадастровым номером 78:34:0413403:1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Планерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Шуваловским пр.), и об обязании Комитета подготовить и направить Обществу проект договора аренды означенного земельного участка в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление - 1", место нахождения: 197373, Санкт-Петербург, Планерная ул., д. 59, лит. А, пом. 22, ОГРН 1084720001850, ИНН 7813203923 (далее - Управление).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2018 требования Общества удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 29.01.2018 и постановление от 03.05.2018, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Суды, полагает податель жалобы, делая вывод о прекращении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.11.2007 N 00/ЗК-04527 вследствие истечения срока его действия (31.12.2014), не применили положения статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) и не учли, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях является смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащим обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий. По мнению Комитета, ввиду продолжения использования участка после завершения строительства здания арендные отношения в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) были возобновлены на неопределенный срок; необходимость в заключении нового договора отсутствует, права Общества на использование участка не нарушены. Податель жалобы указывает, что обстоятельства возобновления действия договора от 29.11.2007 N 00/ЗК-04527 на неопределенный срок установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2017 по делу N А56-81709/2016.

Комитет выражает несогласие с выводом суда апелляционной инстанции о прекращении договора аренды от 29.11.2007 N 00/ЗК-04527 в порядке одностороннего отказа Управления, указывает на отсутствие в материалах дела уведомления, содержащего соответствующее волеизъявление данного лица.

Суды, по мнению подателя жалобы, не учли, что между Комитетом и Управлением имеется спор относительно исполнения инвестиционных обязательств по договору от 29.11.2007 N 00/ЗК-04527.

В отзывах на кассационную жалобу Общество и Управление просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Общества и Управления возражали против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзывах.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление 1 "СТОУН" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.11.2007 N 00/ЗК-04527 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временно владение и пользование земельный участок площадью 16 977 кв. м с кадастровым номером 78:34:0413403:1, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Планерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Шуваловским пр.), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгово-офисного комплекса с подземным паркингом.

Дополнительным соглашением от 26.05.2009 N 1 к Договору сторона арендатора заменена на Управление.

Срок действия Договора неоднократно продлевался, дополнительным соглашением от 17.04.2014 N 6 срок действия Договора продлен до 31.12.2014.

В соответствии с пунктом 6.2.6 Договора арендатор принял на себя обязательство обеспечить выполнение инвестиционного проекта в срок, указанный в разделе 5 Договора, и представить арендодателю разрешение на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.

Пунктом 5.2.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 17.04.2014 N 6 предусмотрено, что производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, должно быть завершено получением разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок до 31.12.2014.

Служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала Управлению разрешение от 23.09.2014 N 78-3915в-2014 на ввод в эксплуатацию торгово-офисного комплекса с подземной автостоянкой", построенного на участке, предоставленном в аренду по Договору.

Государственная регистрация права собственности Управления на данное здание площадью 59 500,9 кв.м с кадастровым номером 78:34:0413403:1295 по адресу: Санкт-Петербург, Планерная ул., д. 59, лит. А, произведена 29.12.2014.

Общество создано в результате реорганизации Управления в форме выделения, запись о создании Общества внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 16.01.2017.

В связи с реорганизацией Управления в форме выделения Общества к последнему перешло права собственности на здание с кадастровым номером 78:34:0413403:1295, расположенное на земельном участке, являющимся объектом аренды по Договору. Государственная регистрация права собственности Общества на здание произведена 07.02.2017.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 30.03.2017 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 16 977 кв. м с кадастровым номером 78:34:0413403:1, на котором расположено принадлежащее ему здание.

Письмом от 16.06.2017 N 62444-42 Комитет отказал Обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду ввиду наличия договора аренды означенного участка, заключенного с иным хозяйствующим субъектом - Управлением.

Полагая, что решение Комитета об отказе в предоставлении земельного участка в аренду не соответствует земельному законодательству Российской Федерации и нарушает права заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции установил, что Общество является собственником здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке и, руководствуясь положениями статей 39.6, 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу о наличии у него права на предоставление земельного участка в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов, поэтому признал требования Общества обоснованными и удовлетворил их. При этом суд отклонил доводы Комитета о наличии действующего договора аренды спорного земельного участка, посчитав, что Договор прекращен ввиду достижения цели его заключения и истечения срока его действия (31.12.2014).

Апелляционный суд согласился с выводами судами первой инстанции и дополнительно указал, что Управление направило Комитету уведомление о прекращении действия Договора.

Арбитражный суд Северо-Западного округа, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Порядок рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17 ЗК РФ.

В силу пункта 3 статьи 39.17 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 данной статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 этой статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю (подпункт 3 пункта 5 этой же статьи).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

Суды отклонили доводы Комитета о наличии оснований для отказа в предоставлении Обществу земельного участка, мотивированные тем, что спорный участок является объектом аренды по Договору, заключенному с Управлением, поскольку пришли к выводу, что Договор прекращен в связи с достижением цели его заключения и истечением срока его действия. При этом суды не учли следующее.

В силу пункта 5 статьи 2 Закона N 282-43 договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях является смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащим обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

По смыслу приведенных норм, правоотношения, связанные с использованием земельного участка, предоставленного по Договору, регламентируются положениями гражданского и земельного законодательства об аренде.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу статей 450, 450.1 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда по требованию стороны и в порядке одностороннего отказа стороны в случаях, когда такой отказ допускается законом или договором.

На земельном участке, предоставленном в аренду по Договору, возведено здание, собственниками которого последовательно являлись Управление и Общество, и данные лица не доказали, что прекратили пользование арендованным участком по окончании срока действия Договора и что Комитет возражал против такого пользования, а предоставленный в аренду земельный участок не был возвращен арендодателю в установленном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2017 по делу N А56-81709/2016 установлено, что действие Договора после истечения срока его действия было возобновлено на неопределенный срок.

При таком положении выводы судов о прекращении Договора в связи с истечением срока его действия не соответствует статье 621 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В материалах дела имеется письмо Управления от 19.07.2017 в адрес Комитетом с просьбой расторгнуть Договор. Поскольку в указанном письме Управление не заявляло об одностороннем отказе от Договора и иных доказательства соответствующего волеизъявления на одностороннее прекращение Договора не представлены, у судов не имелось оснований считать Договор расторгнутым в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ.

Вместе с тем, неправильное применение судами положений статей 450.1 и 621 ГК РФ не привело к принятию необоснованного судебного акта в связи со следующим.

Судами установлено и представленными в материалы дела документами подтверждается, что Общество является собственником здания, для строительства которого спорный земельный участок был предоставлен в аренду по Договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в результате передачи Обществу при реорганизации Управления здания, расположенного на участке, права и обязанности арендатора по Договору в части, опосредующей использование участка, перешли к Обществу.

По смыслу пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ наличие договора аренды с лицом, обратившимся с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ, не является основанием для отказа в его предоставлении.

Поскольку Общество как собственник здания, расположенного на участке, является пользователем земельного участка, имеет право на предоставление ему земельного участка без проведения торгов, суды правильно заключили, что отказ Комитета в предоставлении ему в аренду такого участка не соответствует положениям пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ и обоснованно удовлетворили требования заявителя.

Доводы подателя жалобы со ссылкой на наличие Договора, действующего в режиме неопределенного срока, о том, что оспариваемым отказом не нарушены права Общества, отклоняются судом кассационной инстанции.

Согласно пункту 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

В силу подпункта 17 пункта 8 названной статьи в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Таким образом, отказ Комитета в предоставлении Обществу земельного участка в аренду на условиях срочного договора, нарушает права заявителя, предусмотренные пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ.

Доводы жалобы о наличии между Комитетом и Управлением спора относительно исполнения инвестиционных обязательств по Договору не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела по требованию Общества как собственника здания, расположенного на участке, об оспаривании решения Комитета об отказе в предоставлении в аренду такого земельного участка.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 по делу N А56-56136/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина М. В. Захарова Т.Г. Преснецова