Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 сентября 2018 г. N Ф07-12030/18 по делу N А21-5483/2017

19 сентября 2018 г.

Дело N А21-5483/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кадулина А.В. и Чуватиной Е.В.,

при участии от публичного акционерного общества Банка "Возрождение" Кулешова А.С. (доверенность от 06.12.2017 N 1266) и Енилиной А.В. (доверенность от 25.05.2018 N 427), от Администрации муниципального образования городское поселение "Город Балтийск" Дмитриевой Ю.Б. (доверенность от 06.02.2017),

рассмотрев 19.09.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества Банк "Возрождение" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.02.2018 (судья Глухоедов М.С.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2018 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Пряхина Ю.В.) по делу N А21-5483/2017,

установил:

Публичное акционерное общество Банк "Возрождение", место нахождения: 101000, Москва, пер. Лучников, д. 7/4, стр. 1, ОГРН 1027700540680, ИНН 5000001042 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Администрации муниципального образования городское поселение "Город Балтийск", место нахождения: 238520, Калининградская обл., Балтийский р-н, г. Балтийск, ул. В. Егорова, д. 1, ОГРН 1093925002852, ИНН 3901500413 (далее - Администрация города), и обществу с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт", место нахождения: 238520, Калининградская обл., Балтийский р-н, г. Балтийск, Кронштадтская ул., д. 1/10, ОГРН 1023902095590, ИНН 3901005916 (далее - Общество), об обращении взыскания на предмет ипотеки - земельный участок площадью 44 га, кадастровый N 39:14:000000:0014, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск, ул. Чехова, д. 26, в 600 м к западу (268 град.) (далее - земельный участок), посредством его продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную цену в размере 149 600 000 руб.

До принятия решения по делу Администрация города обратилась в арбитражный суд со встречным иском о признании права залога Банка на земельный участок отсутствующим и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) регистрационных записей N 39-39-02/292/2009-704, 39-39-02/418/2012-537, 39-39-02/081/2012-972, 39-39-02/075/2011-674.

Определением от 12.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304 (далее - Управление).

Решением от 06.02.2018 (с учетом определения об исправлении опечатки от 06.20.2018), оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2018, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен; с Банка и Общества в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. и 3000 руб. государственной пошлины соответственно.

В кассационной жалобе Банк просит решение от 06.02.2018 и постановление от 04.07.2018 отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на то, что поскольку Банк является добросовестным залогодержателем, то признание договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2009 (далее - договор купли-продажи земельного участка) недействительной сделкой не может затрагивать его права как залогодержателя, следовательно, залог земельного участка сохранился и Банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество в счет уплаты долга по кредитным договорам.

В судебном заседании представители Банка поддержали кассационную жалобу, представитель Администрации города возразил против ее удовлетворения.

Другие участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Балтийского городского округа от 02.04.2001 N 192 между администрацией муниципального образования "Балтийский муниципальный район" (арендодатель, далее - Администрация района) и Обществом (арендатором) 02.04.2001 заключен договор аренды, по условиям которого первым второму в аренду на 49 лет предоставлялся земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, для "поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан" (далее - договор аренды).

Постановлением главы Балтийского городского округа от 03.11.2003 N 982 в пункт 1 постановления от 02.04.2001 N 192 внесены изменения, согласно которым земельный участок передан Обществу под строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха. Аналогичные изменения внесены в договор аренды.

В ноябре 2003 г. земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый N 39:14:000000:0014; определен вид разрешенного использования - "под проектирование и строительство рекреационного района"; определено местоположение относительно ориентира, расположенного в городе Балтийске: в 600 метрах на запад от дома 26 по улице Чехова.

В целях получения денежных средств для строительства объектов обустройства курортно-рекреационной зоны, создаваемой на земельном участке, Общество (заемщик) заключило с Банком (кредитором) кредитные договоры от 27.09.2002 N 97, от 10.07.2003 N 64, от 24.12.2003 N 126, от 27.10.2004 N 88, от 25.10.2005 N 98, от 15.09.2008 N 64, от 08.10.2009 N 29, от 23.06.2011 N 12, от 13.07.2012 N 27, от 08.09.2012 N 40 (далее - кредитные договоры N 97, 64, 126, 88, 98, 64, 29, 12, 27, 40).

В период с 2007 г. по 2009 г. на земельном участке Общество построило водопровод протяженностью 571,96 пог.м, хозяйственный водопровод протяженностью 515,84 пог.м, две трансформаторные подстанции площадью 53,6 кв. м каждая, напорную сеть хозяйственно-бытовой канализации протяженностью 707,9 пог.м, наружные электрические сети протяженностью 922,43 пог.м, хозяйственно-бытовую канализацию протяженностью 805,52 пог.м, хозяйственно-противопожарный водопровод протяженностью 1257,57 пог.м, каналы, водоемы для осушения парковой зоны общим объемом 1499,05 куб.м, канализационно-насосную станцию площадью 16,5 кв.м и зарегистрировало право собственности на эти объекты в установленном законом порядке.

Общество, ссылаясь на наличие в собственности объектов недвижимости, построенных на находящемся в аренде земельном участке, 04.08.2009 обратилось в Администрацию района с заявлением о выкупе этого участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Постановлением от 24.08.2009 N 980 Администрация района приняла решение о предоставлении Обществу в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ земельного участка по цене 5 232 389,1 руб.

На основании указанного постановления Администрация района и Общество 25.08.2009 заключили договор купли-продажи земельного участка. Общество уплатило Администрации района выкупную цену и 10.09.2009 зарегистрировало право собственности на земельный участок (регистрационная запись в Реестре N 39-39-02/292/2009-178).

В связи с заключением договора купли-продажи земельного участка соглашением от 31.08.2009 договор аренды расторгнут.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитным договорам N 97, 64, 126, 88, 98, 64 и 29 Общество (залогодатель) и Банк (залогодержатель) заключили договор залога земельного участка от 16.11.2009 (далее - договор залога) о предоставлении Банку в залог земельного участка залоговой стоимостью 220 990 373 руб., а в обеспечение заемщиком обязательств по кредитным договорам N 12, 27 и 40 - договоры последующего залога земельного участка от 23.06.2011, 13.07.2012, 08.10.2012 (далее - договоры последующего залога) о предоставлении Банку в последующий залог земельного участка залоговой стоимостью 260 768 640 руб. и 220 990 373 руб.

Ипотека и последующая ипотека в отношении земельного участка, а также договоры залога, последующего залога и дополнительное соглашение от 02.10.2012 N 1 к договору последующего залога от 13.07.2012 зарегистрированы в Управлением в Реестре (регистрационные записи N 39-39-02/292/2009-704, 39-39-02/418/2012-537, 39-39-02/081/2012-972 и 39-39-02/075/2011-674).

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований статьи 36 ЗК РФ, Администрация района в 2010 г. обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу о признании этого договора недействительным (ничтожным), применении последствий его недействительности и восстановлении за Обществом ранее имевшегося права аренды земельного участка, а также об обязании Управления аннулировать запись о государственной регистрации собственности Общества на земельный участок и восстановить запись о государственной регистрации права аренды земельного участка (дело N А21- 6529/2010).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 15.12.2011 по делу N А21-6529/2010, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного суда от 15.03.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.06.2012, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010 решение от 15.12.2011, постановление суда апелляционной инстанции от 15.03.2012 и постановление суда кассационной инстанции от 01.06.2012 отменены; договор купли-продажи признан недействительным с момента его заключения; дело в части требований о применении последствий недействительности сделки отправлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

При новом рассмотрении дела N А21-6529/2010 Общество заявило встречный иск к Администрации района о взыскании 5 232 389,1 руб. цены недействительной сделки и процентов за пользование чужими денежными средствами, 118 177 000 руб. рыночной стоимости расположенного на земельном участке комплекса из 17 объектов недвижимости; прекращении права собственности Общества и регистрации права муниципальной собственности муниципального образования "Балтийский муниципальный район" на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке; обязании принять по акту приема-передачи земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.

Решением от 01.09.2014 по делу N А21-6529/2010 применены последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка - прекращено право собственности Общества на земельный участок, в остальной части в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу N А21-6529/2010, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.09.2015, решение от 01.09.2014 отменено, в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка прекращено право собственности Общества на земельный участок; с муниципального образования "Балтийский муниципальный район" в лице Администрации района в пользу Общества взыскано 5 232 389,1 руб.; в остальной части в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 29.05.2015 по делу N А21-9726/2014 Общество (должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура банкротства - конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 03.06.2015 по делу N А21-9726/2014 требования Банка включены в реестр требований кредиторов Общества в размере 168 933 029,46 руб., сумма в размере 156 431 051,7 руб. учтена в реестре требований кредиторов как обеспеченная залогом имущества должника.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 01.08.2016 по делу N А21-8619/2015 Администрации города, к которой с 01.03.2015 перешли полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории г. Балтийска, отказано в удовлетворении иска о признании недействительными договоров залога и последующего залога, заключенных между Банком и Обществом, со ссылкой на то, что оспариваемые договоры были заключены в период существования зарегистрированного за Обществом права собственности на земельный участок и до признания договора купли-продажи земельного участка ничтожным.

Ссылаясь на наличие у Общества задолженности по кредитным договорам N 64, 126, 88, 98, 64, 29, 12, 27 и 40 в общей сумме 156 431 051,7 руб., обеспеченной залогом земельного участка, а также на то, что в рамках дела N А21-9726/2014 о банкротстве Общества сведения о земельном участке не были включены конкурсным управляющим должника в инвентаризационную ведомость, Банк обратился в арбитражный суд в настоящим иском.

Полагая, что залог земельного участка прекращен, Администрация обратилась в арбитражный суд со встречным иском.

Согласно пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Факты заключения кредитного договора, получения Обществом кредитных средств и наличия у последнего непогашенной задолженности по кредитным договорам, подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.

Обязательство Общества по кредитным договорам обеспечено предоставлением в залог и последующий залог земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.07.2014, в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 354 ГК РФ в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301 ГК РФ), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (статья 232 ГК РФ), залог в отношении этого имущества прекращается. Данная норма предусмотрена и статьей 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи земельного участка признан ничтожной сделкой с момента его заключения, следовательно, Общество не вправе было заключать договор залога и договоры последующего залога в отношении земельного участка, так как в действительности не являлось его собственником. Переход к Администрации города права распоряжения земельным участком от Общества произошел не в результате возмездного или безвозмездного его отчуждения и не в процессе универсального правопреемства, а в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка.

Согласно статье 62 Закона N 102-ФЗ предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (пункт 1); решения об ипотеке таких земельных участков принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 2).

Спорный земельный участок не предназначался исключительно для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а потому он не мог быть предметом ипотеки; орган местного самоуправления, наделенный полномочиями на распоряжение указанным земельным участком в соответствии с законодательством Российской Федерации, не принимал решение об ипотеке земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства в совокупности пришел к правильному выводу о том, что в связи с признанием договора купли-продажи земельного участка ничтожным с момента его заключения и прекращения права собственности на него у Общества право залога земельного участка не сохраняет свою силу, а потому на земельный участок не может быть обращено взыскание, в связи с чем первоначальный иск Банка обоснованно отклонил, а встречный иск удовлетворил.

Довод Банка о том, что он является добросовестным залогодержателем, судом кассационной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

В пункте 2 статьи 6 Закона N 102-ФЗ установлено, что не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 129 ГК РФ определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Согласно статье 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Собственник зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность земельный участок с целью эксплуатации этих объектов.

При этом законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

Вступившим в законную силу постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010 установлено, что Общество является собственником зданий и сооружений, необходимых для благоустройства и использования земельного участка по его целевому назначению в установленных границах, то есть объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением; возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности Общества на них, не влечет возникновения у Общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

Кроме того, как видно из материалов дела, в границы земельного участка входят береговая линия и земли общего пользования.

Водным кодексом Российской Федерации установлено, что поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (пункт 3 статьи 5); поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено Водным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 6).

Согласно пункту 8 статьи 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

При таком положении земельный участок в границах которого находится береговая полоса с землями общего пользования, не мог быть предоставлен в собственность Обществу и впоследствии передан в залог Банку.

Указанные сведения являются общедоступными, следовательно, Банк, действуя осмотрительно при заключении договора залога и внимательно изучив особенности предмета ипотеки, приняв во внимание ограничение оборота земельных участков, в составе которых имеется береговая полоса, должен был знать, что отчуждение такого земельного участка в собственность Общества произошло с нарушением действующего законодательства и предвидеть возможные последствия.

С учетом изложенного Банк не может быть признан добросовестным залогодержателем земельного участка.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а лишь выражают несогласие с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем они подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, то оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.02.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2018 по делу N А21-5483/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу публичного акционерного общества Банка "Возрождение" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

С.В. Афанасьев А.В. Кадулин Е.В. Чуватина